DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 1ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5002597-73.2023.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Contratos Bancários] AUTOR: JEFFERSON DA SILVA ALMEIDA CPF: ***.***.***-** RÉU: ANCORA IMOBILIARIA E AGRO PASTORIL LTDA - EPP CPF: 16.980.294/0001-03 JEFFERSON DA SILVA ALMEIDA, qualificado nos autos, ajuizou a presente AÇÃO REVISIONAL em face de ÂNCORA IMOBILIÁRIA E AGRO PASTORIL LTDA - EPP, também qualificada, alegando, em síntese, o seguinte: Que, em 06 de agosto de 2015, firmou com a requerida contrato de compra e venda de imóvel, pelo valor de R$ 43.710,00 (quarenta e três mil, setecentos e dez reais), tendo sido convencionado o pagamento mediante entrada de R$ 1.410,00 (um mil, quatrocentos e dez reais) e o parcelamento do saldo remanescente em 180 (cento e oitenta) prestações mensais. Defende a abusividade da forma de atualização e cobrança do débito, em razão da incidência de correção monetária pelo índice IGP-M (FGV), cumulada com juros de 1% ao mês e capitalização de juros, o que teria ocasionado elevação excessiva das parcelas, tornando-as superiores ao originalmente pactuado. Diante de tais fatos, pede pela procedência da ação, para que seja revisto o contrato objeto da lide, com a consequente condenação da ré à repetição do indébito. Citada, a requerida contestou através da peça de ID 9771039167, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva. Ainda em defesa, a suplicada chamou ao processo e denunciou à lide as empresas SP-15 Empreendimentos Imobiliários Ltda e Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A, respectivamente. Em decisão de ID 10265461172, foi afastada a preliminar suscitada em defesa e o pleito de chamamento ao processo. Por outro lado, foi deferida a denunciação à lide da SP-15 Empreendimentos Imobiliários Ltda, que, regularmente citada, contestou via ID 10384336320. Réplica juntada em peça de ID 10409584747. O feito foi novamente saneado em decisão de ID 10451662957, na qual foi declarada a revelia da requerida e, em juízo de retratação, indeferida a denunciação à lide da SP-15 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Nomeado perito, este acostou laudo via ID 10613411608, sobre o qual as partes não manifestaram discordância. Brevemente relatado, decido. Inicialmente, verifico que o presente feito deve ser examinado à luz do Código de Defesa do Consumidor, eis que a relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, enquadrando-se o autor e a ré, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor. Entretanto, há que se esclarecer que o simples fato de se aplicarem as normas consumeristas à espécie, não se pode desconsiderar o acordo de vontades pactuado entre as partes. É de se ressaltar, ainda, que o art. 51 da Lei nº 8.078/90 impõe alguns pressupostos para a decretação da nulidade das cláusulas abusivas, considerando nulas tão somente as que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. Dessa forma, a nulidade há de ser questionada e comprovada para que seja reconhecida, devendo prevalecer, na forma pactuada, se não existe nos autos demonstração no sentido de que as cláusulas questionadas são abusivas e ilegais. Outrossim, destaca-se o disposto na súmula 381 do STJ, segundo a qual, nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas. Portanto, somente serão analisados os encargos combatidos na peça de ingresso. Pois bem. No que tange à incidência de juros remuneratórios, verifica-se que a taxa estipulada no contrato celebrado entre as partes (0,948879% ao mês) corresponde àquela efetivamente aplicada pela requerida, conforme concluiu o expert na perícia judicial realizada. Vejamos (ID10613411608): "[...] Que a taxa de juros mensal pactuada foi de 0,948879% ao mês. Que, conforme os parâmetros definidos em contrato, quanto ao valor da parcela e prazo, a taxa mensal do referido empréstimo é de 0,948879% ao mês (memória de cálculos no Apêndice A), não apresentando divergência entre percentuais informados e efetivamente cobrados, denotando que houve não capitalização de juros. [...]" Ademais, constata-se que a taxa de juros aplicada encontra-se em consonância com a média praticada pelo mercado à época da celebração do contrato (http://www.bcb.gov.br/), o que impede falar em abusividade. No que concerne à correção monetária, não procede a alegação autoral de que o débito estaria sendo atualizado pelo índice IGP-M/FGV. Isso, porque o contrato firmado entre as partes é expresso ao estabelecer, na cláusula 2.1.3, alínea “D”, a adoção do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), divulgado pelo IBGE, como índice de atualização/reajuste mensal das parcelas. Ressalte-se que inexiste qualquer vedação legal no que diz respeito à sua aplicação, além de refletir adequadamente a variação do poder aquisitivo da moeda. Ademais, o autor tinha plena ciência acerca do critério de correção adotado no contrato, razão pela qual não há falar em cobrança abusiva. Nesse sentido entende o Eg. TJMG: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA. CUMULAÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato c/c repetição de indébito c/c antecipação dos efeitos da tutela, movida com o objetivo de revisar cláusulas contratuais em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. O contrato previa entrada, 150 parcelas mensais, 12 intermediárias, juros remuneratórios de 1% ao mês e correção monetária mensal pelo IPCA. Posteriormente, houve aditamento para 103 parcelas de R$ 772,14. O autor alegou abusividade das cláusulas e pleiteou revisão contratual, restituição em dobro de valores pagos indevidamente, nulidade de encargos contratuais e substituição do índice de reajuste pelo IGPM. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de capitalização mensal de juros em contrato firmado por construtora fora do Sistema Financeiro Imobiliário; (ii) estabelecer se há ilegalidade na adoção do IPCA como índice de correção monetária mensal das parcelas; (iii) determinar a validade da cumulação de encargos moratórios previstos no contrato; (iv) verificar a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; (v) analisar a possibilidade de restituição em dobro dos valores pagos indevidamente. III. RAZÕES DE DECIDIR A capitalização de juros é permitida nos contratos de financiamento firmados por construtoras e incorporadoras, fora do Sistema Financeiro Imobiliário, desde que expressamente pactuada, nos termos da tese fixada no IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002 do TJMG. No caso concreto, não há prova de capitalização mensal de juros, e a adoção da Tabela Price, por si só, nã o configura ilegalidade. A correção monetária mensal pelo IPCA é legítima, pois visa à recomposição do valor da moeda, não representando acréscimo indevido ao capital. A sua cumulação com juros remuneratórios de 1% ao mês é admitida pela jurisprudência e pela legislação aplicável. A cumulação de correção monetária, juros remuneratórios e multa moratória é válida, pois cada encargo possui finalidade distinta e autônoma. Inexistindo cláusula de comissão de permanência, não se verifica abusividade na previsão contratual dos encargos em caso de inadimplemento. A cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que haja transparência na contratação, conforme decidido pelo STJ no REsp 1.599.511/SP. No caso, houve informação prévia e destacada ao consumidor sobre tal cobrança, não havendo razão para restituição. Quanto à repetição do indébito, aplica-se a modulação fixada no EAREsp nº 676.608/RS do STJ. Para cobranças indevidas anteriores a 30/03/2021, exige-se a prova da má-fé para restituição em dobro, o que não se comprovou nos autos. Para cobranças posteriores a essa data, admite-se a repetição em dobro independentemente da má-fé, desde que caracterizada conduta contrária à boa-fé objetiva, o que também não restou demonstrado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A capitalização de juros em contratos firmados por construtora fora do Sistema Financeiro Imobiliário é válida quando expressamente pactuada, admitida apenas com periodicidade anual. É legítima a adoção do IPCA como índice de correção monetária mensal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com possibilidade de cumulação com juros remuneratórios. A cumulação de correção monetária, juros remuneratórios e multa moratória é válida, por se tratarem de encargos com finalidades distintas. É válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que informada de forma (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.441828-8/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/12/2025, publicação da súmula em 03/12/2025) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO - CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PELO IPCA - LEGALIDADE - PREÇO FINAL SUPERIOR AO VALOR REAL DO IMÓVEL - ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA - NATUREZA DA OPERAÇÃO - IMPROCEDÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA. 1) A previsão contratual de reajuste das parcelas mensais de financiamento habitacional pelo índice do IPCA/IBGE não se reveste de abusividade. 2) A simples verificação que a soma das parcelas do financiamento supera o valor real do imóvel não representa desequilíbrio do contrato, pois, no caso de financiamento a longo prazo, a considerável diferença dos valores é ínsita à própria natureza da operação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.269574-6/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/06/2022, publicação da súmula em 15/06/2022) Em relação à capitalização de juros nas operações imobiliárias, é cediço que tal prática se revela possível, desde que expressamente pactuada entre as partes. É o que disciplina o art. 5º, da Lei 9.514/97: "Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. […] § 2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI." Na hipótese, não há evidência da capitalização de juros nos encargos cobrados, tampouco da sua previsão no contrato entabulado, sendo certo que a adoção da Tabela Price para amortização do débito não resulta, automaticamente, na incidência de juros sobre juros. Assim, não há que se falar em decote de suposta capitalização de juros adotada pela ré para a cobrança das prestações do contrato de compra e venda celebrado. Face ao exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação, condenando o requerente ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais que arbitro em 10% do valor atualizado da causa. Fica, no entanto, suspensa a exigibilidade de tal condenação, na forma do art. 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Montes Claros, data da assinatura eletrônica. Cibele Maria Lopes Macedo Juíza de Direito