DJEN TJSP — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

Processo 1115684-49.2020.8.26.0100 - Execução de Título Extrajudicial - Espécies de Contratos - Escritório de Advocacia Sergio Bermudes  - Gafisa S/A  - PREFEITURA MUNICIPAL DE JUNDIAÍ  - FLAVIA CARDOSO SOARES  - Andrea Cestari Alves Blanco -  - Ana Luiza Alves Blanco -  - Guilherme Alves Blanco e outro - Victor Araujo Lorena  - Egon Henrique Pudell e outro - Vistos. Trata-se de processo em fase de cumprimento de sentença no qual, após a arrematação do imóvel de matrícula nº 160.947 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí/SP, ocorrida em 24 de fevereiro de 2026 e declarada perfeita, acabada e irretratável pela decisão de fls. 832/833, surgiram múltiplas questões que demandam análise e deliberação por este juízo. Os pedidos pendentes de apreciação referem-se, em suma: (i) ao requerimento do arrematante, Sr. Victor Araújo Lorena, para que o produto da arrematação seja utilizado para a quitação de débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e de cotas condominiais anteriores à arrematação (fls. 838/839); (ii) aos diversos pedidos de penhora no rosto dos autos formulados por credores da executada, GAFISA S/A, em outros processos judiciais (fls. 732/743, 747/749, 752/753, 782/784, 799/802, 841/843 e 846/850); e (iii) à necessidade de formalização da garantia referente ao pagamento parcelado do valor da arrematação. A leiloeira oficial informou a arrematação do bem pelo valor de R$ 345.399,85, de forma parcelada, com o pagamento de um sinal de R$ 86.349,96 e o saldo remanescente em 30 parcelas mensais e sucessivas (fls. 809/813). Os comprovantes de pagamento do sinal e da comissão da leiloeira foram devidamente juntados aos autos (fls. 814/817), assim como o comprovante da primeira parcela (fls. 908/910). A certidão de fls. 924 atesta que não houve oposição de embargos à arrematação no prazo legal. É o breve relatório do necessário. I. Do Pedido do Arrematante e da Instauração do Concurso de Credores A análise dos autos revela a existência de uma pluralidade de credores que buscam a satisfação de seus créditos por meio do patrimônio da executada GAFISA S/A, o que se evidencia pelas numerosas anotações de penhora na matrícula do imóvel leiloado (fls. 509/513) e pelos pedidos de penhora no rosto destes autos, que foram deferidos e anotados (fls. 744, 750, 792, 805). Diante desse cenário, a destinação do produto da arrematação não pode ocorrer de forma isolada, devendo-se observar as regras que regem o concurso de credores. O arrematante, Sr. Victor Araújo Lorena, pleiteia que o produto da arrematação seja utilizado para quitar débitos tributários (IPTU) e condominiais que recaem sobre o imóvel (fls. 838/839). Tal pedido, contudo, não pode ser acolhido neste momento e na forma como requerido. A existência de múltiplos credores sobre o mesmo bem impõe a instauração de um concurso singular de credores, conforme disciplina o artigo 908 do Código de Processo Civil. Nesse incidente, o produto da alienação do bem será distribuído segundo a ordem de preferência dos créditos habilitados. Os débitos de natureza propter rem, como as cotas condominiais, e os créditos tributários, como o IPTU, possuem regras específicas de tratamento no contexto da arrematação judicial. O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional estabelece que, no caso de arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no respectivo preço. Da mesma forma, o artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil prevê que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. Isso significa que a responsabilidade pelo pagamento desses débitos anteriores à arrematação não é transferida diretamente ao arrematante, mas sim ao montante obtido com a venda judicial do bem. Contudo, a quitação desses valores não é automática e depende da apuração de todos os créditos concorrentes e da definição de suas respectivas prioridades legais. A preferência entre os créditos tributários, condominiais, alimentares (como os honorários advocatícios) e quirografários será rigorosamente analisada no momento oportuno, dentro do concurso de credores que será instaurado. Portanto, o pedido do arrematante para que o produto da arrematação seja, de imediato, utilizado para pagar débitos pretéritos fica indeferido, pois a satisfação de todos os créditos, inclusive os de natureza propter rem e tributários, ocorrerá conforme a ordem de privilégio e preferência a ser estabelecida no concurso de credores. Fica ressalvado que o arrematante receberá o imóvel livre dos ônus tributários e condominiais anteriores à data da arrematação, uma vez que tais dívidas se sub-rogam no preço, até o limite deste. II. Das Penhoras no