DJEN TJPI — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ III Núcleo de Justiça 4.0 - Regularização fundiária Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0801477-42.2025.8.18.0173 CLASSE: OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO: [Aquisição] REQUERENTE: MARCOS VINICIUS ALVES VELOSO, MARCIA LORENNA CARDOSO CARVALHO, ROSANGELA FEITOSA ARRUDA, FRANCISCO DAS CHAGAS ARRUDA, ALANA LORDELLO MELO RAULINO, LAURINDO RAULINO NETO, PEDRO DE ALCANTARA BRITO FERREIRA, ANDREIA DA SILVA FURTADO, FRANCISCO WANDERSON SANTOS SOUSA, LAYANE MAYARA GOMES CASTELO BRANCO, FRANCISCO SIQUEIRA PIRES, FRANCISCO SIQUEIRA PIRES FILHO, VILENE PINHEIRO PIRES, VIVIANE PINHEIRO PIRES SETUBAL, RICARDO ERIC BARROS LOPES, ADRIANNE FEITOSA ARRUDA SERRAREQUERIDO: PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO DE TERESINA, ESTADO DO PIAUI, ADVOCACIA GERAL DA UNIAO DESPACHO Vistos etc. Trata-se de Ação ajuizada por 1. Marcos Vinicius Alves Veloso E Márcia Lorenna Cardoso Carvalho; 2. Rosângela Feitosa Arruda E Francisco das Chagas Arruda; 3. Alana Lordello Melo E Laurindo Raulino Neto; 4. Pedro de Alcântara Brito Ferreira E Andreia da Silva Furtado; 5. Francisco Wanderson Santos Sousa E Layane Mayara Gomes Castelo Branco; 6. Espólio de Maria Isabel Pinheiro Pires (representado por Francisco Siqueira Pires, Francisco Siqueira Pires Filho, Vilene Pinheiro Pires Lopes e Viviane Pinheiro Pires Setúbal); 7. Ricardo Éric Barros Lopes; 8. Adrianne Feitosa Arruda, no âmbito do III Núcleo de Justiça 4.0 Regularização Fundiária. A demanda tem por objeto o Condomínio Villa Tulipas, composto por 09 (nove) casas, situado na Av. Antônio Oliveira, 368, Teresina-PI. O imóvel possui matrícula o nº 5.481, do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Teresina - Piauí, com área total de 2.376,00 m² (Id.87256908). Na matrícula, consta R-5-5.481, da Escritura Pública de Venda e Compra, lavrada no 6º Ofício de Notas de Teresina - PI, no Livro nº 01, às folhas 179/182v, de 11/11/2019, de aquisição da propriedade em nome dos seguintes autores: 1. Márcia Lorenna Cardoso Carvalho (Casa 1); 2. Rosângela Feitosa Arruda (Casa 2); 3. Alana Lordello Melo (Casa 3); 4. Andréia da Silva Furtado (Casa 4); 5. Maria Isabel Pinheiro Pires (representada por espólio – Casa 7); 6. Adrianne Feitosa Arruda (Casa 9); 7. Ricardo Éric Barros Lopes (Casa 8). Quanto aos autores "5. Francisco Wanderson Santos Sousa E Layane Mayara Gomes Castelo Branco", são possuidores, adquiriram do proprietário registral Marcus Vinicius Jacobino de Moura e dos demais proprietários (Id.87257144). Os autores narram que: "O imóvel possui 09 casas ao total, sendo que 08 moradores e legítimos possuidores são autores desta demanda" "estes não possuem os respectivos registros dos imóveis de suas unidades autônomas, nem tampouco da área pertencente de área comum compartilhada" Pleiteiam "o reconhecimento e a declaração de propriedade de suas respectivas unidades autônomas, sem olvidar as áreas coletivas de uso comum" "não obstante no momento deste protocolo o condomínio não esteja formalmente constituído, todos os participes requerentes nesta ação estão envidando os esforços necessários para tal. Ao se ter toda documentação do referido condomínio, será juntada no decorrer do processo." Da análise inicial, constatam-se irregularidades que comprometem o regular processamento da demanda, quais sejam: a) ausência de planta do empreendimento, memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART); b) ausência da convenção de condomínio; c) ausência de procurações outorgadas por Ricardo Éric Barros Lopes e pelos representantes do espólio de Maria Isabel Pinheiro Pires; d) em relação ao espólio de Maria Isabel Pinheiro Pires, ausência de certidão de óbito, bem como dos documentos pessoais dos representantes. Ausência de esclarecimento sobre a existência ou não de inventário e, em qualquer hipótese, em nome de quem o imóvel deverá ser formalmente atribuído; e) ausência da memória de cálculo do IPTU (ficha cadastral) das unidades; f) contrato de Id. 