DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5175602-68.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Ato / Negócio Jurídico] AUTOR: RAFAELA FERREIRA MARCELINO CPF: ***.***.***-** e outros RÉU: VILLA FIORE INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA CPF: 26.938.931/0001-29 SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO. RAFAELA FERREIRA MARCELINO (CPF n. ***.***.***-**) e DIOGO LEANDRO MARCELINO (CPF n. ***.***.***-**), devidamente qualificados e representados por advogado regularmente constituído, ajuizou a presente AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL c.c. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS em face de VILLA FIORE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA (CNPJ n. 26.938.931/0001-29), também identificado. Narram os autores que em 28/04/2021 firmaram com a parte ré Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel, objetivando a aquisição de um apartamento na planta, localizado na Rua Geraldino Rocha, 171, Bairro Felixlândia, em Ribeirão das Neves/MG, pelo valor de R$ 148.999,00. Afirmam que, conforme previsto contratualmente comprometeram-se a pagar um sinal de R$ 8.000,00, parcelas mensais no total de R$ 47.245,20, uma parcela intermediária de R$ 4.000,00 e o valor restante mediante financiamento junto ao agente financeiro indicado pela construtora, além dos custos com seguro. Sustentam que, embora tenham envidado esforços para cumprir suas obrigações contratuais, foram surpreendidos por dificuldades financeiras decorrentes da crise econômica, o que lhes impossibilitou de manter a adimplência das prestações. Alegam que diante da inadimplência e da consequente impossibilidade de prosseguirem com o contrato, não tiveram alternativa senão abrir mão do imóvel, tendo, no entanto, buscado amigavelmente a devolução dos valores pagos, no montante de R$ 13.359,37 (treze mil, trezentos e cinquenta e nove reais e trinta e sete centavos). Afirmam, contudo, que a requerida se recusou a efetuar qualquer tipo de restituição, razão pela qual propuseram a presente ação, visando a resolução contratual, com a restituição dos valores pagos, bem como a fixação de retenção a título de cláusula penal em 10% (dez por cento). Com a inicial, vieram os documentos. A inicial foi recebida em ID. 10293756389, concedendo os benefícios da gratuidade de justiça aos autores. Frustrada a tentativa conciliatória (ID. 10366500224), o réu apresentou contestação em ID. 10368208079 sustentando, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, a ausência de direito à restituição integral dos valores pagos em razão da rescisão contratual por iniciativa da autora, a validade das cláusulas pactuadas, inclusive quanto à retenção de valores de comissão de corretagem, bem como a inexistência de danos morais indenizáveis. Pugnou pela improcedência da ação. Juntou documentos. Impugnação à contestação em que os autores reafirmam suas pretensões(ID. 10375735412). Instados a especificar provas, o réu pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID. 10391202121), ao passo que os requerentes nada manifestaram (ID. 10424757689). Os autos vieram conclusos para julgamento. É o sucinto relatório. Passo a DECIDIR. 2. FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais, as condições da ação e não havendo nulidades a sanar, passo à análise do mérito. Inicialmente, é de se salientar que a relação travada nos autos é de consumo, subsumindo-se as partes conceitos de consumidor e fornecedor, conforme insculpido nos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sendo a empresa ré, pessoa jurídica enquadrada como fornecedora/prestadora de serviços, e os autores, como consumidores, pessoas físicas que adquiriram o imóvel como destinatários finais. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO APRECIADA - FASE PROBATÓRIA NÃO FRANQUEADA AO AUTOR - CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. 1. Em sendo a relação jurídica, in casu, de consumo, aplica-se o CDC, inclusive, com a possibilidade de inversão do ônus da prova no momento processual adequado, se preenchidos os requisitos do art. 6º, VIII. 2. Configura cerceamento de defesa a omissão do juiz em apreciar o pedido de inversão do ônus probatório formulado pelo autor, em decisão saneadora, conforme preceitua o art. 357, III, do Código de Processo Civil. 3. Preliminar de cerceamento de defesa acolhida. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.229674-9/001, Relator(a): Des.(a) Wagner Wilson , 19ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/02/2025, publicação da súmula em 19/02/2025 – n). Restou incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta, localizada na Rua Geraldino Rocha, 171, Bairro Felixlândia, em Ribeirão das Neves/MG, sendo o valor total pactuado de R$ 148.999,00. Os autores, no entanto, diante de dificuldades financeiras, deixaram de cumprir parte das obrigações assumidas, ensejando a rescisão contratual por iniciativa própria. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se dá por simples ato de vontade da parte compradora. Dessa forma, operando-se a rescisão contratual, o promissário comprador tem direito à restituição das parcelas pagas, mas não em sua totalidade, haja vista que o distrato ocorreu unicamente a seu pedido, sendo inexistente qualquer responsabilidade a ser imputada à parte ré. Quanto à retenção, é cediço que o Código de Defesa do Consumidor veda a previsão de disposições contratuais que permitem a retenção do valor integral das prestações pagas pelos promissários compradores, por considerar que tal comportamento enseja vantagem exagerada à promitente vendedora. Assim dispõem os artigos 51 e 53, ambos do Código de Defesa do Consumidor: "Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; (…) Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. (...)