DJEN TJCE — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

     PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO   PROCESSO Nº: 0111317-02.2016.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL ORIGEM:    FORTALEZA - 29ª VARA CÍVEL APELANTE: ROSANA DE SOUZA GOMES APELADA:  MARIA JOSÉ GOMES DE OLIVEIRA RELATOR:   DES. ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES  EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. POSSE PRECÁRIA. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL DECORRENTE DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a pretensão formulada na ação de usucapião especial urbana, tendo o juízo de origem reconhecido a natureza precária da posse, decorrente de relação locatícia firmada com o proprietário falecido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Definir se a posse exercida pela autora sobre o imóvel preenche os requisitos da usucapião especial urbana, especialmente quanto à existência de animus domini, ou se decorre de relação locatícia, caracterizando posse precária incapaz de ensejar a prescrição aquisitiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A usucapião especial urbana exige a comprovação cumulativa de posse mansa, pacífica e ininterrupta, utilização para moradia, área inferior a 250m², inexistência de outro imóvel e exercício da posse com animus domini, nos termos do art. 183 da CF/1988 e do art. 1.240 do CC. 4.O animus domini constitui requisito essencial da usucapião, sendo incompatível com situações em que o possuidor reconhece a titularidade de terceiro, como nas hipóteses de locação. 5.A prova testemunhal produzida nos autos demonstra de forma coerente e harmônica que a ocupação do imóvel decorreu de contrato de locação firmado entre o proprietário e a autora, com pagamento periódico de aluguéis. 6.A posse originada de relação locatícia configura posse direta e precária, que não se transmuda em posse ad usucapionem sem prova inequívoca de alteração de sua natureza, conforme arts. 1.203 e 1.208 do Código Civil. 7.A realização de benfeitorias e a manutenção do imóvel não evidenciam animus domini, por se tratarem de obrigações inerentes ao uso do bem pelo ocupante. 8.A notificação extrajudicial encaminhada pelos herdeiros reforça a existência da relação locatícia e o exercício da posse indireta pelo proprietário. 9.A autora não se desincumbiu do ônus de comprovar a posse qualificada, nos termos do art. 373, I, do CPC, restando evidenciado fato impeditivo do direito alegado. IV. Dispositivo e tese 10.Recurso conhecido e desprovido. Sentença confirmada. Tese de julgamento: "1. A posse decorrente de contrato de locação possui natureza precária e impede o reconhecimento da usucapião. 2. O animus domini é requisito indispensável para a usucapião e não se presume quando há reconhecimento da propriedade de terceiro." _____________ Dispositivos citados: CF/1988, art. 183; CC, arts. 1.203, 1.208 e 1.240; CPC, arts. 373, I, 487, I, 85, § 11, e 98, § 3º. Jurisprudências citadas: TJCE, Apelação Cível nº 0140385-89.2019.8.06.0001, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 03/04/2024; TJCE, Apelação Cível nº 0147063-62.2015.8.06.0001, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 29/01/2026.   ACÓRDÃO   ACORDA a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer da apelação, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. Fortaleza, data e hora do sistema.   Antônio Abelardo Benevides Moraes         Desembargador Relator      RELATÓRIO   Cuida-se de apelação cível interposta por Rosana de Souza Gomes Pinheiro contra a sentença proferida pelo Juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos da ação de usucapião, ajuizada pela recorrente tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Lucíola Nº 320, Bairro Paupina, Fortaleza/CE, com área total de 145,20m², sendo 58,39m² de área edificada.   Na sentença recorrida (ID 31457706), o magistrado a quo julgou improcedente a pretensão autoral, determinando a extinção do feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, por vislumbrar que a posse exercida pela demandante sobre o imóvel decorreu de contrato de locação firmado com seu tio, proprietário falecido, o que caracteriza posse precária e afasta o requisito essencial do animus domini, deixando de condenar a parte autora ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios em razão da gratuidade judiciária deferida.   