87257164 apresentado de forma incompleta; g) ausência de migração do processo para o sistema CERURBJus. Atribuído valor da causa em R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais),correspondente às aquisições do terreno. Pois bem. Em relação ao valor da causa, o Código de Processo Civil determina que toda ação deve ter um valor atribuído, ainda que seu conteúdo econômico não seja imediatamente aferível (art. 291, CPC). Nos casos em que a ação tiver conteúdo econômico mensurável, esse valor deve corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico pretendido pelo autor (art. 291, § 3º, CPC). Todavia, o cotidiano forense revela várias situações em que há equívocos evidentes na atribuição do valor da causa nas petições iniciais, comumente manifestados por valores muito abaixo da realidade, mesmo em pretensões de considerável valor econômico. Em muitos casos, como no presente feito, o valor é acompanhado da expressão "para efeitos meramente fiscais", tendendo a induzir a impressão de que atribuir valor à causa se trata de uma formalidade sem relevância. Contudo, o valor da causa não é uma mera formalidade processual, e sua atribuição inadequada pode comprometer o correto recolhimento das custas processuais. Nos termos do vigente Código de Processo Civil (art. 292, § 3º), o Juiz, de ofício e por arbitramento, corrigirá o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes. No presente feito, verifica-se que o valor atribuído à causa, de R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais), correspondente às aquisições do terreno, o qual, presumivelmente, não reflete minimamente o valor da pretensão envolvida. Observa-se que não foi juntado o valor de mercado das unidades imobiliárias, tampouco a memória de cálculo atualizada do IPTU (ficha cadastral) de cada unidade, elementos que constituem parâmetro objetivo para a adequada definição do valor da causa, o que, por ora, inviabiliza sua retificação. Prossigo. No presente caso, os autores fundamentam equivocadamente a causa de pedir nas modalidades de regularização fundiária urbana (REURB-S e REURB-E). Nos termos da Lei nº 13.465/2017, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) constitui procedimento de natureza administrativa, instaurado pelo Poder Executivo, no qual é elaborado projeto de regularização fundiária a ser posteriormente submetido ao registro imobiliário. Em linhas gerais, a legislação prevê duas modalidades distintas, sendo a REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social), destinada à população de baixa renda e promovida pelo Poder Público ou por entidades legitimadas; e a REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico), aplicável aos demais casos, podendo ser requerida por particular perante o Município, com vistas à inclusão do imóvel em processo coletivo de regularização de núcleo urbano informal. Assim, a presente demanda não se enquadra, sob qualquer aspecto, em projeto de REURB, seja na modalidade de interesse social, seja na modalidade de interesse específico. Quanto à invocação do Provimento Conjunto TJPI nº 89/2023, cumpre esclarecer que o referido normativo não institui nova modalidade de aquisição da propriedade, tampouco altera o regime jurídico imobiliário. Trata-se de instrumento voltado à organização e padronização de procedimentos no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, com o objetivo de promover segurança jurídica e eficiência na aplicação das normas já existentes, sem inovar na ordem legal, matéria esta reservada à Constituição e à legislação federal. No presente caso, verifica-se que os autores são proprietários da matrícula nº 5.481, figurando como coproprietários da área total do imóvel. Entretanto, a realidade fática evidencia a existência de nove unidades habitacionais autônomas, edificadas em regime de condomínio, sem que tenha havido o correspondente parcelamento registral. A situação evidencia a presença de obstáculos formais que impedem a regularização pela via extrajudicial. Dentre eles, destaca-se a ausência de registro da