DJEN TJPA — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA ANANINDEUA PROCESSO: 0082516-73.2015.8.14.0006 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Compra e Venda] PARTE AUTORA: AUTOR: MARCIA ROCHELE LIMA DA SILVA Advogado do(a) AUTOR: RODRIGO FERREIRA DOS SANTOS - PA28465 PARTE RÉ: Nome: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 323 - SPE LTDA Endereço: TV PADRE EUTIQUIO, 1295, BELÉM/PA, Batista Campos, BELéM - PA - CEP: 66035-045 Advogado do(a) REU: JEFERSON ALEX SALVIATO - SP236655 SENTENÇA Vistos etc. I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por MARCIA ROCHELE LIMA DA SILVA em face de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 323 - SPE LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos. A Parte Autora alega, em síntese, que firmou com a Parte Ré, em 13 de janeiro de 2013, contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial (unidade autônoma nº 185 do empreendimento "Moradas Club Ilhas do Pará"). Sustenta que, após o pagamento da quantia de R$ 8.944,23, a Parte Ré rescindiu unilateralmente o contrato em janeiro de 2015, sob a alegação de que a Parte Autora não teria obtido o financiamento imobiliário para quitação do saldo devedor. Afirma, contudo, não ter sido notificada para purgar a mora, tomando conhecimento do distrato apenas quando tentou realizar o pagamento de parcelas posteriores, o que tornaria a rescisão irregular. Requer, ao final, a adjudicação compulsória do imóvel e a condenação da Parte Ré ao pagamento de indenização por danos morais. Citada, a Parte Ré apresentou contestação (ID 29348772 - Pág. 1), arguindo, em sede preliminar, a falta de interesse de agir e sua ilegitimidade passiva. Como prejudicial de mérito, alegou prescrição da pretensão de cobrança da taxa de corretagem. No mérito, defende a regularidade da rescisão contratual ocorrida em virtude da inadimplência da "Parte B" do contrato, atribuindo a culpa exclusiva à Parte Autora pelo descumprimento da obrigação de financiar o saldo devedor. Sustenta a legalidade da retenção de valores a título de cláusula penal (25% dos valores pagos) e pugna pela improcedência total dos pedidos. Embora intimada, a Parte Autora não apresentou réplica (ID 29348785 - Pág. 2). Instadas a especificarem provas, as Partes requereram o julgamento antecipado da lide (ID 29348785 - Pág. 9 e 59826209). É o breve relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO II.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO PEDIDO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. II.2. DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR A relação jurídica estabelecida entre as Partes é inegavelmente de consumo, enquadrando-se a Parte Autora no conceito de consumidora (art. 2º do CDC) e a Parte Ré no de fornecedora (art. 3º do CDC). Desse modo, a controvérsia deve ser analisada sob a ótica do microssistema consumerista, o que inclui a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais que se mostrem abusivas. II.3. DAS PRELIMINARES a) Falta de interesse de agir A preliminar de falta de interesse de agir não merece prosperar, pois a necessidade e a adequação da tutela jurisdicional pleiteada são manifestas. As alegações de mérito da Parte Ré, como a culpa da Parte Autora pela rescisão e a regularidade do distrato, confundem-se com o próprio mérito da causa e com ele serão analisadas. b) Ilegitimidade passiva A preliminar de ilegitimidade passiva também não se sustenta, uma vez que a Parte Autora não pleiteia a restituição de despesas cartorárias ou serviços cobrados por terceiros, mas sim o cumprimento de obrigação contratual e reparação de danos diretamente contra a parte que figura como vendedora no contrato. II.4. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO Deixo de apreciar a prejudicial de mérito referente à prescrição da pretensão de cobrança da comissão de corretagem, uma vez que tal verba sequer foi objeto de pedido na petição inicial, não integrando o objeto da presente lide. II.5. DO MÉRITO A controvérsia cinge-se, essencialmente, aos seguintes pontos: (i) a regularidade do distrato promovido pela Parte Ré; ii) a aferição de culpa pela resolução do contrato; e (iii) as consequências jurídicas decorrentes dessa resolução. De início, é imperioso reconhecer que a Parte Ré não observou o procedimento legal para a rescisão do contrato. Para a resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador, a legislação e a jurisprudência exigem sua prévia constituição em mora, mediante notificação. O Decreto-Lei nº 745/69 é claro ao exigir a interpelação, judicial ou por intermédio de cartório, como requisito para operar os efeitos da cláusula resolutiva. A propósito: Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015) (Vigência) No caso dos autos, a Parte Ré alega ter enviado notificação extrajudicial. Contudo, o Aviso de Recebimento (AR) retornou com a informação "Não existe o nº.", o que comprova que a comunicação não foi efetivamente entregue (ID 29348772 - Pág. 