DJEN TRF3 — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001368-23.2026.4.03.6112 AUTOR: GABRIEL AGUIAR CORDEIRO, MICHELLE PINHEIRO AGUIAR ADVOGADO do(a) AUTOR: RENATO TAKESHI HIRATA - SP233023-E ADVOGADO do(a) AUTOR: ISADORA ROTTA BATISTA - SP426671 REU: MARCIO RODRIGO ZAGO EIRELI - EPP, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: RODRIGO MARTINS - SP219634 SENTENÇA I — RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Tutela de Urgência proposta por GABRIEL AGUIAR CORDEIRO e MICHELLE SOARES PINHEIRO em face de MÁRCIO RODRIGO ZAGO EIRELI – EPP (CONSTRUZ) e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Segundo narram os autores na petição inicial (Id. 577521923), em 23/05/2023 firmaram com as requeridas dois contratos coligados para aquisição na planta do Apartamento 03, Bloco 03, do Residencial Ville Conquisttà, situado na Rua Alexandre Buchalla, nº 295, Jardim Jequitibá, Presidente Prudente/SP: o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (Id. 577521941) com a CONSTRUZ e o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção nº 1.7877.0231724-7 (Id. 577521944), vinculado a recursos SBPE, celebrado com ambas as requeridas. O preço total do imóvel foi ajustado em R$ 230.700,00, sendo R$ 151.000,00 financiados pela CEF. O prazo contratual para entrega da unidade era 03/09/2025, admitida tolerância de 180 dias, perfazendo prazo final de 03/03/2026. Afirmam que os autores cumpriram regularmente suas obrigações, pagando as parcelas mensais de R$ 907,33 desde dezembro de 2023 até outubro de 2025, conforme demonstram os comprovantes e relatórios de pagamento (Ids. 577521949, 577521950 e 577523551). Diante do descumprimento do prazo de entrega, suspenderam os pagamentos a partir de novembro de 2025. Em razão de cobranças, protestos e ameaças de negativação (Ids. 577523565, 577523567 e 577523570), foram compelidos a celebrar Termo de Acordo e Confissão de Dívida em 15/04/2026 (Id. 577521925), parcelando débitos relativos às mensalidades de janeiro a março de 2026 no valor de R$ 12.590,40. O imóvel jamais foi entregue. Foram formulados os seguintes pedidos: (i) concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas, obstar a execução da alienação fiduciária e impedir negativações; (ii) concessão de gratuidade de justiça; (iii) no mérito, declaração de rescisão de todos os contratos coligados e condenação solidária das requeridas à restituição integral dos valores pagos, apurados em R$ 41.481,84 segundo planilha de cálculos com data-base abril/2026 (Id. 577523572). Distribuído inicialmente ao plantão judicial, os autos foram remetidos ao Juízo natural por não se tratar de urgência qualificada afeta ao regime de plantão (Id. 577542792). Ato seguinte, foi proferida decisão (Id. 578403270) que deferiu parcialmente a tutela de urgência para sustar os protestos em curso, impedir negativações, suspender a exigibilidade das parcelas devidas à CONSTRUZ vencidas a partir de novembro de 2025 (excetuando as abrangidas pelo Termo de Confissão de Dívida), obstar a consolidação da propriedade fiduciária e a realização de leilões extrajudiciais pela CEF, e impedir a aplicação de multas moratórias sobre as parcelas em atraso. Foi indeferida, naquele momento, a suspensão das prestações do financiamento perante a CEF. Deferiu-se ainda a gratuidade de justiça. Foram expedidos mandados de citação (Id. 578599794), efetivando-se a citação da CONSTRUZ em 06/05/2026 (Id. 580798923). A CEF apresentou contestação (Id. 586455803), acompanhada de documentos comprobatórios (Ids. 586455805, 586455806, 586455807, 586455809 e 586455810) e petição informando o cumprimento da liminar mediante cadastramento de situações especiais que impediriam a cobrança de juros de obra e o envio do contrato a cadastros restritivos (Id. 586455808). A CONSTRUZ apresentou contestação (Id. 586670109), acompanhada de substabelecimento e documentos (Ids. 586670125 a 586670142). Por despacho (Id. 586774592), determinou-se a intimação dos autores para se manifestarem sobre as contestações e para