incorporação imobiliária, nos termos da Lei nº 4.591/1964, exigência própria da fase de implantação do empreendimento, mas que, no presente caso, mostra-se dissociada da realidade de edificação já concluída e habitada. Soma-se a isso a inexistência de averbação da construção na matrícula, o que inviabiliza o reconhecimento registral da edificação existente. Verifica-se, ainda, a ausência de instituição formal de condomínio edilício, com a definição das frações ideais, discriminação das áreas comuns e privativas e caracterização das unidades autônomas, conforme exigido pelo Código Civil. Diante desse cenário, a abertura de matrículas individualizadas para cada unidade habitacional depende, necessariamente, do prévio saneamento da matrícula, a fim de adequar o registro à realidade física e jurídica consolidada do imóvel. Assim, mostra-se necessária a apresentação de planta e memorial descritivo atualizados, contemplando a descrição das unidades autônomas, áreas privativas e comuns, frações ideais, bem como a descrição do terreno e a identificação da matrícula no cartório competente. No que se refere à Convenção de Condomínio, tratando-se de condomínio edilício, incide o disposto no art. 1.332 do Código Civil, sendo documento indispensável, pois é o instrumento que organiza juridicamente a vida em comum, estabelecendo regras de convivência, uso das áreas comuns, definição das frações ideais, direitos e deveres dos condôminos, além da forma de administração do empreendimento. Do mesmo modo, a apresentação dos documentos pessoais dos envolvidos e das procurações regularmente constituídas é necessária para a adequada identificação das partes, verificação da legitimidade e representação processual, bem como para assegurar a validade dos atos praticados. No caso de espólio, a juntada da certidão de óbito e a indicação clara dos representantes e da situação sucessória são providências necessárias para garantir a correta definição da titularidade do imóvel e evitar conflitos futuros. Nos termos do art. 320 do Código de Processo Civil, a petição inicial deve ser instruída com os documentos indispensáveis à propositura da demanda. Diante do exposto, e com fundamento nos arts. 319, 320 e 321 do CPC, INTIME-SE os autores para, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento e extinção do feito sem resolução do mérito, providenciar: a) planta contendo, no mínimo, delimitação geral da área, com perímetro completo; área total; confrontações externas; divisão interna do condomínio; unidades autônomas; identificação das unidades (Casa 01 a Casa 09); área privativa de cada unidade; perímetro individual com medidas; indicação de área exclusiva descoberta (se houver); quadro geral de áreas, contendo, no mínimo identificação das unidades; área privativa (m²); área comum (m²); área total (m²); fração ideal; memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART); b) convenção de condomínio; c) procurações outorgadas por Ricardo Éric Barros Lopes e pelos representantes do espólio de Maria Isabel Pinheiro Pires; d) em relação ao espólio de Maria Isabel Pinheiro Pires, JUNTAR certidão de óbito; documentos pessoais dos representantes; ESCLARECER a existência ou não de inventário; INDICAR expressamente o titular em cujo nome o imóvel deverá ser formalmente atribuído. e) memória de cálculo do IPTU (ficha cadastral) de cada unidade; f) contrato de Id. 87257164, de forma completa; g) documentos aptos à correta definição do valor da causa, especialmente valor de mercado das unidades imobiliárias; memória de cálculo atualizada do IPTU (ficha cadastral) de cada unidade; h) comprovação da migração do processo para o sistema CERURBJus, com cadastros dos dados relacionados aos imóveis e respectivos titulares, sendo vedada a inclusão de pessoas falecidas. Intime-se. Cumpra-se. Após o decurso do prazo, com ou sem manifestação, voltem-me os autos conclusos. Teresina (PI), dados e horas registradas no sistema. Leonardo Brasileiro Juiz de Direito Juiz de Cooperação III Núcleo de Justiça 4.0- Regularização Fundiária