DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 7ª Unidade Jurisdicional Cível - 19º JD da Comarca de Belo Horizonte Avenida Francisco Sales, 1446, Santa Efigênia, Belo Horizonte - MG - CEP: 30150-224 PROCESSO Nº: 5099687-76.2025.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] AUTOR: BELLA CASA IMOVEIS LTDA - ME CPF: 22.488.896/0001-32 RÉU: PEDRO HENRIQUE SOUZA SILVA CPF: ***.***.***-** e outros SENTENÇA Vistos, etc. Cuida-se da ação movida pela autora, BELLA CASA IMOVEIS LTDA – ME em face dos réus, BRUNO MARIANTE, ROSANA COSTA CHAVES e PEDRO HENRIQUE SOUZA SILVA. A autora alega que os réus Rosana Costa e Bruno Mariante anunciaram a venda do imóvel situado na Avenida Guarapari, nº 1.200, por intermédio do terceiro réu, Pedro Henrique, que possuía exclusividade na negociação. Sustenta que uma cliente de sua empresa, Brassel Comércio e Serviços Ltda, manifestou interesse na aquisição do referido imóvel, razão pela qual a autora entrou em contato com os réus, e, após algumas tratativas, as partes teriam acordado a compra e venda pelo valor de R$1.420.000,00, com pagamento de sinal de R$150.000,00 no ato da assinatura do contrato e o restante na lavratura da escritura. Acertadas as condições, alega que o contrato respectivo foi elaborado e enviado às partes no dia 13/03/2025, tendo a empresa Brassel assinado no ato do recebimento. Não obstante, alega que os réus, Rosana e Bruno, se esquivaram de assinar o contrato e, no dia seguinte, o terceiro réu (Pedro) informou que os vendedores haviam desistido da venda por tempo indeterminado. Posteriormente, a autora descobriu que os réus, na realidade, realizaram a venda do imóvel para a empresa Mep Empreendimentos Imobiliários Ltda, pelo mesmo preço e condições de pagamento. A autora sustenta que, conforme os artigos 427 e seguintes do Código Civil, a proposta vincula o proponente, e destaca que o contrato previa o pagamento de comissão pela intermediação do negócio. Sendo assim, requer a condenação dos réus ao pagamento do valor de R$35.530,28. Em sua defesa, o terceiro réu (PEDRO HENRIQUE SOUZA SILVA) suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou apenas como mandatário dos corréus, salientando que a comissão de corretagem, caso devida, recairia apenas sobre os promitentes vendedores, beneficiários da intermediação. No mérito, sustenta que o contrato de compra e venda objeto da lide não foi assinado pelos promitentes vendedores, o que torna o instrumento inexistente para fins de constituição de obrigação. Destaca que, em razão do elevado valor envolvido na negociação, seria necessária a formalização por escritura pública, conforme previsto em lei. Afirma ainda que trocas de mensagens ou aceitação verbal não substituem a formalidade legal exigida. Assinala que a comunicação da desistência ocorreu antes da formalização e assinatura do contrato de promessa de compra e venda e que os vendedores tinham liberdade de negociar e alienar o bem a quem desejassem, no exercício de seu direito de propriedade. Requer a improcedência do pedido. Os réus, BRUNO MARIANTE e ROSANA COSTA CHAVES, sustentam que o contrato de compra e venda objeto da lide não foi assinado, o que torna o instrumento inexistente para a constituição de qualquer obrigação, especialmente considerando que uma negociação de elevado valor exige formalização por escritura pública. Alegam que a troca de mensagens ou aceitação verbal não possuem força para substituir a formalidade legal imposta por lei. Assinalam que a comunicação da desistência ocorreu antes da formalização e assinatura do contrato de promessa de compra e venda, sendo que os réus possuíam plena liberdade de negociar e alienar o bem a quem desejassem, no exercício do direito de propriedade. Requer a improcedência do pedido. Realizada audiência de conciliação, sem composição entre as partes, oportunidade em que a autora apresentou impugnação à defesa. Da Preliminar: In casu, não merece prosperar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo requerido, PEDRO HENRIQUE SOUZA SILVA, pois verifica-se a condição de interessado na demanda, haja vista os termos da inicial. Legitimados ao processo são os titulares dos interesses em conflito. A legitimidade ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão. Ainda, de acordo com a teoria da asserção "... a presença das condições da ação deve ser analisada pelo juiz com os elementos fornecidos pelo próprio autor em sua petição inicial, sem nenhum desenvolvimento cognitivo" (Neves, Daniel Amorim Assumpção - Manual de direito processual civil. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 92). A autora afirma ter firmado uma parceria com o terceiro réu, PEDRO HENRIQUE SOUZA SILVA, imputando-lhe responsabilidade pelos acontecimentos narrados, de forma que este possui pertinência subjetiva para suportar a demanda, por ser titular do interesse que se opõe à pretensão. Ademais, a responsabilidade ou não pelo pagamento do débito é matéria que se confunde com o mérito, a ser oportunamente apreciada. Diante do exposto, REJEITO a preliminar arguida. Do Mérito: Cinge-se a controvérsia em analisar se a autora faz jus ao recebimento de comissão de corretagem em razão de negócio de compra e venda do imóvel dos réus BRUNO MARIANTE e ROSANA COSTA CHAVES. O contrato de corretagem está previsto nos arts. 722 a 729 do Código Civil. “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. (...) Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes.” Trata-se de obrigação de resultado, exigindo-se do intermediário atuação de modo efetivo e eficaz na conclusão do negócio, sendo devida a remuneração ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto contratualmente. No caso em apreço nenhum contrato ou documento foi assinado pelos réus, proprietários do imóvel em questão. Destarte, não se pode falar em arrependimento, uma vez que, para que tal hipótese se configure, é indispensável a conclusão do negócio, o que não ocorreu, porquanto os réus encerraram as negociações antes da assinatura do compromisso de compra e venda. A simples existência de uma proposta de aquisição do imóvel não vincula as partes nem há obrigação de pagamento da comissão de corretagem. Destaca-se que não houve pagamento de qualquer sinal que pudesse assegurar o direito à aquisição da propriedade. Embora o corretor tenha promovido à aproximação entre as partes e intermediado as tratativas iniciais, os réus desistiram de vender seu imóvel à empresa cliente da autora, em momento evidentemente oportuno e adequado, ou seja, antes da formalização de qualquer instrumento contratual. Não havendo conclusão do negócio, não há que se falar em exigibilidade da comissão de corretagem, já que da prestação de serviços não decorreu resultado útil ou sequer expectativa de direito, fundada em compromisso de compra e venda assinado pelas partes. Sobre a matéria: “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. SUFICIÊNCIA DAS PROVAS. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULA 7 DO STJ. DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR. NO CASO, DESISTÊNCIA DA PRÓPRIA COMPRADORA. NÃO CABIMENTO DE CORRETAGEM. ENTENDIMENTO TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM O DA CORTE DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação. 3. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão. 4. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023). “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO VENDEDOR – AUSÊNCIA DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO – MERA APROXIMAÇÃO DAS PARTES – RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO – INTELIGÊNCIA DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - INEXISTÊNCIA DE DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – INCIDÊNCIA DA MULTA RESCISÓRIA – SENTENÇA REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 6ª C.Cível – 0007228-12.2017.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO HORÁCIO RIBAS TEIXEIRA - J. 31.08.2020) Desse modo, não faz jus a autora ao recebimento de qualquer comissão de corretagem. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial e o pedido contraposto. Não há condenação em custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95. Intimem-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. RAQUEL DE PAULA ROCHA SOARES Juiz(íza) de Direito 7ª Unidade Jurisdicional Cível - 19º JD da Comarca de Belo Horizonte