A demandante, na peça recursal (ID 31457711), defende que: 1) exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem por período superior a doze anos, tendo fixado no local sua moradia habitual; 2) preencheu os requisitos constitucionais e legais para a aquisição originária da propriedade; 3) a parte ré não colacionou aos autos o suposto contrato escrito de locação; e 4) a notificação extrajudicial apresentada pela defesa constitui prova unilateral produzida após o ajuizamento da ação, sendo incapaz de obstar o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Ao final, requer a reforma da sentença no sentido de julgar procedente a pretensão autoral.   Contrarrazões (ID 31457716), pleiteando a manutenção da sentença, sustentando que a prova testemunhal confirmou a existência de relação locatícia entre o proprietário falecido e o ex-marido da recorrente, bem como a ausência de posse com animus domini da ocupante, cujos pagamentos de aluguel eram realizados periodicamente.   Em face do não enquadramento da controvérsia nas hipóteses do art. 178 do Código de Processo Civil, deixei de encaminhar os autos à Procuradoria-Geral de Justiça.   É o relatório, no essencial.   VOTO   Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.   Trata se de recurso de apelação cível interposto por Rosana de Souza Gomes Pinheiro com o objetivo de reformar a sentença de mérito proferida pelo Juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, a qual julgou totalmente improcedente o pedido formulado nos autos da Ação de Usucapião Especial Urbana ajuizada em desfavor de Maria José Gomes de Oliveira, esta na qualidade de inventariante e representante do Espólio de José do Carmo Gomes.   Para a melhor compreensão da lide, passo a evidenciar as circunstâncias relevantes ocorridas na presente relação processual de forma a delimitar os contornos da controvérsia recursal em apreço.   A narrativa fática delineada na petição inicial (ID 31457457) relata que a apelante ocupa o imóvel residencial urbano que possui uma área total de 145,20m², com área edificada de 58,39m², localizado na Rua Lucíola, nº 320, Bairro Paupina, na cidade de Fortaleza/CE, sob a alegação de exercer a posse do referido bem de forma mansa, pacífica, contínua e sem qualquer oposição desde o ano de 2004, quando passou a residir no local com sua família.   A demandante afirma que ingressou no imóvel com o consentimento de seu tio, José do Carmo Gomes, o qual, segundo a sua versão dos fatos, teria prometido doar a casa como presente de casamento. Acrescentou que realizou diversas benfeitorias e reparos estruturais no bem ao longo dos anos, arcando com todas as despesas de manutenção, o que, em sua visão, demonstraria o pleno exercício do animus domini. Por fim, declarou não possuir nenhum outro imóvel urbano ou rural registrado em seu nome, pugnando pelo reconhecimento da prescrição aquisitiva com base no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil.   Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 31457542) argumentando, em síntese, que: 1) o imóvel pertence ao acervo hereditário do Espólio de José do Carmo Gomes, falecido em abril de 2015; 2) a ocupação do imóvel pela autora nunca se deu com intenção de dona, mas sim na condição de locatária; 3) o proprietário falecido firmou um contrato de locação com a autora e seu ex-marido, exigindo o pagamento mensal de aluguéis; 4) após o falecimento do locador, a autora deixou de adimplir as prestações devidas, o que motivou os herdeiros a enviarem uma notificação extrajudicial em março de 2017 para cobrar os valores em atraso e exigir a desocupação do bem; 5) a natureza precária da posse exercida pela autora, requerendo a total improcedência da ação.   Após a instrução processual, com a oitiva de testemunhas em audiência (IDs 31457616; 31457621 a 31457624 e 31457697/ 31457698), o magistrado de primeiro grau proferiu sentença de mérito (ID 31457706) julgando o pedido autoral improcedente, por considerar a ausência do requisito essencial do animus domini, destacando que o acervo probatório, especialmente os depoimentos testemunhais, confirmou que a posse da autora teve origem em um contrato de locação verbal firmado com o proprietário do imóvel e que a ocupação derivada de relação locatícia configura posse precária, o que impede a aquisição da propriedade pela via da usucapião.   