que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir. Os autores apresentaram réplica à contestação da CEF (Id. 589931081), réplica à contestação da CONSTRUZ (Id. 589931085) e petição requerendo o julgamento antecipado da lide, invocando a suficiência probatória documental e a desnecessidade de instrução oral ou pericial (Id. 589931088). As rés não manifestaram interesse em produzir provas adicionais além das já juntadas. O feito está em fase decisória. É o relatório. DECIDO. II — FUNDAMENTAÇÃO Da viabilidade do julgamento antecipado O processo reúne todos os elementos necessários ao julgamento de mérito sem necessidade de produção de provas em audiência ou de perícia técnica. A questão fática central (o atraso na entrega do imóvel e sua causa) está suficientemente documentada pelos próprios instrumentos contratuais, pelas comunicações emitidas pela CONSTRUZ e pela CEF, pelos registros internos desta última e pelos comprovantes de pagamento. A controvérsia remanescente é eminentemente jurídica: definir as consequências do inadimplemento, a responsabilidade da CEF e os efeitos patrimoniais da rescisão. O julgamento antecipado é, portanto, não apenas cabível, mas tecnicamente imperativo. Dos pressupostos processuais A competência da Justiça Federal para processar e julgar a lide decorre da presença da CEF no polo passivo, na qualidade de empresa pública federal, circunstância que atrai a jurisdição federal independentemente da natureza da demanda. O próprio contrato de financiamento (Id. 577521944) elegeu a Seção Judiciária da Justiça Federal com jurisdição sobre o local do imóvel para dirimir controvérsias contratuais, o que reforça a adequação do juízo. As partes estão regularmente representadas. Os autores outorgaram mandato ao escritório Hirata e Magalhães Sociedade de Advogados, com substabelecimento à advogada Isadora Rotta Batista (Ids. 577521924, 577521926 e 577521927). A CEF se faz representar por advogado credenciado mediante substabelecimento e procuração pública devidamente juntados aos autos (Ids. 586453173 e 586453174). A CONSTRUZ apresentou contestação subscrita por advogado com poderes conferidos em instrumento juntado aos autos (Id. 586670125). Não há irregularidades de representação. Os autores possuem interesse processual concreto: pleiteiam a rescisão de contratos cujo objeto — a entrega de unidade habitacional — não foi cumprido, e a consequente restituição dos valores pagos. A relação jurídica posta é litigiosa e resistida pelas rés, o que configura a necessidade de tutela jurisdicional. A gratuidade de justiça foi deferida na decisão que apreciou a tutela de urgência (Id. 578403270), com fundamento na declaração de hipossuficiência apresentada pelos autores e corroborada pelos extratos bancários juntados (Ids. 577521929, 577521930, 577521933, 577521934 e 577521936), que demonstram movimentação financeira modesta, sem patrimônio ou reservas significativas. Não há elemento nos autos que infirme essa condição. Da preliminar de ilegitimidade passiva da CEF A CEF argumenta que sua participação na relação negocial se limitou à concessão do financiamento habitacional, sem qualquer ingerência na execução da obra ou na atividade incorporatória. A tese, conquanto encontre respaldo em determinadas situações em que o agente financeiro atua exclusivamente como credor hipotecário distanciado do empreendimento, não se aplica ao caso concreto. O contrato de mútuo (Id. 577521944) revela que a CEF não se posicionou como mero financiador passivo. As cláusulas 27 e seguintes do instrumento condicionam a liberação dos recursos a etapas de obra previamente verificadas, mediante relatórios de acompanhamento e planilhas de levantamento, atribuindo à CEF o papel de fiscalizadora da execução física do empreendimento. Além disso, o contrato prevê expressamente a possibilidade de substituição da construtora pela CEF diante de determinadas hipóteses de inadimplemento construtivo, o que coloca a instituição em posição ativa na cadeia de desenvolvimento do empreendimento. Essa leitura contratual