DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas Rua José Duarte de Paiva, 715, Jardim Cambuí, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5032669-05.2023.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Sustação/Alteração de Leilão, Liminar] AUTOR: SILVANA DE CASTRO FONSECA CARVALHO CPF: ***.***.***-** RÉU: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. CPF: 90.400.888/0001-42 SENTENÇA Trata-se de ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial proposta por Silvana de Castro Fonseca Carvalho em face de Banco Santander (Brasil) S.A., alegando, em síntese, que celebrou com a instituição financeira requerida um contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, para a aquisição da casa residencial localizada na Rua José Marcelino Queiroz, n. 1215-B, Unidade 02, Condomínio Residencial Florence, no bairro Centenário, na cidade de Sete Lagoas. Afirma, que o negócio jurídico foi entabulado pelo valor total de R$392.000,00, sendo R$176.400,00 pagos com recursos próprios da autora e o montante de R$215.600,00 objeto do financiamento concedido pelo Banco Santander (Brasil) S.A., a ser adimplido em 196 parcelas mensais. Relata que vinha cumprindo rigorosamente com suas obrigações contratuais, contudo, em decorrência dos impactos financeiros provocados pela pandemia, experimentou uma severa instabilidade econômica que a impossibilitou de honrar pontualmente as prestações do financiamento, acumulando um débito de treze parcelas em aberto, totalizando a quantia aproximada de R$52.000,00. Sustenta que tentou diversas composições amigáveis com o Banco Santander (Brasil) S.A. para a renegociação da dívida, porém a instituição financeira se mostrou irredutível, exigindo o pagamento integral do valor em atraso. Assevera que, de forma surpreendente e tardia, tomou conhecimento por meio de terceiros interessados na aquisição do imóvel de que o seu bem havia sido consolidado em favor do Banco Santander (Brasil) S.A. e levado a leilão extrajudicial. Argumenta que o procedimento expropriatório conduzido pela instituição financeira encontra-se eivado de nulidades insanáveis, notadamente porque jamais foi notificada pessoalmente pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora. Aponta, outrossim, que não recebeu qualquer intimação pessoal acerca das datas, horários e locais da realização dos leilões extrajudiciais, o que lhe retirou a oportunidade de exercer o seu direito de preferência ou de quitar a dívida antes da alienação do bem. Além dos vícios formais apontados, a autora sustenta que o imóvel não foi objeto de uma avaliação mercadológica prévia e atualizada, desconsiderando as benfeitorias por ela realizadas no importe de R$100.000,00, o que teria elevado o valor venal do bem, configurando-se a caracterização de preço vil na expropriação. Com base nesses fundamentos, requereu a concessão de tutela de urgência para a suspensão imediata dos leilões e de quaisquer atos expropriatórios subsequentes, bem como a autorização para o depósito judicial de parte do valor incontroverso e a manutenção na posse do imóvel. No mérito, pugnou pela procedência da ação para declarar a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões realizados, restabelecendo-se o contrato de financiamento original. Requer ainda, a autorização para depositar em juízo o saldo devedor, assim como os valores das taxas administrativas realizadas pela ré, dando como quitado o saldo devedor, após a devida complementação, e que seja declarada a manutenção e a continuidade do contrato de financiamento realizado entre a autora e a instituição ré. Subsidiariamente, caso não seja possível a anulação do procedimento, pleiteou a condenação do Banco Santander (Brasil) S.A. à devolução do valor dado como entrada no momento da aquisição, bem como a restituição da diferença entre o valor real de mercado do imóvel e o saldo devedor do financiamento. Pugnou, por fim, pela condenação da parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. O pedido de assistência judiciária gratuita foi indeferido por este Juízo, conforme decisão de ID 10182039310. Em momento posterior, este Juízo proferiu decisão indeferindo o pedido de tutela de urgência (ID 10287845116), fundamentando que as datas designadas para os leilões informados na petição inicial já haviam transcorrido, configurando a perda do objeto da medida liminar requerida naquele momento processual, determinando-se a citação da parte ré. Em face do referido pronunciamento, a parte autora opôs embargos de declaração (ID 10351560871), arguindo vício de omissão quanto ao pedido de tutela de urgência. Sustenta, em síntese, inexistir perda do objeto pelo simples transcurso das datas dos leilões, sob o argumento de que a pretensão liminar abrangia a suspensão de todo o iter expropriatório e a neutralização de seus efeitos, e não apenas o sobrestamento das praças públicas especificamente designadas Em contestação (ID 10358729557), o Banco Santander arguiu, preliminarmente, a falta de interesse de agir, alegando