4). O mero envio de correspondência para endereço incompleto ou incorreto, sem a comprovação de recebimento, não é suficiente para constituir a compradora em mora. A finalidade da norma é garantir que o devedor tenha ciência inequívoca de sua inadimplência e a oportunidade de purgá-la. A falha na entrega, neste caso, não pode ser imputada à Parte Autora. Desse modo, o distrato unilateral promovido pela Parte Ré deve ser considerado irregular, o que, por consequência, torna inexigível a cobrança de eventuais multas ou a retenção de valores com fundamento no descumprimento contratual pela Parte Autora. Não obstante, a análise do comportamento contratual das partes revela que a Parte Autora também não cumpriu integralmente sua obrigação, qual seja, a de obter o financiamento imobiliário para a quitação do saldo devedor, dever que lhe era expressamente imposto pelo contrato (cláusulas 3.5, caput e item 3.5.2). Configura-se, portanto, um cenário de descumprimento bilateral de deveres contratuais. Diante desse quadro, a pretensão original de adjudicação compulsória (obrigação de fazer) encontra óbices. O transcurso de longo interregno desde a celebração do negócio — mais de 10 (dez) anos — denota a consolidação de situações jurídicas em relação ao imóvel, sendo plausível a existência de direitos de terceiros de boa-fé que atualmente ocupem o imóvel ou que o tenham adquirido após o distrato. Tal fato torna a tutela específica excessivamente onerosa e, quiçá, impossível. Nesses casos, a lei processual autoriza a conversão da obrigação em perdas e danos, conforme o artigo 499 do Código de Processo Civil: “Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente”. Não obstante a conversão, a melhor solução que se apresenta, em razão da culpa recíproca, é a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante. Como ambas as Partes violaram deveres contratuais, nada há a se reparar em termos de perdas e danos, a não ser o regresso à posição inicial. O retorno ao estado anterior impõe à Parte Ré o dever de devolver à Parte Autora, de uma só vez, a integralidade dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados. Esse entendimento está consolidado na Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Ainda que a culpa não seja exclusiva da Parte Ré (vendedora), a irregularidade na rescisão e o inadimplemento de seu dever de notificar afastam a possibilidade de retenção parcial. Admitir que a Parte Ré, em inobservância ao procedimento de distrato, ainda tivesse o direito de reter parcialmente os valores seria premiá-la por sua própria torpeza, o que deve ser rechaçado. Por fim, o pedido de danos morais é improcedente. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. No caso, o dissabor vivenciado pela Parte Autora, decorrente de um negócio frustrado por culpa de ambas as partes, não extrapolou o mero aborrecimento cotidiano, não havendo provas de violação excepcional à sua esfera subjetiva ou direitos da personalidade III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa recíproca; b) CONVERTER a tutela específica (obrigação de fazer) e CONDENAR a Parte Ré a restituir à Parte Autora, em parcela única, a integralidade dos valores efetivamente pagos, a serem aferidos em liquidação de sentença e devidamente corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Diante da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as Partes ao pagamento das custas e despesas processuais, cada um na proporção de 50%. Em relação aos honorários advocatícios, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em favor do advogado da Parte Autora e, nos termos do art. 85, §§2º e 8º, do CPC, em 10% sobre o valor atualizado da causa em favor do advogado da Parte Ré, vedada a compensação. No tocante à Parte Autora, as verbas ficam com exigibilidade suspensa por força do art. 98, §3º, do CPC. Em relação a todas as verbas da condenação, deve ser observado, doravante, o determinado na Lei 14.905/24, a partir de 01/09/2024: a correção monetária deve ser calculada pela variação do IPCA e os juros moratórios pela taxa Selic, descontada a variação do IPCA e desconsiderando-se eventuais juros negativos. Atente-se para cobrança das custas processuais na forma do PAC (Lei Estadual n°. 9.217/2021), que conferiu nova redação ao caput do art. 46 da Lei n° 8.328, de 29 de dezembro de 2015 – Lei de Custas do Estado do Pará, por meio da Resolução n° 20/2021 – TJPA. Expeça-se o necessário. As intimações ocorrem, de regra, por via eletrônica, atentando-se que as publicações recaiam em nome do(a) advogado(a) habilitado(a), observada a atualidade da procuração/substabelecimento. Após o trânsito em julgado, certifique-se e observadas as orientações da Corregedoria Geral de Justiça deste Tribunal e do Conselho Nacional de Justiça, ARQUIVE-SE, em conformidade com o manual de rotina deste Tribunal. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Data da assinatura digital. Gláucio Assad Juiz de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua