DJEN TJGO — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

 


	
		
			
			


			
PODER JUDICIÁRIO

			
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

			
Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa
			
		
	



 


DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5509329-35.2025.8.09.0051 


COMARCA: GOIÂNIA


RELATORA : DRA. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO - JUÍZA SUBSTITUTA EM SEGUNDO GRAU


1º APELANTE : DENERSON CARDOSO SANTOS 


1as APELADAS : SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS


IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTRA


2as APELANTES : SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS


IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTRA


2º APELADO : DENERSON CARDOSO SANTOS 


 


VOTO


 


Adoto o relatório inserido.


 


1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE.


 


Conforme relatado, cuida-se de APELAÇÕES CÍVEIS interpostas por DENERSON CARDOSO SANTOS (1º apelante) e por SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e DINÂMICA INCORPORADORA LTDA. (2as apelantes) contra a sentença proferida na movimentação nº 50 pelo Juiz de Direito da 30ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dr. Rodrigo de Melo Brustolin, na “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Importância Paga e Indenização por Danos Materiais” ajuizada pelo primeiro apelante em desfavor dos segundos apelantes.


 


Na petição inicial, o autor narrou ter firmado com as requeridas, em 28 de maio de 2021, um “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel”, para a aquisição da unidade nº 304 e da vaga de garagem nº 58, ambas situadas no empreendimento “Soft Pedro Ludovico”, com previsão de entrega em dezembro de 2024 e cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.


 


Sustentou que as requeridas incorreram em mora ao ultrapassarem o prazo final para a entrega do imóvel e impugnou a cobrança de “juros de obra”.


 


Pleiteou, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a abstenção da inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes. Ao final, requereu a rescisão do contrato por culpa exclusiva das rés, a restituição integral dos valores pagos (R$ 220.154,69), a condenação das requeridas ao pagamento da multa contratual e a devolução da comissão de corretagem.


 


Após a apresentação da contestação (mov. 39) e o regular trâmite processual, sobreveio a sentença atacada, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (mov. 50):


 


“Diante do exposto,? nos termos do art. 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, para declarar a rescisão do contrato objeto da lide e condenar a parte Requerida à devolução da importância paga pelo Requerente, de forma imediata e em parcela única, valor este que, em observância ao disposto pela Lei nº 14.905/2024, deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, desde a data do desembolso, e acrescido de juros moratórios que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA (art. 406, §1º do CC), contados a partir do trânsito em julgado, autorizada a retenção do equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores pagos. 


Face à sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC, na proporção d 50% para cada partes, suspensa a exigibilidade com relação ao autor por ser beneficiário da justiça gratuita.”


 


Contra a sentença, as requeridas opuseram embargos de declaração (mov. 57), os quais foram rejeitados pelo juízo a quo (mov. 62).


 


Irresignadas com o desfecho dado à lide, ambas as partes interpuseram apelações cíveis (movs. 69 e 70).


 


Em suas razões recursais, o primeiro apelante (Denerson Cardoso Santos) sustenta a responsabilidade solidária das apeladas.




 


Argumenta haver culpa exclusiva das vendedoras na rescisão contratual, ao argumento de que restou ultrapassado o prazo de tolerância e que a mera expedição do “habite-se” não equivale à entrega efetiva do imóvel. 




 


Pugna pelo direito à restituição integral de todos os valores pagos, inclusive daqueles relativos à comissão de corretagem, bem como pela inversão da cláusula penal.




 


Aduz que os juros moratórios sobre a condenação devem incidir a partir da citação, e não do trânsito em julgado do decisum.




 


Ao final, pleiteia a reforma da sentença para julgar totalmente procedentes os pedidos iniciais, com a imposição integral dos ônus sucumbenciais às primeiras apeladas. Subsidiariamente, requer a redução da multa contratual para 10% (dez por cento) dos valores pagos.


 


Por sua vez, as segundas apelantes (SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e DINÂMICA INCORPORADORA LTDA.) defendem a ilegitimidade passiva desta última, sob o fundamento de que esta não integrou a relação jurídica comercial.


 


Pugnam pela fixação da cláusula penal em 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e pela redistribuição dos ônus sucumbenciais, a fim de que recaiam integralmente sobre o autor ou, subsidiariamente, que seja estabelecida a proporção de 80% (oitenta por cento) para o requerente e 20% (vinte por cento) para as requeridas.