que a autora não instruiu a inicial com a certidão do procedimento administrativo para comprovar suas alegações genéricas. No mérito, defendeu a higidez da expropriação extrajudicial, afirmando que a intimação por edital (maio/2023) foi legítima, ocorrendo apenas após o esgotamento das diligências para localização pessoal da devedora. Esclareceu que, após dois leilões negativos e a consequente quitação da dívida, o imóvel foi alienado a terceiro de boa-fé (Sr. Pedro Henrique), o que impõe a conversão de eventual litígio em perdas e danos (Art. 30, parágrafo único, Lei 9.514/97). Refutou a tese de preço vil, sustentando a observância dos critérios legais de avaliação, rechaçou a aplicação do CDC em detrimento da norma especial e pugnou pela improcedência total. A autora apresentou a impugnação à contestação em ID 10398156771, rebatendo a preliminar suscitada e reiterando os termos de sua petição inicial. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a autora, por meio da petição de ID 10470056178, informou não possuir interesse na produção de outras provas, pugnando pelo julgamento antecipado da lide. O Banco Santander (Brasil) S.A., em sua manifestação de ID 10475774651, igualmente dispensou a dilação probatória. Vieram os autos conclusos. Eis o relatório necessário. Fundamento e decido. O presente feito comporta o julgamento antecipado do mérito, nos exatos termos estabelecidos pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia instaurada nestes autos versa sobre matéria predominantemente de direito, atrelada à verificação da regularidade formal do procedimento de execução extrajudicial de um imóvel gravado com alienação fiduciária. As questões de fato relevantes para o deslinde da causa encontram-se sobejamente demonstradas pela farta prova documental carreada aos autos por ambas as partes, mostrando-se absolutamente desnecessária a produção de prova oral em audiência ou a realização de prova pericial. Ressalta-se que tanto a autora, Silvana de Castro Fonseca Carvalho, quanto o réu, Banco Santander (Brasil) S.A., intimados para a especificação de provas, manifestaram expressamente o desinteresse na dilação probatória, requerendo o pronto julgamento da lide. Dessa forma, o magistrado, na condição de destinatário final das provas, tem o dever de velar pela rápida solução do litígio, indeferindo diligências inúteis ou meramente protelatórias quando os elementos constantes dos autos já formam um conjunto probatório robusto e suficiente para a prolação de um juízo de certeza e segurança, como ocorre na presente hipótese. Esclarecida referida premissa, passo a análise das questões processuais pendentes e da preliminar arguida pela parte ré em sede de contestação. I) Dos Embargos de Declaração. Compulsando os autos, verifica-se a pendência de embargos de declaração (ID 10351560871) opostos pela parte autora contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência. Todavia, considerando que o feito comporta julgamento antecipado do mérito e que a presente sentença exaure a prestação jurisdicional de forma definitiva, restam prejudicados os referidos aclaratórios pela perda superveniente do objeto. Outrossim, deixa-se de intimar a parte ré para contrarrazões aos embargos, ante a ausência de prejuízo, nos termos do art. 282, §2º, do CPC, dado o resultado do julgamento ora proferido. Nesse sentido, em observância ao Princípio da Primazia do Julgamento de Mérito (Art. 4º e 488, CPC), este Juízo privilegia a resolução definitiva da lide em detrimento de discussões incidentais sobre medidas acautelatórias que perderam sua utilidade prática diante da cognição exauriente alcançada nesta sentença. II) Da Preliminar de Falta de Interesse de Agir. O Banco Santander (Brasil) S.A. suscitou em sua peça de defesa a preliminar de carência de ação por falta de interesse de agir da autora, argumentando, em essência, que a parte demandante ajuizou a ação formulando alegações de nulidade sem, contudo, apresentar a documentação pública originária do Cartório de Registro de Imóveis que demonstrasse o procedimento adotado, o que, na visão da instituição financeira, inviabilizaria a tutela pretendida. Não assiste razão ao réu neste aspecto preambular. O interesse de agir, como condição da ação atrelada ao binômio necessidade-adequação, deve ser analisado in status assertionis, ou seja, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. Nesse desiderato, a autora narra uma suposta lesão ao seu direito de propriedade e ao devido processo legal extrajudicial, consubstanciada na alegada ausência de notificações obrigatórias, buscando, por meio da via judicial adequada, a anulação dos atos expropriatórios. A necessidade da intervenção do Poder Judiciário é patente, vez que a autora não dispõe de outro meio para tentar reverter a consolidação da propriedade já efetivada em favor do credor fiduciário. Ademais, a questão relativa à comprovação ou não dos fatos constitutivos do seu direito, bem como a análise da validade das certidões cartorárias e do cumprimento