é confirmada pelos fatos. A resposta ao SAC de 12/08/2025 (Id. 577523559) revela que a própria CEF reconheceu dificuldades financeiras da construtora, avaliou a possibilidade de sua substituição, optou por não substituí-la e estruturou, unilateralmente, um "Plano Emergencial" com liberação monitorada de recursos diretamente a fornecedores essenciais — inclusive para a instalação dos elevadores e a ligação de energia elétrica. O parecer de engenharia emitido pela Gerência de Habitação da CEF (Id. 577523560) comprova que a instituição acompanhava a evolução física do empreendimento, identificou a paralisia das obras e sancionou tecnicamente a reprogramação de prazo. O demonstrativo contratual (Id. 577523564) registra expressamente a situação de "Obra em atraso. O pagamento da prestação será realizado pela construtora em rotina mensal", indicando que a própria CEF reconheceu o inadimplemento da incorporadora no âmbito do contrato de financiamento e adotou medidas específicas para esse cenário. Diante desse conjunto, a CEF ultrapassou os limites de uma participação meramente financeira. Ao fiscalizar, ao financiar por etapas condicionadas ao progresso da obra, ao reconhecer institucionalmente o inadimplemento da construtora e ao implementar medidas emergenciais de gestão do empreendimento, a CEF se integrou à cadeia de fornecimento que resultou no dano sofrido pelos consumidores. A relação contratual existente entre as partes é genuinamente de consumo — os autores são destinatários finais do bem imóvel, e ambas as rés integram a cadeia de fornecimento do produto imobiliário. A responsabilidade solidária decorrente dessa qualidade de fornecedoras impede que a CEF se exima das consequências do inadimplemento mediante alegação de mera intermediação creditícia. A preliminar de ilegitimidade passiva é, portanto, rejeitada. Do mérito — O inadimplemento contratual O prazo para entrega do apartamento estava fixado no item C.6.1 do contrato de mútuo (Id. 577521944) para 03/09/2025, com cláusula de tolerância de 180 dias, perfazendo prazo final improrrogável de 03/03/2026. Esse prazo é absolutamente incontroverso. A CONSTRUZ alega que o prazo teria sido legitimamente prorrogado para 15/03/2026 mediante averbação na matrícula nº 87.552 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Presidente Prudente (Id. 586670135, averbação AV-12). O argumento não prospera por razões que se complementam. Primeiro, a averbação foi realizada em 01/10/2025 com base em documento firmado pela construtora e pela CEF em 02/09/2025 — ou seja, às vésperas do vencimento do prazo original de entrega. A prorrogação não foi acordada com os compradores, que não a subscreveram e a ela não anuíram. O próprio registro imobiliário ressalva expressamente que a prorrogação "não obsta a aplicação do art. 43-A da Lei nº 4.591/64 pelos eventuais adquirentes", o que constitui reconhecimento implícito de que o ato não vincula os compradores para fins de rescisão contratual. Uma prorrogação unilateral do prazo de entrega, sem o consentimento do adquirente, não pode produzir o efeito de suprimir ou adiar o direito potestativo de rescisão deste. Segundo, mesmo admitindo hipoteticamente a eficácia da nova data, o imóvel tampouco foi entregue até 15/03/2026. O comunicado da própria construtora de 13/03/2026 (Id. 577523563) informa que a obra está "100% concluída" fisicamente segundo a última medição da CEF, porém que a liberação do condomínio está condicionada à finalização de serviços pela concessionária Energisa, com prazo ajustado para 30/04/2026. Isso significa que, mesmo pelo prazo alegado pela ré, a entrega não ocorreu. A CONSTRUZ busca exonerar-se sob o argumento de que a pendência elétrica é de responsabilidade exclusiva da Energisa, configurando culpa de terceiro que romperia o nexo causal. O argumento não tem sustentação. A obrigação da construtora e incorporadora não é de construir o edifício isoladamente, é de entregar uma unidade habitacional em condições de uso, o que inclui todas as ligações de serviços essenciais, entre