 


2. DA ADMISSIBILIDADE DOS RECURSOS:


 


Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente de cabimento (próprio), legitimidade, tempestividade e preparo, conheço dos recursos em epígrafe e passo à análise conjunta porquanto as questões de mérito se confundem.


 


3. DAS QUESTÕES PRELIMINARES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO.


 


As requeridas/segundas apelantes defendem a ilegitimidade passiva da ré DINÂMICA INCORPORADORA LTDA., sob o argumento de que esta não figurou no contrato de promessa de compra e venda, sendo mera sócia da Sociedade de Propósito Específico (SPE) que celebrou o negócio. O autor/primeiro apelante, por sua vez, defende a responsabilidade solidária das corrés.


 


No caso concreto, conforme contrato social acostado à movimentação nº 37, a DINÂMICA ENGENHARIA LTDA. é a única sócia da empresa SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Embora seja legítima a constituição de Sociedades de Propósito Específico (SPE) e a submissão do empreendimento ao regime de afetação patrimonial previsto na Lei Federal nº 4.591/64, esses institutos não têm o condão de elidir a responsabilidade solidária da empresa controladora.


 


Ressalte-se que a Sociedade de Propósito Específico (SPE) é um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma nova pessoa jurídica, sob a forma de sociedade limitada ou anônima, com objetivo específico. Assim, resta claro que a SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. nada mais é do que um desdobramento operacional da incorporadora DINÂMICA ENGENHARIA LTDA., não podendo qualquer delas se eximir da responsabilidade pela resolução da avença objeto da lide.


 


Nesse sentido, colaciona-se julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça:


 


“DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE EMPRESA INTEGRANTE DE GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. […] 3. A relação entre as partes é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo estabelecida a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento. 4. A Teoria da Aparência fundamenta a responsabilização de empresas que se apresentam de forma conjunta no mercado, especialmente em empreendimentos imobiliários. 5. A constituição de Sociedade de Propósito Específico não afasta a responsabilidade da empresa controladora, integrante do mesmo grupo econômico, quando configurada a aparência de atuação unificada. 6. Documentação acostada aos autos comprova a vinculação entre a empresa agravante e a sociedade específica responsável pelo empreendimento. 7. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a responsabilidade solidária de integrantes do mesmo grupo econômico que participam de forma conjunta da execução do empreendimento. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5744614-46.2022.8.09.0137, Rel. Des. Sérgio Mendonça de Araújo, 7ª Câmara Cível, julgado em 09/10/2025, grifei)


 


“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE). SOCIEDADES CONTROLADORES E CONTROLADAS. RESPONSABILIDADE DE TODOS OS EMPREENDEDORES. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. BASE DE CÁLCULO DA MULTA. PRESTAÇÕES PAGAS. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. […] 3. A sociedade SOUSA ANDRADE URBANISMO LTDA ocupa a condição de controladora da SPE CANEDO LTDA e, nessa condição, responde solidariamente pelos danos advindos do contrato celebrado pela sociedade controlada. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5776698-18.2024.8.09.0174, Rel. Des. Altair Guerra da Costa, 1ª Câmara Cível, julgado em 05/06/2025, grifei)


 


Quanto ao regime de responsabilidade, a despeito da insurgência da primeira apelante, a sentença recorrida reconheceu a solidariedade passiva e condenou ambas as requeridas à restituição do montante pago pelo consumidor. A expressão “parte requerida”, utilizada pelo juízo a quo no dispositivo da sentença, abrange a integralidade do polo passivo (DINÂMICA ENGENHARIA LTDA. e SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.), sem individualizar a condenação a qualquer delas. No corpo do julgado, o magistrado destaca expressamente que “as rés são partes legítimas, consoante documentos carreados à inicial, pois pertencem ao mesmo grupo econômico, sendo sua responsabilidade solidária” (mov. 50, grifei), o que afasta qualquer dúvida sobre o tema.


 


Portanto, a sentença que reconheceu a responsabilidade solidária e a legitimidade passiva da segunda requerida não merece reparos nesses pontos.


 


4. DO MÉRITO RECURSAL:


 


A controvérsia recursal cinge-se aos seguintes pontos: (i) analisar a responsabilidade das partes pela rescisão contratual; (ii) definir as consequências da rescisão, notadamente quanto à restituição dos valores pagos, à devolução da comissão de corretagem e à aplicabilidade da cláusula penal; (iii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (iv) verificar a distribuição dos ônus sucumbenciais e o valor dos honorários advocatícios arbitrados.


