DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS 1º Titular TR Grupo Jurisdicional de Pouso Alegre RECURSO Nº: 5000941-45.2023.8.13.0251 PROCESSO ORIGINÁRIO Nº: DATA DE JULGAMENTO: RECORRENTE: JOAO MARCOS VIEIRA DE SOUZA CPF: ***.***.***-** RECORRENTE: CAROLINE ANDRADE SANTOS DE SOUZA CPF: ***.***.***-** RECORRIDO(A): TIJOLOS MAGICOS CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA CPF: 31.933.878/0001-03 RECORRIDO(A): LOTEADORA E CHACREAMENTO ROMANA SPE LTDA CPF: 32.708.838/0001-20 RECORRIDO(A): SARA FONTENELLE DA SILVA CPF: 24.966.978/0001-70 RECORRIDO(A): FONTENELLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 31.675.867/0001-70 Processo Nº [CÍVEL] RECURSO INOMINADO CÍVEL 5000941-45.2023.8.13.0251 EMENTA Recurso Inominado. Percentual de retenção. Diminuição. Adequação. Possibilidade de redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva e iníqua. Arbitramento de 10% sobre todos os valores pagos, por se mostrar mais adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato (art. 413 do CC ). Recurso parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos etc., os Sr.s Juízes da Turma Recursal do Grupo Jurisdicional de Pouso Alegre , na conformidade da ata de julgamento, Deram parcial provimento ao recurso, à unanimidade, nos termos do voto do(a) Juiz(a) relator(a). PARTE DO VOTO DA MMª. JUÍZA RELATORA: " ... Posto isso, frente a moderna sistemática processual do microssistema dos Juizados Especiais, em análise do conjunto probatório dos autos DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reduzir a multa da clausula 3 do termo de distrato firmado entre as partes (ID 536737711) para 10% e para reconhecer a solidariedade entre as rés. Condeno os autores/recorrentes vencidos parcialmente, conforme leciona o artigo 55 da Lei 9.099/95, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15%, sobre o valor da retenção de 10%, ficando suspensa a cobrança, por serem beneficiários da justiça gratuita..." Pouso Alegre , 24 de Fevereiro de 2026 RELATÓRIO Dispensado na forma do art. 38 c/c art. 46 da Lei 9.099/95. VOTOS Voto Vencedor: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Turma Recursal do Grupo Jurisdicional de Pouso Alegre RECURSO Nº 5000941-45.2023.8.13.0251 VOTO Vistos... O Recurso é próprio, tempestivo e com pedido de justiça gratuita, o qual defiro, ante os documentos de IDs 538274372/ 538274821. Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o recurso, tão somente, no efeito devolutivo, porque ausente a hipótese prevista na parte final do artigo 43 da Lei 9.099/95. Trata-se de recurso inominado interposto pelos autores (ID 536741226) contra a sentença de ID 536741221 e 536741224 que julgou parcialmente procedente a pretensão, declarando a nulidade parcial da cláusula 3 do instrumento de id. 9739259092, limitando a retenção a 25% do valor pago, bem como para condenou a requerida a restituir aos requerentes o valor de R$4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), acrescidos de correção monetária, com base na tabela da CGJ, contado desde o desembolso, bem como ao pagamento de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contado desde a citação. Os autores/recorrentes sustentam a responsabilidade solidária das demais empresas envolvidas — Fontenelle Empreendimentos, Sara Fontenelle ME e Loteadora Romana SPE. Discorrem sobre a atividade econômica conjunta, de forma coordenada, com partilha de funções e benefícios, compondo claramente uma cadeia de fornecimento única, conforme reconhecido pelo art. 3º, §2º, do CDC. Dizem que a rescisão ocorreu pelo inadimplemento das fornecedoras, reconhecido nos autos e demonstrado pela ausência de conclusão do loteamento, pelo descumprimento de prazos, pela não execução da infraestrutura mínima e pelo atraso superior a dois anos na entrega do empreendimento. Impugnam a retenção de 25%. Requerem o provimento. Foram apresentadas contrarrazões. Como é cediço, tanto a sentença proferida em primeiro grau, como o acórdão a ser lavrado pela Turma Recursal, devem obedecer aos princípios da simplicidade, objetividade e com fundamentação concisa, nos termos dos artigos 38 e 46 da Lei 9.099/95. O recurso merece parcial provimento. Verifica-se dos autos que foi celebrado termo de distrato entre as partes e na clausula 3 estabeleceu-se a retenção de 40% dos valores pagos a Requerida Tijolos Magicos Construçoes e Empreendimentos (ID 536737711). As rés/recorridas tinham até final de 2022 para entrega do Loteamento Residencial Romana (ID 536737717) e o distrato foi assinado em novembro/2021, de forma mutua (ID 536737711). No mais, observa-se no distrato que a parte ré/recorrida impôs cláusula abusiva, conforme se verifica em caso de cancelamento do negócio. Segundo a inteligência do art. 51 do CDC e seus incisos, são consideradas abusivas as cláusulas que: impliquem renúncia ou disposição de direitos; subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga; estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas; que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; que estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor. Considera-se como exagerada, a vantagem que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico, restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. É o caso dos autos, em que a parte ré impõe ao consumidor termo de distrato manifestamente abusivo, como retenção de percentual elevado do valor pago, sem nenhum fundamento econômico, jurídico ou legal, o que não se coaduna com os princípios da dignidade da pessoa humana, equidade e boa-fé. No caso sub judice, a parte acionada não se desincumbiu de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte autora, conforme lhe competia, nos termos do art. 373, II do CPC. Do exposto, a questão deve ser decidida utilizando-se critérios de razoabilidade, conforme doutrina e jurisprudência dominantes. Assim, levando-se em consideração que o distrato ocorreu de forma mútua, considero adequado o percentual de 10%, para suprir as despesas da parte ré/recorrida. Nesse sentido: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELA PARTE INADIMPLENTE. PRESENÇA DE INTERESSE DE AGIR. POSSIBILIDADE DE O DEVEDOR INADIMPLENTE PLEITEAR A RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS. RETENÇÃO DE APENAS 10% DO TOTAL PAGO, A TÍTULO DE MULTA. 