elas a rede elétrica. As pendências com a concessionária de energia fazem parte do processo de regularização do empreendimento, etapa que integra o risco próprio da atividade incorporatória. O atraso na obtenção das aprovações e na execução dos serviços externos pela concessionária é circunstância previsível no desenvolvimento de um empreendimento de grande porte e integra o conjunto de riscos que a incorporadora assume ao comercializar unidades na planta. Não há, portanto, qualquer hipótese de caso fortuito ou força maior que exclua a responsabilidade da CONSTRUZ, cujas próprias comunicações ao longo do processo demonstram que os atrasos decorreram de problemas internos e financeiros - com reconhecimento de inadimplência junto à CEF - e de questões operacionais com as concessionárias que deveriam ter sido resolvidas dentro do prazo contratual. O inadimplemento da CONSTRUZ está configurado de forma inequívoca e documentalmente comprovada. Da resolução dos contratos e seus efeitos Constatado o inadimplemento por culpa exclusiva da incorporadora, e inexistindo qualquer comportamento dos adquirentes que tenha contribuído para o descumprimento contratual - ao contrário, os pagamentos foram regulares até o momento em que a expectativa de entrega foi definitivamente frustrada -, os autores têm direito à resolução dos contratos e à restituição integral dos valores pagos. O direito do adquirente à rescisão por inadimplemento do incorporador é assegurado pelo regime contratual e legal aplicável à espécie, especialmente pelo conjunto de normas que disciplinam a proteção dos consumidores nas relações de consumo. A culpa exclusiva da vendedora/construtora afasta qualquer possibilidade de retenção de valores a título de penalidade por distrato, encargos administrativos ou compensações contratuais. A cláusula do instrumento particular que previa retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão (Id. 577521941) não se aplica à hipótese de rescisão por inadimplemento do vendedor, sendo inaplicável e abusiva nessa específica situação. Os valores a restituir foram apurados na planilha de cálculos com data-base abril/2026 (Id. 577523572), que totaliza R$ 41.481,84, abrangendo as parcelas mensais pagas à CONSTRUZ de dezembro de 2023 a outubro de 2025 (itens A do contrato), os juros de obra pagos junto à CEF em 2025 e início de 2026, e as despesas de corretagem (assessoria imobiliária). A planilha não foi impugnada especificamente pelas rés em suas contestações, limitando-se a uma negativa genérica, e seus dados encontram correspondência nos documentos de histórico de pagamento juntados pelos autores (Ids. 577521949 e 577521950) e nos demonstrativos da própria CEF (Id. 577523553 e 577523554). A resolução do contrato principal arrasta os contratos acessórios e coligados. O Instrumento de Promessa de Venda e Compra e o Contrato de Mútuo com Alienação Fiduciária são contratos coligados que servem ao mesmo fim - a aquisição da unidade habitacional. A insubsistência do negócio principal implica a resolução do financiamento. O "Termo de Acordo e Confissão de Dívida" de 15/04/2026 (Id. 577521925) é instrumento acessório ao contrato principal, celebrado sob pressão de protestos e ameaças de negativação às vésperas do ajuizamento desta demanda. Resolvido o contrato que lhe dá suporte, o termo de confissão de dívida perde sua causa e deve ser igualmente declarado resolvido. Da responsabilidade solidária da CEF e do direito de regresso Afastada a preliminar de ilegitimidade, a CEF responde solidariamente perante os autores pelas obrigações decorrentes da resolução contratual. A solidariedade decorre de sua inserção na cadeia de fornecimento, conforme fundamentado, e não apenas da mera existência do contrato de financiamento. A CEF pleiteou, em caráter subsidiário, que a sentença assegure seu direito de regresso contra a CONSTRUZ pelos valores que liberou a título de financiamento. O pedido é legítimo. Os valores liberados pela CEF à construtora durante a fase de construção — conforme cronograma de etapas (Id. 577523552) que registra 21 etapas quitadas entre 2023 e fevereiro de 2026, totalizando 98% do empreendimento — não permaneceram em poder da CEF. A condenação solidária não implica enriquecimento dos autores às expensas da CEF: o valor a ser restituído pelo conjunto das rés corresponde ao que os autores efetivamente desembolsaram, não ao montante do financiamento. No plano interno entre as rés, a CONSTRUZ, que deu causa ao inadimplemento, responde pelo ressarcimento dos valores que a CEF vier a desembolsar em razão desta condenação. Quanto ao pedido subsidiário de transferência da propriedade do imóvel à CEF em caso de impossibilidade de ressarcimento pela construtora, trata-se de matéria que não pode ser apreciada em abstrato nesta sentença — depende de eventual fase de cumprimento e da comprovação da insuficiência patrimonial da CONSTRUZ. Assegura-se, contudo, o direito de regresso da CEF em face da CONSTRUZ pelos valores suportados. Da atualização monetária e dos juros Os valores restituídos devem ser monetariamente corrigidos desde a data de cada desembolso pelos índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal. Os juros de mora incidem a partir da citação, na taxa de 1% ao mês. Dos honorários advocatícios As rés sucumbiram integralmente. Os honorários advocatícios devem ser fixados levando em conta o grau de complexidade da causa — que é mediano, envolvendo questões fáticas e jurídicas bem delimitadas —, o trabalho desenvolvido pelos advogados dos autores, a qualidade das peças produzidas e o proveito econômico obtido. O valor da condenação, embora não elevado em termos absolutos, representa para os autores a recuperação do patrimônio investido em sua moradia. Fixo os honorários em 10% sobre o valor total da condenação, a ser apurado na liquidação. III — DISPOSITIVO Ante o exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e, no mérito, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores GABRIEL AGUIAR CORDEIRO e MICHELLE SOARES PINHEIRO, resolvendo o feito com exame do mérito, para: (i) declarar rescindidos e sem efeito os seguintes instrumentos: o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma do Residencial Ville Conquisttà (Id. 577521941), o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção nº 1.7877.0231724-7 (Id. 577521944) e o Termo de Acordo e Confissão de Dívida de 15/04/2026 (Id. 577521925), todos referentes à unidade autônoma nº 03, Bloco 03, do Residencial Ville Conquisttà, situado na Rua Alexandre Buchalla, nº 295, Jardim Jequitibá, Presidente Prudente/SP, matrícula nº 87.552 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Presidente Prudente/SP; (ii) condenar as requeridas MÁRCIO RODRIGO ZAGO EIRELI – EPP (CONSTRUZ) e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de R$ 41.481,84 (quarenta e um mil, quatrocentos e oitenta e um reais e oitenta e quatro centavos), com correção monetária pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal desde a data de cada desembolso e acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; (iii) confirmar, em definitivo, a tutela de urgência deferida na decisão de Id. 578403270, tornando sem efeito a alienação fiduciária constituída sobre o imóvel em favor da CEF, determinando-se a baixa do gravame correspondente junto ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Presidente Prudente/SP após o trânsito em julgado; (iv) assegurar à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF o direito de regresso em face de MÁRCIO RODRIGO ZAGO EIRELI – EPP pelos valores que vier a desembolsar em razão desta condenação; (v) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor total da condenação apurado na liquidação, nos termos da fundamentação. Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Presidente Prudente/SP para averbação da rescisão contratual e cancelamento da alienação fiduciária. Cumpra-se o que mais couber. Registrada eletronicamente pelo sistema PJe. P.I. Presidente Prudente/SP, na data da assinatura digital. EWERTON JOSE DA COSTA ALVES Juiz Federal Substituto