."g.n. A Súmula nº543 do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção, pela promitente vendedora, de parte das prestações pagas, vebis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Essa retenção tem a finalidade de indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos suportados com a rescisão do contrato, tais como despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do eventual pagamento de tributos e taxas. No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor, de forma a compensar os danos sofridos pela fornecedora, entendendo que porcentagem superior a esse parâmetro é abusiva, confira-se: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019). Como se vê na cláusula 7, item 7.1.1, subitem A, do contrato firmado entre as partes(ID. 10266473309), há previsão de retenção de 50% do valor pago pela partes autorasem caso de desfazimento do negócio jurídico. Evidencia-se, assim, que a retenção estabelecida em contrato mostra-se abusiva, visto que supera o parâmetro adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, devendo ser revisada. Registro que em se tratando de relação contratual, em que se deve resguardar a observância do princípio da boa-fé objetiva, não se pode permitir o enriquecimento de um em detrimento do outro, sob pena de a multa contratual ganhar contornos de abusividade, bem como não se pode reduzir o valor avençado ao ponto de estimular o descumprimento da obrigação ajustada pelas partes. Ademais, a redução da multa decorre de disposição de ordem pública, coibindo a iniquidade do indivíduo pela imposição de penas elevadas ou desproporcionais, evitando o enriquecimento imotivado, que o ordenamento jurídico proíbe (arts. 413 e 2.035, parágrafo único, do Código Civil). Esclareço que a devolução dos valores deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, porquanto este critério é mais adequado à função reparatória e compensatória no contexto da resolução contratual a pedido do comprador. Deste modo, razoável a limitação da retenção ao percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago para compensar as perdas e danos suportados pela requerida, sem provocar o seu enriquecimento indevido, porquanto não foram apresentados elementos nos autos que justifiquem a fixação de percentual superior a este percentual arbitrado(10%), com restituição do saldo ao comprador em parcela única. No que se refere à comissão de corretagem, prescreve o art. 722, do Código Civil: "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". Por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o col. STJ firmou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Para tanto, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. Confira-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Especial nº 1.599.511/SP, relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016 – .n). Da análise do contrato, verifico que na cláusula 6, item 6.1., foi informado o valor referente à comissão de corretagem, em separado do valor do lote adquirido, in verbis: “6) Corretagem: 6.1 – O valor da comissão de corretagem devido em razão da presente negociação será de R$7.524,92 (sete mil, quinhentos e vinte e quatro reais e noventa e dois centavos) e será pago de acordo com o contrato de comissionamento celebrando entre a INCORPORADORA e o intermediado imobiliário/imobiliária devidamente credenciado com gesto de vendas do empreendimento.” sic. g.n. Assim, verifica-se que houve o devido destaque do valor da comissão de corretagem no momento da contratação, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual é lícita a retenção desse valor sobre os montantes pagos pelos autores, inexistindo qualquer ilegalidade ou abusividade que justifique sua restituição. Portanto, a parcial procedência dos pedidos se impõe. 3. DISPOSITIVO Ao exposto, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente os pedidos formulados por RAFAELA FERREIRA MARCELINO (CPF n. ***.***.***-**) e DIOGO LEANDRO MARCELINO (CPF n. ***.***.***-**) para: 3.1. Declarar a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel firmado com a ré VILLA FIORE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA (CNPJ n. 26.938.931/0001-29), por iniciativa dos autores; 3.2. Condenar a parte ré VILLA FIORE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA (CNPJ n. 26.938.931/0001-29) a lhes restituir a quantia de R$ 13.359,37 (treze mil, trezentos e cinquenta e nove reais e trinta e sete centavos), descontado o percentual de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória, bem como o valor de R$ 7.524,92 (sete mil, quinhentos e vinte e quatro reais e noventa e dois centavos) referente a comissão de corretagem. Este valor deverá ser corrigido monetariamente pela tabela divulgada pela CGJ, desde a desde a data do respectivo desembolso, até a data de 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, pelo índice divulgado pelo IPCA ou previsto contratualmente, de acordo com a nova redação do art. 389 do Código Civil. Deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação até 29/08/2024, à luz da lei vigente à época e, a partir de 30/08/2024, quando dos efeitos da Lei de nº 14.905 de 2024, de acordo com a taxa referencial prevista na SELIC (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), observado que deverá ser feita a dedução do índice de atualização monetária estipulado ou aplicável, sendo que se o resultado for negativo após a dedução, deverá ser considerada uma taxa equivalente a zero para cálculo da taxa de juros no período de referência, a rigor do que prevê o §3º do art. 406 do Código Civil. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas e despesas processuais, na proporção de 80% para a parte ré e 20% para os autores, ficando suspensa a exigibilidade relativamente aos autores, por litigarem amparados pela assistência judiciária gratuita. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado do requerido, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, corrigido. Suspende-se esta exigibilidade em virtude de litigarem pela gratuidade. Condeno a requerida ao pagamento de verba honorária em favor do advogado dos autores, fixados em 10%(dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelo autor. Vedada a compensação em observância do §14, do art. 85, do CPC. Registrar. Intimar. Publicar. Transitado em julgado, arquivar com baixa. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FERNANDO FULGÊNCIO FELICÍSSIMO Juiz de Direito da 18ª Vara Cível