Inconformada com o teor da sentença, a parte autora interpôs o presente recurso de apelação (ID 31457711), requerendo a reforma da sentença no sentido de que seja julgado procedente o pedido de reconhecimento da usucapião, sob a alegação de que: 1) o juízo de origem não valorou adequadamente o conjunto probatório; 2) exerce a posse mansa e ininterrupta do imóvel por tempo superior ao exigido por lei e que fixou no local a sua moradia de forma pacífica; 3) a parte ré jamais apresentou nos autos qualquer contrato de locação escrito que pudesse comprovar a existência da relação locatícia alegada na defesa; 4) a notificação extrajudicial enviada pelos herdeiros se trata de um documento produzido de forma unilateral, não possuindo força probatória para desconstituir o seu direito.   Pois bem.   A controvérsia devolvida a esta instância revisora reside em verificar se a parte autora demonstrou o preenchimento de todos os requisitos legais exigidos para a declaração de aquisição da propriedade do imóvel localizado na Rua Lucíola, nº 320, Bairro Paupina, em Fortaleza, por meio do instituto da usucapião especial urbana.   A análise central do litígio recai sobre a natureza da posse exercida pela apelante, sendo imprescindível determinar se essa ocupação se deu com o genuíno animus domini ou se decorreu de uma relação de locação, o que caracterizaria posse precária.   O instituto da usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade, consolidando uma situação de fato prolongada no tempo em uma situação de direito, desde que observadas as condicionantes estipuladas pelo legislador.   A modalidade de usucapião especial urbana encontra previsão expressa no artigo 183 da Constituição Federal e, de forma equivalente, no artigo 1.240 do Código Civil:   CF/88. Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.   CC. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.   Os referidos dispositivos estabelecem que aquele que possuir como sua uma área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando a para sua moradia ou de sua família, adquirirá o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.   A partir da leitura atenta do texto legal, extrai se que a procedência do pedido de usucapião especial urbana exige a comprovação cumulativa dos seguintes elementos:   I) a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo mínimo de cinco anos; II) a utilização do bem para fins de moradia do possuidor ou de sua família; III) a limitação da área do imóvel a duzentos e cinquenta metros quadrados; IV) a inexistência de propriedade sobre outro bem imóvel; e, V) o exercício da posse com o animus domini.   O requisito do animus domini, traduzido como a intenção de agir e se comportar perante a sociedade como o verdadeiro dono da coisa, é o elemento subjetivo essencial para qualquer modalidade de usucapião, pois não basta o contato físico com o bem ou a ocupação prolongada; é imperativo que o possuidor não reconheça a supremacia do direito de terceiros sobre o imóvel.   A posse que carece desse elemento volitivo, como aquela exercida pelo locatário, pelo comodatário, pelo depositário ou por quem ocupa o imóvel por mera permissão ou tolerância do proprietário, é classificada como posse precária ou direta, sendo absolutamente inábil para gerar a prescrição aquisitiva.   No caso em análise, após detido exame do conjunto fático probatório colacionado aos autos, constata se que a apelante não logrou êxito em demonstrar o exercício da posse com a indispensável intenção de dona, mas ao contrário o contexto probatório produzido nos autos converge para a comprovação de que a entrada e a permanência da autora no imóvel se originaram de um contrato de locação celebrado com o proprietário do bem, o senhor José do Carmo Gomes, tio da apelante.   A parte autora fundamentou sua pretensão na alegação de que o imóvel lhe teria sido entregue como um presente de casamento, sugerindo uma espécie de doação informal que justificaria a sua crença de ser a proprietária do local. Contudo, essa narrativa se encontra completamente isolada nos autos e foi frontalmente desmentida pela prova testemunhal colhida durante a instrução processual.   A testemunha Antônio Pereira da Costa (cujo depoimento encontra se gravado no ID 31457623), ao ser inquirida perante o juízo, afirmou que a casa era alugada do tio da autora; que era de conhecimento na vizinhança, através de rodas de conversa, que existia a cobrança e o pagamento de aluguel pela ocupação do bem; que a autora pagava os valores religiosamente e que o imóvel já havia sido ocupado por outros inquilinos antes da apelante. Fatos que evidenciam a destinação econômica que o proprietário conferia ao bem.   