 


4.1. DA CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. TEMAS 886, 996 E 1158 DO STJ.


 


O autor/primeiro apelante aduz que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva das requeridas, diante do atraso na entrega da obra. Afirma que a simples expedição do “habite-se” não configura o cumprimento da obrigação e que o imóvel não possuía condições de habitabilidade.


 


No caso concreto, o contrato (mov. 01, doc. 06) estabeleceu o mês de dezembro de 2024 como previsão para a entrega da unidade adquirida pelo autor, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Assim, o prazo final para a conclusão da obra se estenderia até 30 de junho de 2025, sendo válida a cláusula de tolerância, nos termos do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64.


 


A sentença recorrida considerou suficiente a expedição da Certidão de Conclusão da Obra (“habite-se”), em 11 de junho de 2025 (mov. 39, doc. 02), para atestar o cumprimento da obrigação pelas requeridas. Entretanto, a mera expedição da carta de “habite-se” não atesta a entrega efetiva do imóvel.


 


A obrigação da construtora não se exaure com a mera conclusão física da obra, mas sim com a efetiva imissão na posse pelo adquirente (Temas 886, 996 e 1158 do STJ), a qual depende da entrega física e jurídica do imóvel. A disponibilização do bem em perfeitas condições de uso pressupõe, além da entrega das chaves, a regularidade documental do empreendimento, incluindo a averbação da construção (“habite-se”) e a individualização da matrícula da unidade, atos indispensáveis à contratação de financiamento imobiliário. No caso concreto, a averbação da certidão de conclusão da obra no registro do imóvel e a abertura da matrícula da unidade autônoma ocorreram somente em 12 de agosto de 2025 (mov. 47, docs. 03 e 04).


 


Por outro lado, as requeridas/segundas apelantes não entregaram as chaves ao autor/primeiro apelante, sob o argumento de que este estava inadimplente com a última parcela do contrato. A prestação em questão corresponde ao capital que seria objeto de financiamento imobiliário, nos termos da Cláusula “E.3.2” do “Quadro Resumo” do contrato (mov. 01, doc. 06).


 


Ocorre que o financiamento não poderia ser contratado antes da individualização da matrícula do imóvel e da averbação da conclusão da obra no respectivo registro, eventos que ocorreram somente em 12 de agosto de 2025. Nesse contexto, a existência de saldo devedor em aberto não é suficiente para elidir a mora das requeridas, notadamente porque a falta de pagamento se deve ao atraso das próprias rés em regularizar a documentação do empreendimento, o que obstou o acesso ao crédito pelo autor para adimplir a parcela contratada.


 


Configurada a mora das requeridas, resta caracterizada a culpa exclusiva delas pela rescisão contratual. Confira-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:


 


“CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA N. 971 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. […] 3. Consoante a jurisprudência desta Corte, a mora da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves, quando ocorre a disponibilização da posse direta ao consumidor. […]” (STJ, AREsp nº 2.903.829/BA, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, grifei)


 


“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO IMOBILIÁRIO. INCORPORAÇÕES. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO VÁLIDA. REVOGAÇÃO TÁCITA DE MANDATO. CONSTITUIÇÃO DE NOVOS ADVOGADOS SEM RESSALVA DOS ANTERIORES. INTIMAÇÃO REALIZADA CONFORME ÚLTIMA PROCURAÇÃO VÁLIDA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL DE CONSECUTÁRIOS DA MORA. COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS E MULTA CONTRATUAL. ATRASO NA IMISSÃO DA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DAS RÉS. PRECEDENTES DO STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. […] 4. No caso, a cláusula contratual que prevê os consectários da mora foi considerada inválida, pois a parte que não cumpre suas próprias obrigações não pode exigir da outra parte o pagamento de juros e multa contratual. O atraso na imissão da posse do imóvel foi atribuído exclusivamente às rés, que não providenciaram em tempo hábil os documentos necessários para o financiamento bancário, tornando indevida a cobrança de encargos de mora. […]” (STJ, AREsp nº 2.927.631/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, grifei)


 


No mesmo sentido, orientam os julgados deste Tribunal:


 