Rosto dos Autos e do Concurso de Credores Conforme já mencionado, foram realizadas diversas anotações de penhora no rosto dos autos (fls. 744, 750, 792, 805, 916/918), representando créditos de diferentes naturezas, inclusive alimentares, como honorários advocatícios. A multiplicidade de constrições sobre o mesmo patrimônio expropriado torna imperativa a instauração do incidente de classificação e pagamento de credores. Todos os credores que promoveram a anotação da penhora no rosto dos autos, bem como aqueles que já possuíam penhora averbada na matrícula do imóvel antes da alienação, serão chamados a participar do concurso, onde poderão apresentar seus títulos e demonstrar a natureza e a preferência de seus créditos. A distribuição do valor arrecadado observará a ordem legal de preferência, que, de forma geral, prioriza créditos trabalhistas e alimentares, seguidos pelos créditos com garantia real, créditos tributários e, por fim, os créditos quirografários, cuja preferência entre si é definida pela anterioridade da penhora. A análise detalhada de cada crédito habilitado, sua natureza (propter rem, alimentar, tributário, com garantia real ou quirografário) e a respectiva ordem cronológica das penhoras registradas será objeto de decisão específica em momento processual adequado, garantindo-se o contraditório entre todos os interessados. III. Da Constituição da Hipoteca Legal sobre o Imóvel Arrematado A arrematação do imóvel ocorreu de forma parcelada, conforme faculta o artigo 895 do Código de Processo Civil. O parágrafo 1º do referido dispositivo legal é expresso ao determinar que, em se tratando de bem imóvel, o pagamento parcelado será garantido por hipoteca do próprio bem. Essa hipoteca, denominada legal ou judicial, constitui uma garantia real para o adimplemento integral das parcelas devidas pelo arrematante. Sua constituição é medida que se impõe por força de lei para assegurar a efetividade da execução e proteger os interesses dos credores, que aguardam a satisfação de seus créditos com o produto da alienação. A garantia recai sobre o próprio imóvel arrematado e sua formalização é um requisito para a expedição da respectiva carta de arrematação. Dessa forma, a constituição da hipoteca legal é medida indispensável para a segurança jurídica do ato e para a proteção dos direitos de todos os credores envolvidos no concurso que se instalará. IV. Dispositivo Diante do exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta: INDEFIRO, por ora, o pedido do arrematante VICTOR ARAÚJO LORENA para que o produto da arrematação seja imediatamente utilizado para o pagamento dos débitos de IPTU e de cotas condominiais, uma vez que a quitação de todos os créditos, inclusive os de natureza propter rem e tributários, dar-se-á por meio da instauração de concurso de credores, no qual serão analisados o privilégio e a preferência de cada crédito habilitado, ressaltando que os referidos débitos se sub-rogam no preço da arrematação, nos termos do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, e do artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil. DETERMINO a instauração do incidente de concurso singular de credores. Para tanto, intimem-se todos os credores com penhora no rosto dos autos ou com constrição averbada na matrícula do imóvel, por seus respectivos advogados, para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentem planilha atualizada de seus créditos e os documentos que julgarem pertinentes para a comprovação de eventual preferência. Considerando que o pagamento da arrematação foi realizado de forma parcelada, DETERMINO, com fundamento no artigo 895, § 1º, do Código de Processo Civil, que se constitua hipoteca legal sobre o imóvel de matrícula nº 160.947, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí/SP, em garantia do pagamento do saldo remanescente do preço da arrematação. Expeça-se carta de arrematação que deverá constar a hipoteca, dado o pagamento parcelado. Autorizo a expedição de MLE em favor da leiloeira referente a comissão depositado, nos termos do formulário juntado. Aguarde-se o cumprimento do item 2 para posterior deliberação sobre a ordem de pagamento dos credores. Publique-se. Intimem-se. - ADV: PAOLA HANNAE TAKAYANAGI (OAB 406964/SP), RENATO BERNARDES CAMPOS (OAB 184472/SP), FELIPE CALIL DIAS (OAB 249718/SP), FELIPE CALIL DIAS (OAB 249718/SP), FELIPE CALIL DIAS (OAB 249718/SP), GUILHERME DE OLIVEIRA (OAB 287854/SP), PEDRO DOVAL ROSA LOPES (OAB 107788/RS), THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB 228213/SP), LEONARDO PRÓSPERO ORTIZ (OAB 425329/SP), FELIPE CALIL DIAS (OAB 249718/SP), ROSANGELA ARAUJO LORENA (OAB 92263/RJ), GUILHERME DE OLIVEIRA (OAB 287854/SP), GUILHERME DE OLIVEIRA (OAB 287854/SP)