De igual relevância e contundência foi o depoimento prestado pela testemunha José Rinaldo Pereira da Silva (ID 31457624), no qual se esclareceu que a autora foi morar na casa após o casamento e que foi o ex-marido da apelante quem efetivamente alugou o imóvel junto ao senhor José do Carmo; a testemunha relatou ter conhecimento direto da locação por possuir laços de proximidade com o ex-marido da autora, afirmando que via o proprietário receber o dinheiro do aluguel e entregar o respectivo recibo. Mencionou também que existia um interesse do ex-casal em eventualmente comprar o imóvel do proprietário no futuro, o que demonstra o pleno reconhecimento de que o domínio pertencia a terceiro.   Somando se a esses relatos, a testemunha Mateus Oliveira Silva (ID 31457698) confirmou que o imóvel sempre teve a destinação de aluguel e que o senhor José do Carmo era a pessoa responsável por recolher os valores referentes à locação habitada pela autora e seu então marido.   Desse modo, contrariando as alegações recursais, observa-se que a prova testemunhal revelou-se coerente, harmônica e elucidativa quanto à dinâmica da ocupação do imóvel.   Nessa perspectiva, a análise conjunta e minuciosa desses depoimentos permite concluir, sem margem para dúvidas razoáveis, que a relação jurídica estabelecida entre as partes possuía natureza eminentemente locatícia, eis que a apelante, com o seu ex-marido, ingressou no imóvel mediante a obrigação de pagar uma contraprestação financeira ao legítimo proprietário. Essa circunstância jurídica cria um obstáculo intransponível para o reconhecimento da usucapião.   É imperioso ressaltar que o ordenamento jurídico pátrio adota a teoria objetiva da posse, formulada por Ihering, na qual a posse é compreendida como a exteriorização do direito de propriedade.   O Código Civil determina expressamente que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância (artigo 1.208) e estabelece também a presunção de que a posse mantém o mesmo caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário (artigo 1.203), nesses termos:   Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.   Assim, tendo a posse se iniciado de forma precária, em decorrência de um contrato de locação, a autora passou a ostentar a condição de possuidora direta, enquanto o locador reteve a posse indireta do bem. O possuidor direto não possui a coisa para si, mas para outrem, reconhecendo a autoridade e o direito superior do locador.   A alegação central da apelação de que a parte ré não apresentou um contrato de locação escrito carece de sustentação jurídica apta a desconstituir a sentença, considerando que o direito civil brasileiro é regido pelo princípio da liberdade das formas, e a lei não exige que o contrato de locação residencial seja obrigatoriamente celebrado por escrito para ter validade.   Os contratos de locação verbais são plenamente admitidos e produzem todos os efeitos jurídicos a eles inerentes. A existência e os termos de um contrato verbal podem ser comprovados por todos os meios de prova admitidos em direito, incluindo, de forma muito significativa, a prova testemunhal, exatamente como ocorreu de maneira satisfatória no presente feito.   Até porque a ausência de um documento formal impresso não transmuta automaticamente um locatário em proprietário, nem faz surgir o animus domini em situação fática em que ele juridicamente não existe.   A realização de pequenas obras de manutenção, a pintura ou a conservação do imóvel pela apelante não são atos suficientes para configurar a intenção de dona. Isso porque o dever de conservar a coisa e realizar pequenas manutenções é inerente à condição de qualquer ocupante, inclusive do locatário. Tais atos representam apenas o cuidado esperado de quem habita um imóvel, não servindo como prova isolada de alteração da natureza da posse.   Além disso, a notificação extrajudicial enviada pelos herdeiros em março de 2017 (IDs 31457548, 31457552, 31457554, 31457549, 31457546, 31457551) para a cobrança de aluguéis em atraso e pedido de desocupação, ainda que seja um documento elaborado pelos interessados, corrobora a tese defensiva e demonstra que o espólio não abandonou a coisa, mas buscou exercer as prerrogativas inerentes ao direito de propriedade e posse indireta após o falecimento do locador original.   O entendimento ora adotado encontra amparo na jurisprudência consolidada sobre o tema, inclusive desta Primeira Câmara de Direito Privado. A propósito:   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADAS. POSSE PRECÁRIA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Preliminares de nulidade da sentença rejeitadas. Determinado, todavia, o desentranhamento da prova testemunhal produzida após a decretação de término da fase da instrução processual, em virtude da preclusão temporal. O cerne da controvérsia consiste em analisar se estão ou não preenchidos os pressupostos da usucapião, a qual, sabe-se, é uma forma originária de aquisição de propriedade decorrente do exercício da posse mansa e pacífica do bem por um lapso temporal previsto legalmente, objetivando consolidar situação de fato já existente. Na espécie, o promovente, ora apelante, declara ter a posse do imóvel situado na Avenida Aguanambi, 250, bairro José Bonifácio, Fortaleza/CE, desde janeiro de 2001, quando teria adquirido a posse do bem mediante escritura pública, a qual não foi acostada aos presentes autos. Da análise das certidões cartorárias colacionadas ao processo, nota-se que o imóvel usucapiendo compõe parcela do bem que pertence ao Espólio de Vicente Emídio da Silveira, esse matriculado sob o nº 18.414 no Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona da Comarca de Fortaleza (fls. 29/31). Inclusive, foi essa a informação prestada pelo mencionado Ofício na certidão para fins de usucapião (fls. 27/28). O autor apelante não se desincumbiu do ônus da prova quanto à demonstração de que o imóvel por ele ocupado não é o mesmo indicado no contrato de locação de fls. 222/226 e que tem exercido posse ad usucapionem sobre o bem imóvel. Desse modo, o imóvel cuja declaração de prescrição aquisitiva se pretende não pode ser usucapido, pois objeto de prévio contrato de locação, sendo clara a sua posse precária. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJCE. Apelação Cível - 0140385-89.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 03/04/2024, data da publicação: 03/04/2024) [destaquei].   Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Usucapião extraordinária. Sentença de improcedência. Posse exercida por mera permissão do proprietário. Natureza jurídica da posse inicialmente exercida que não foi afastada por evidências em sentido contrário (CC, art. 1.203). Contexto fático que não comprova ter havido transmudação da ocupação, de precária para aquela com status ad usucapionem. Recurso conhecido, todavia, desprovido. Sentença mantida na íntegra. (TJCE. APELAÇÃO CÍVEL - 0147063-62.2015.8.06.0001, Relator: Desembargador RICARDO PATROCINIO, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 29/01/2026)     Observa-se, portanto, que a sentença a quo que reconheceu a improcedência da pretensão autoral está perfeitamente alinhada à dogmática civilista e à jurisprudência dominante, não havendo espaço para o acolhimento das razões de insurgência da apelante.   A apelante tinha o ônus probatório de demonstrar a posse qualificada pelo animus domini, conforme preceitua o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Contudo, as provas carreadas aos autos apontaram na direção oposta, comprovando a existência de fato impeditivo do direito da autora, qual seja, a relação de locação verbal suscitada pela defesa, de forma que a permanência no imóvel, por mais longa que tenha sido, ocorreu sob a égide da precariedade, o que afasta de plano a possibilidade de declaração de domínio.   Portanto, diante de uma fundamentação fática e jurídica irretocável da sentença de primeiro grau, construída a partir da correta valoração das provas testemunhais que atestaram o pagamento de aluguéis e a ciência da autora sobre a condição de locatária, a improcedência do pedido inicial é medida que se impõe, devendo o recurso da autora ser desprovido.   ISSO POSTO,    conheço do apelo, mas para negar-lhe provimento, mantendo inalterada a sentença recorrida, que julgou improcedente a pretensão de usucapião formulada na petição inicial, com base nos fundamentos jurídicos e fáticos acima delineados.   Cumpre determinar a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, por força do que dispõe o artigo 85, § 11, do CPC. No entanto, considerando que a apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, a exigibilidade de tal verba permanecerá suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC.   É como voto.   Fortaleza, data e hora do sistema.   Antônio Abelardo Benevides Moraes        Desembargador Relator