“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA 543/STJ. RECURSO DESPROVIDO. […]. A obrigação da vendedora compreende a entrega física e jurídica do imóvel, o que inclui averbação da construção e individualização da matrícula, atos indispensáveis ao financiamento imobiliário. 4. A documentação do imóvel somente foi regularizada após o prazo contratual final, conforme certidão de matrícula e comunicação para obtenção de financiamento. 5. As provas demonstram que a regularização ainda estava pendente após o vencimento do prazo, o que caracteriza mora das vendedoras. 6. A alegação de inadimplemento do comprador não se sustenta, pois o financiamento dependia de atos exclusivos das vendedoras. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 6106458-17.2024.8.09.0051, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas, 4ª Câmara Cível, julgado em 15/12/2025, grifei)


 


DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. […] 6. A incorporadora não comprovou a ocorrência de caso fortuito ou força maior apto a justificar o atraso na entrega do imóvel, sendo reconhecida sua mora a partir da data final estipulada no aditivo contratual. 7. A ausência de comprovação da efetiva entrega das chaves aos compradores impede o reconhecimento da posse, caracterizando o inadimplemento contratual da construtora. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5497852-58.2022.8.09.0006, Rela. Desa. Stefane Fiuza Cançado Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 12/02/2025, grifei)


 


Portanto, deve ser acolhida a tese do primeiro apelante para reconhecer a culpa exclusiva das rés pela rescisão do contrato.


 


4.2. DAS CONSEQUÊNCIAS DA RESCISÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ.


 


Reconhecida a culpa exclusiva das requeridas, a parte lesada pelo inadimplemento tem direito à resolução do contrato, com a restituição integral das quantias efetivamente pagas, nos termos do artigo 475 do Código Civil.


 


Diante da responsabilidade das vendedoras pelo atraso que culminou a rescisão contratual, impõe-se a restituição integral de todos os valores pagos pelo comprador, devendo ser afastada a retenção de 15% (quinze por cento) determinada na sentença.


 


A restituição integral abrange, inclusive, a comissão de corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou a tese da validade da transferência do encargo ao consumidor, desde que previamente informado. Contudo, tal entendimento não se aplica quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora, hipótese em que o valor da comissão compõe as perdas e danos a serem ressarcidos ao consumidor lesado. Corroborando este entendimento:


 


“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA INCORPORADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXAS CONDOMINIAIS. DANO MORAL INDEVIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […] 3. O marco final da mora da incorporadora é a efetiva disponibilização da posse do imóvel ao comprador, e não a mera expedição do habite-se, conforme entendimento do STJ (Tema 996 do STJ) e jurisprudência do TJGO. 4. A incorporadora não comprovou a entrega das chaves nem a culpa exclusiva do comprador pela não conclusão do negócio, mesmo diante da inversão do ônus da prova. A ausência de imissão na posse é incontroversa. 5. É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ, bem como a indenização pelos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxas condominiais cobradas indevidamente antes da entrega da posse. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 6143756-43.2024.8.09.0051, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, 5ª Câmara Cível, julgado em 18/09/2025, grifei)


 


“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CDC. TEMAS 543 E 971 DO STJ. TEMA 22 DO TJGO. TEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS. CONHECIMENTO. EFEITOS. RECURSO DA INCORPORADORA DESPROVIDO. RECURSO DO CONSUMIDOR PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. […] 7. A restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, é devida, nos termos da Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva da incorporadora pela rescisão do contrato. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5151608-14.2025.8.09.0177, Rela. Desa. Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, julgado em 10/02/2026, grifei).


 


Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp nº 1.614.721/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), consolidou que:


 


Tema 971/STJ. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (grifei)


 


Nestes termos, a cláusula penal prevista no contrato em desfavor do comprador (Cláusula “J.IV.”, Item “b”, do Quadro Resumo) deve ser invertida para condenar as rés ao seu pagamento.


 


O percentual fixado pelo juízo singular a título de multa (15%) não é excessivo, nem foi impugnado pelas partes, devendo, pois, ser mantido. Nesse sentido: 


 


“DIREITO DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS. […] 5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo inadimplemento, a restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e integral, conforme a Súmula 543 do STJ. 6. A cláusula penal prevista contratualmente em desfavor do consumidor pode ser invertida em seu favor, nos termos do Tema 971 do STJ, aplicando-se o percentual originalmente estipulado de 20%, por ausência de prova de excessividade. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5150930-96.2025.8.09.0177, Rel. Des. Antônio Cézar Pereira Meneses, 1ª Câmara Cível, julgado em 10/02/2026, grifei)


 


Dessarte, o primeiro apelo merece provimento para decotar da sentença a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos e da comissão de corretagem, bem como para inverter a cláusula penal em benefício do primeiro apelante. Por consectário lógico, resta prejudicado o pleito de majoração da cláusula penal formulado pelas segundas apelantes.