1 - Na promessa de compra e venda de imóvel a prestação, o promissário-comprador, mesmo inadimplente, tem direito de pleitear a rescisão contratual, não havendo que se falar em carência de ação por falta de interesse de agir. 2 - Se o promissário comprador deu causa à rescisão do contrato, poderá a promitente vendedora reter, a título de multa, valor equivalente a 10% do montante pago pelo promissário comprador. 3 - Se a promitente vendedora não comprova despesas efetivas superiores ao valor equivalente a 10% do montante pago pelo promissário comprador, não deve a multa fixada em primeira instância ser alterada". (Grifo nosso). (Apelação Cível nº 1.0024.04.259719-5/001 (1) – Comarca de Belo Horizonte - 9ª Câmara Cível do TJMG – Relator Des. Pedro Bernardes - Data do Julgamento: 14/11/2006). Quando os valores retidos são considerados demasiados, é possível que o Judiciário os reduza, como bem pontuado pela sentença resistida. A esse respeito o art. 413 do Código Civil estabelece que: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". O Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de fixar que, rescindida a promessa de compra e venda por culpa de um dos contratantes, cabível a aplicação da multa instituída em cláusula penal do ajuste, cujo valor pode ser reduzido quando manifestamente excessivo, vejamos: "AGRAVO INTERNO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TERMO DE COMPROMISSO/CONTRATO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. DESCUMPRIMENTO. MULTA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO AUTORIZADA PELO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. VERIFICAÇÃO DO CARÁTER EXCESSIVO OU NÃO DA MULTA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.1. Admite-se a revisão da multa contratual em hipóteses excepcionais, notadamente quando se revela manifestamente excessiva. É o que prevê o art. 413 do CC e a jurisprudência desta Corte. 2. No caso dos autos, o Tribunal de origem entendeu que o atraso foi bastante expressivo. Diante do atraso por mais de 4 anos no cumprimento da obrigação, o Tribunal de origem concluiu que o percentual da multa estipulado no contrato (20%) é bastante razoável e atende às finalidades do contrato. 3. Para rever a conclusão do Tribunal de origem de que o percentual da multa estipulado no contrato não se revela excessivo, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento". (AgInt no AREsp n. 1.366.981/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023.) No caso, a sentença reduziu o percentual da cláusula penal para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores que foram pagos pelos compradores, o que entendo ainda exorbitante, pois ausente prova de qualquer contraprestação. Assim, por se mostrar este montante razoável e justo a custear as despesas gerais da requerida, tenho por bem reduzir de 60% para 10% do valor pactuado na clausula 3, pois se trata de valor mais do que suficiente para o pagamento de todas as despesas administrativas relativas à malfadada negociação. Por fim, reconheço a solidariedade das requeridas com fundamento no Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, III e IV, 7º, p.u., e 25, § 1º e no Código Civil (arts. 113, 275 e 422). Posto isso, frente a moderna sistemática processual do microssistema dos Juizados Especiais, em análise do conjunto probatório dos autos DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reduzir a multa da clausula 3 do termo de distrato firmado entre as partes (ID 536737711) para 10% e para reconhecer a solidariedade entre as rés. Condeno os autores/recorrentes vencidos parcialmente, conforme leciona o artigo 55 da Lei 9.099/95, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15%, sobre o valor da retenção de 10%, ficando suspensa a cobrança, por serem beneficiários da justiça gratuita. É como voto! Pouso Alegre, na data da assinatura eletrônica. ADRIANE APARECIDA DE BESSA ROSA Juíza de Direito/Relatora Avenida Doutor Carlos Blanco, 245, Residencial Santa Rita, Pouso Alegre - MG - CEP: 37558-720 Demais Votos escritos, quando houver: DECISÃO Deram parcial provimento ao recurso, à unanimidade, nos termos do voto do(a) Juiz(a) relator(a). PARTE DO VOTO DA MMª. JUÍZA RELATORA: " ... Posto isso, frente a moderna sistemática processual do microssistema dos Juizados Especiais, em análise do conjunto probatório dos autos DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reduzir a multa da clausula 3 do termo de distrato firmado entre as partes (ID 536737711) para 10% e para reconhecer a solidariedade entre as rés. Condeno os autores/recorrentes vencidos parcialmente, conforme leciona o artigo 55 da Lei 9.099/95, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15%, sobre o valor da retenção de 10%, ficando suspensa a cobrança, por serem beneficiários da justiça gratuita..."