 


4.3. DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS. ADEQUAÇÃO DOS ÍNDICES APLICADOS ÀS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL.


 


O primeiro apelante manifesta inconformismo quanto ao termo inicial dos juros de mora, sustentando que o marco inaugural deve ser a data da citação e não a do trânsito em julgado da sentença.


 


O contrato celebrado entre as partes é silente sobre o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído na hipótese de resolução por culpa da vendedora. Nesse cenário, deve incidir o Código Civil, que preconiza, em seu artigo 405, que os juros moratórios incidem a partir da citação.


 


No presente feito, a restituição dos valores pagos origina-se do descumprimento de obrigação contratual pelas requeridas/segundas apelantes. No âmbito da responsabilidade contratual, a citação constitui o devedor em mora (art. 240 do CPC), ante o inadimplemento da obrigação de reparar o dano causado.


 


Impende registrar que o Tema 1002 do STJ disciplina exclusivamente os juros moratórios na resolução de contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018 por iniciativa do promitente comprador. Nos casos de contratos regidos pela referida Lei, quando rescindidos por culpa da vendedora, os juros moratórios permanecem fixados a partir da citação, consoante a dicção do artigo 405 do Código Civil. A propósito:


 


“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. […] 4. Tratando-se de compromisso de compra e venda posterior à Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), são devidos juros legais a partir da citação, conforme arts. 397 e 405 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5275695-36.2024.8.09.0158, Rel. Des. Clauber Costa Abreu, 6ª Câmara Cível, julgado em 18/11/2025, grifei)


 


“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. […] 3. O atraso na entrega da infraestrutura essencial do loteamento, notadamente da rede de água potável, configura inadimplemento exclusivo da vendedora, pois a ausência de tal elemento torna o imóvel inabitável e inútil para o fim a que se destina. […] 7. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos, em caso de rescisão por culpa da vendedora, devem incidir a partir da citação (art. 405 do CC/2002), não sendo aplicável o Tema 1002 do STJ, que se restringe aos casos de rescisão por iniciativa do comprador. […]” (TJGO, Apelação Cível nº 5764863-37.2024.8.09.0011, Rel. Des. Dioran Jacobina Rodrigues, 3ª Câmara Cível, julgado em 06/02/2026, grifei)


 


Outrossim, os consectários legais, por serem matéria de ordem pública, merecem reforma de ofício.


 


Na sentença, o magistrado fixou os índices de juros (Selic) e de atualização monetária (IPCA) em desconformidade com as disposições do contratual. Contudo, na Cláusula E.4. do instrumento (mov. 01, doc. 06), as partes pactuaram correção monetária pelo Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) e pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês.


 


Desse modo, a sentença merece reparos para determinar que os valores da condenação sejam corrigidos em conformidade com o instrumento contratual e fixar a citação como termo inicial dos juros de mora.


 


4.4. DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS VINCULADOS ÀS BALIZAS DO ARTIGO 85, § 2º, DO CPC. TEMA 1.076 DO STJ.


 


Por fim, ambos os apelantes pleiteiam que os ônus sucumbenciais sejam redistribuídos em desfavor da parte contrária, bem como que os honorários advocatícios sejam fixados à razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.


 


Com a reforma da sentença para o reconhecimento da culpa exclusiva das rés pela rescisão contratual, observa-se que o autor logrou êxito integral em suas pretensões. Assim, em observância ao princípio da sucumbência e ao disposto no artigo 85 do CPC, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pelas requeridas.


 


Outrossim, o juízo a quo fixou os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observando a ordem de preferência do artigo 85, § 2º, do CPC e o Tema 1.076 do STJ. O percentual arbitrado corresponde ao mínimo legal e mostra-se adequado considerando a natureza e a simplicidade da causa, que não exigiu extensa dilação probatória nem diversas intervenções processuais. Considerando que a base de cálculo (valor da condenação) não é irrisória, não subsiste razão para a majoração da verba honorária requerida pelos apelantes.


 


Logo, o primeiro apelo merece provimento para inverter os ônus da sucumbência, condenando as rés, solidariamente, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios. 


 


4.5. DA AUSÊNCIA DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.


 


Em sede de contrarrazões, as rés pleiteiam a condenação do autor por litigância de má-fé. 


 


A jurisprudência consolidou o entendimento de que a comprovação da litigância de má-fé exige a presença do dolo processual, ou seja, da intenção de obstruir o trâmite regular do processo ou de causar prejuízo à parte contrária, de modo que não se admite a sua presunção.


 


In casu, o autor exerceu seu direito de ação com base em fundamentos que, em sua maioria, foram acolhidos nesta instância revisora. A eventual imprecisão de uma das provas, a qual sequer serviu de amparo à fundamentação do julgamento, não contamina a postulação a ponto de caracterizar a má-fé. 


 


Portanto, não se verifica a ocorrência de dolo processual, tampouco o enquadramento nas hipóteses taxativas do artigo 80 do CPC, inexistindo, pois, razões para a condenação do autor às penas por litigância de má-fé.


 


5. DISPOSITIVO:


 


Por todo o exposto, CONHEÇO EM PARTE do primeiro apelo e, nesta parte, DOU-LHE PROVIMENTO para: (i) declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas; (ii) condenar as requeridas, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pelo autor, incluindo a comissão de corretagem; (iii) condenar as requeridas ao pagamento da multa contratual, mediante a inversão da cláusula penal, fixada em 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente pagos; (iv) determinar a incidência de juros de mora a partir da citação, e (v) redistribuir a integralidade dos ônus sucumbenciais à parte ré.


 


Outrossim, CONHEÇO do segundo apelo e NEGO-LHE PROVIMENTO.


 


DE OFÍCIO, altero a sentença para que os valores a serem pagos à parte autora sejam corrigidos pelo pelo Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) e pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.


 


Por conseguinte, nos moldes do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.


 


É o voto.


 


Goiânia, 14 de abril de 2026.


 


DRA. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO


Juíza Substituta em Segundo Grau


Relatora


(11p/09)

 


DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5509329-35.2025.8.09.0051 


COMARCA: GOIÂNIA


RELATORA : DRA. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO - JUÍZA SUBSTITUTA EM SEGUNDO GRAU


1º APELANTE : DENERSON CARDOSO SANTOS 


1as APELADAS : SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS


IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTRA


2as APELANTES : SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS


IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTRA


2º APELADO : DENERSON CARDOSO SANTOS 


 


EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CONSECTÁRIOS LEGAIS REFORMADOS DE OFÍCIO. PRIMEIRO APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO. SEGUNDO APELO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra a sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, reconheceu a culpa do comprador pelo inadimplemento e condenou as requeridas à devolução dos valores pagos, com retenção de 15% (quinze por cento) e da comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e de juros moratórios a partir do trânsito em julgado do decisum. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em: (i) verificar se a sociedade empresária DINÂMICA INCORPORADORA LTDA. possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária; (ii) analisar a responsabilidade das partes pela rescisão contratual; (iii) definir as consequências da rescisão, notadamente quanto à restituição dos valores pagos, à devolução da comissão de corretagem e à aplicabilidade da cláusula penal; (iv) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (v) verificar a distribuição dos ônus sucumbenciais e o valor dos honorários advocatícios arbitrados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sociedade empresária DINÂMICA INCORPORADORA LTDA. detém legitimidade passiva e responsabilidade solidária, uma vez que ocupa a condição de controladora da empresa SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, a qual celebrou o contrato sub judice. 4. A culpa pela rescisão contratual é exclusiva das vendedoras, porquanto a mora configura-se ante a ausência de efetiva entrega das chaves e pela extemporaneidade da regularização documental do imóvel, tais como a averbação do “habite-se” e a individualização da matrícula, atos indispensáveis ao financiamento e à imissão na posse. 5. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador deve ser invertida para condenar as rés ao seu pagamento em benefício do consumidor, conforme a tese firmada no Tema 971/STJ. 6. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos, em caso de rescisão por culpa da vendedora, devem incidir a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil. 7. Ajustam-se de ofício os consectários legais para aplicação do INCC e do IGP-M como índices de correção monetária e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, em consonância com as disposições contratuais. 8. Diante da vitória do autor em todas as suas pretensões, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pelas requeridas. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeiro apelo parcialmente conhecido e, nesta parte, provido e segundo apelo desprovido. Teses de julgamento: “1. A Sociedade de Propósito Específico (SPE) responde solidariamente com sua controladora pelos danos decorrentes do empreendimento imobiliário. 2. A mora da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves e a completa regularização documental do imóvel, incluindo a averbação do ‘habite-se’ e a individualização da matrícula, essenciais para o financiamento. 3. Havendo culpa exclusiva da vendedora pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o promitente comprador faz jus à restituição integral e imediata de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, e à inversão da cláusula penal moratória em seu favor. 4. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos em caso de rescisão contratual devem fluir a partir da citação.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, 85, caput e § 2º, 240; CC, arts. 405, 475; CDC, arts. 7º, p.u., 25, § 1º; L. nº 4.591/64; L. nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971, Tema 996, Tema 1002, Tema 1076.


 


ACÓRDÃO




 


Vistos, relatados e discutidos estes autos do DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5509329-35.2025.8.09.0051, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer parcialmente da primeira Apelação Cível e, nesta parte, provê-la, bem como em conhecer da segunda Apelação e desprovê-la, nos termos do voto do relator.


 


Votaram com a relatora o Dr. Antônio Cézar Pereira de Menezes, substituto do Desembargador William Costa Mello, e o Desembargador Héber Carlos de Oliveira.


 


Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral.


 


Fez-se presente a representante da Procuradoria-Geral de Justiça a Dra. Eliete Sousa Fonseca Suavinha.


 


Fez sustentação oral o Dr. Mauro Lázaro Gonzaga Jayme, pelo(a) 2º apelante.


 


Goiânia, 14 de abril de 2026.


 


DRA. VIVIANE SILVA DE MORAES AZEVEDO


Juíza Substituta em Segundo Grau


Relatora


k
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CONSECTÁRIOS LEGAIS REFORMADOS DE OFÍCIO. PRIMEIRO APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO. SEGUNDO APELO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra a sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, reconheceu a culpa do comprador pelo inadimplemento e condenou as requeridas à devolução dos valores pagos, com retenção de 15% (quinze por cento) e da comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e de juros moratórios a partir do trânsito em julgado do decisum. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em: (i) verificar se a sociedade empresária DINÂMICA INCORPORADORA LTDA. possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária; (ii) analisar a responsabilidade das partes pela rescisão contratual; (iii) definir as consequências da rescisão, notadamente quanto à restituição dos valores pagos, à devolução da comissão de corretagem e à aplicabilidade da cláusula penal; (iv) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (v) verificar a distribuição dos ônus sucumbenciais e o valor dos honorários advocatícios arbitrados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sociedade empresária DINÂMICA INCORPORADORA LTDA. detém legitimidade passiva e responsabilidade solidária, uma vez que ocupa a condição de controladora da empresa SOFT PEDRO LUDOVICO 198 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, a qual celebrou o contrato sub judice. 4. A culpa pela rescisão contratual é exclusiva das vendedoras, porquanto a mora configura-se ante a ausência de efetiva entrega das chaves e pela extemporaneidade da regularização documental do imóvel, tais como a averbação do “habite-se” e a individualização da matrícula, atos indispensáveis ao financiamento e à imissão na posse. 5. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador deve ser invertida para condenar as rés ao seu pagamento em benefício do consumidor, conforme a tese firmada no Tema 971/STJ. 6. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos, em caso de rescisão por culpa da vendedora, devem incidir a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil. 7. Ajustam-se de ofício os consectários legais para aplicação do INCC e do IGP-M como índices de correção monetária e de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, em consonância com as disposições contratuais. 8. Diante da vitória do autor em todas as suas pretensões, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pelas requeridas. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeiro apelo parcialmente conhecido e, nesta parte, provido e segundo apelo desprovido. Teses de julgamento: “1. A Sociedade de Propósito Específico (SPE) responde solidariamente com sua controladora pelos danos decorrentes do empreendimento imobiliário. 2. A mora da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves e a completa regularização documental do imóvel, incluindo a averbação do ‘habite-se’ e a individualização da matrícula, essenciais para o financiamento. 3. Havendo culpa exclusiva da vendedora pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o promitente comprador faz jus à restituição integral e imediata de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, e à inversão da cláusula penal moratória em seu favor. 4. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos em caso de rescisão contratual devem fluir a partir da citação.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, 85, caput e § 2º, 240; CC, arts. 405, 475; CDC, arts. 7º, p.u., 25, § 1º; L. nº 4.591/64; L. nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971, Tema 996, Tema 1002, Tema 1076.