das exigências legais pela instituição financeira, são matérias que se confundem com o próprio mérito da demanda, não servindo como fundamento para a extinção prematura do processo sem resolução de mérito. Rejeito, destarte, a preliminar arguida. Por conseguinte, não havendo outras questões processuais pendentes ou nulidades a serem sanadas, bem como estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame da matéria de fundo. III) Mérito. Cinge-se a controvérsia da demanda em analisar se o procedimento de execução extrajudicial seria nulo devido à ausência de notificação pessoal para a purgação da mora. Como sabido, a Lei n. 9.514/1997 institui um rito célere e rigoroso para a execução da garantia fiduciária em caso de inadimplemento. O artigo 26 do referido diploma legal estabelece que, vencida e não paga a dívida, o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, para satisfazer as prestações vencidas no prazo de quinze dias. O parágrafo 3º do mesmo dispositivo determina que a intimação far-se-á pessoalmente. Contudo, o legislador, antevendo a possibilidade de o devedor não ser localizado, estabeleceu no parágrafo 4º do artigo 26 que, caso o fiduciante se encontre em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência, cabendo ao Oficial de Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias em jornal de grande circulação. Em análise da documentação acostada aos autos, verifica-se que o Banco Santander (Brasil) S.A. demonstrou, de forma inequívoca, que diligenciou adequadamente no sentido de notificar a devedora. Os documentos coligidos demonstram as tentativas de notificação nos endereços constantes no contrato, as quais restaram frustradas com apontamentos dos Correios indicando que a destinatária havia se mudado ou que o número era inexistente. Diante da impossibilidade de localização pessoal da autora para a purgação da mora, o Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sete Lagoas, no exercício de suas funções dotadas de fé pública, certificou a situação de local incerto e não sabido e procedeu à publicação do competente Edital de Intimação (ID 10358732778), o qual circulou no jornal "Diário Boca do Povo" nos dias 09, 12 e 16 de maio de 2023. De outro modo, a autora tenta infirmar a validade da certidão cartorária com meras alegações de que sempre residiu no imóvel, todavia, não produziu qualquer prova capaz de elidir a presunção de veracidade e legitimidade que milita em favor dos atos praticados pelo Oficial de Registro de Imóveis. Ora, é dever do fiduciante, consagrado na boa-fé objetiva contratual e expressamente previsto no instrumento pactuado (ID 10358734987 - Cláusula 20), manter o seu endereço atualizado perante o credor fiduciário. A inércia da autora em cumprir tal obrigação acessória não pode ser por ela invocada para invalidar um procedimento que seguiu estritamente os trâmites legais. Escoado o prazo legal de 15 (quinze) dias estabelecido no edital sem que houvesse o pagamento do débito, o procedimento prosseguiu de forma escorreita, culminando na averbação da consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel (Av. 05 da Matrícula 52.246, ID 10358733483), em 29 de setembro de 2023. Não se vislumbra, portanto, qualquer mácula, vício ou ilegalidade na fase de constituição em mora e consolidação da propriedade que justifique a anulação pretendida pela autora. A autora questiona, também, a lisura da fase de alienação do imóvel, sustentando não ter sido intimada das datas de realização dos leilões extrajudiciais. Nesse diapasão, o artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei n. 9.514/1997 determina que as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. O escopo dessa comunicação é assegurar ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência para a aquisição do imóvel pelo valor da dívida, somado aos encargos legais, até a data da realização do segundo leilão, conforme preceitua o parágrafo 2º-B do mesmo artigo. Compulsando os autos, verifica-se que o Banco Santander (Brasil) S.A. agiu em conformidade com as diretrizes legais. O réu comprovou ter enviado correspondências para os endereços da autora informando as datas dos leilões designados para os dias 01 e 02 de agosto de 2024. Mais do que isso, a instituição financeira logrou êxito em demonstrar a comunicação efetiva e inequívoca da autora por meios eletrônicos contemporâneos, juntando aos autos os comprovantes de envio de e-mail para o endereço eletrônico fornecido pela autora no contrato (silvana5588@hotmail.com), acompanhado do controle de leitura efetuado em 15 de julho de 2024 (ID 10358732645), e a comprovação de envio da notificação via aplicativo WhatsApp para o número de telefone da requerente na mesma data (ID 10358735823). Ciente das datas aprazadas para os atos expropriatórios com a devida antecedência, caberia à autora exercer o seu direito de preferência, promovendo o pagamento do montante da dívida acrescido das despesas legais. Contudo, a requerente optou pela inércia na via administrativa, preferindo o ajuizamento da presente demanda sem a realização do depósito judicial do valor integral exigido. Uma vez realizados o primeiro leilão em 01 de agosto de 2024 e o segundo leilão em 02 de agosto de 2024, ambos restando negativos pela ausência de licitantes, conforme autos de leilão negativo acostados sob os IDs 10358734991 e 10358732701, a oportunidade legal para a retomada do imóvel mediante o pagamento da dívida restou preclusa. É imperioso destacar que, a partir do advento da Lei n. 13.465/2017, que alterou profundamente a Lei n. 9.514/1997, o marco temporal limite para a purgação da mora foi expressamente delineado. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento de que, para as consolidações de propriedade ocorridas sob a égide da nova legislação, não é mais admissível a purgação da mora a qualquer tempo até a assinatura do auto de arrematação. O direito do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade restringe-se ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, pagando o valor integral da dívida e despesas até a data do segundo leilão. Extrapolado esse marco temporal sem o exercício da preferência e tendo os leilões restado infrutíferos, a dívida é considerada extinta e o credor fiduciário passa a deter o domínio pleno e irrestrito sobre o imóvel. Após o encerramento da fase obrigatória dos leilões previstos na Lei n. 9.514/1997 com resultado negativo, a dívida da autora foi dada como quitada pela instituição financeira. A partir desse momento, o Banco Santander (Brasil) S.A. tornou-se proprietário pleno do imóvel, estando autorizado a dispor do bem da maneira que lhe conviesse no mercado imobiliário. Os autos demonstram que, agindo no exercício regular de seu direito de propriedade, o réu alienou o imóvel ao terceiro Pedro Henrique Alcantara Mateus em 11 de março de 2025 (Auto de Arrematação de ID 10444108773). A legislação é incisiva na proteção do terceiro adquirente de boa-fé. O artigo 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997 dispõe expressamente que, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão (excetuada a ausência de notificação para purgação da mora, o que, como visto, não ocorreu no caso) serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse. Destarte, ainda que se vislumbrasse alguma irregularidade no procedimento, o que não é o caso, o pleito anulatório visando a retomada do bem seria juridicamente impossível frente à alienação consumada a terceiro. O contrato originário restou cabalmente resolvido pela inadimplência e pela superveniente consolidação da propriedade. Quanto ao pedido subsidiário formulado pela autora, consistente na restituição dos valores pagos a título de entrada (R$176.400,00) e na devolução da diferença entre o valor de mercado atualizado do imóvel e o saldo devedor, a pretensão também não encontra guarida. A autora invoca a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que tal regra protetiva geral não se aplica aos contratos garantidos por alienação fiduciária de imóveis. No regime instituído pela Lei n. 9.514/1997, a resolução do contrato por inadimplemento não gera o direito à devolução simples das parcelas pagas. A apuração de eventuais haveres em favor do devedor depende estritamente do resultado dos leilões extrajudiciais. Somente há obrigação de restituição ao devedor se, no primeiro ou no segundo leilão, o imóvel for arrematado por valor superior ao montante da dívida, acrescido das despesas, prêmios de seguro, encargos legais e tributos (artigo 27, parágrafo 4º). Esta eventual quantia excedente (sobejo) é entregue ao devedor e nela se considera compreendida a indenização por quaisquer benfeitorias. No caso sob exame, restou cabalmente comprovado pelos autos de leilão negativo (IDs 10358734991 e 10358732701) que não houve licitantes em nenhuma das duas praças obrigatórias. Incide, portanto, a regra inexorável do artigo 27, parágrafo 5º, da Lei n. 9.514/1997, que determina que, não havendo lance que alcance o valor mínimo exigido no segundo leilão, a dívida é considerada extinta, exonerando-se o credor da obrigação de restituir qualquer quantia ao devedor. A ausência de arrematação frustra a existência de saldo remanescente, operando-se a quitação recíproca. No que tange à alegação de alienação por "preço vil" e da existência de benfeitorias no importe de R$100.000,00, a autora não se desincumbiu de seu ônus probatório (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil). A exordial é carente de qualquer laudo de avaliação imobiliária que ateste a propalada valorização do bem para R$500.000,00, tampouco foram juntados comprovantes fiscais, notas, recibos ou projetos que demonstrassem a efetiva realização das alegadas melhorias no imóvel. Trata-se de uma alegação genérica e desprovida de lastro probatório. Ademais, o valor mínimo fixado para o primeiro leilão (R$392.000,00) correspondeu exatamente ao valor de avaliação do imóvel estipulado livremente pelas partes no contrato de financiamento (Quadro Resumo, Item 1-E), cumprindo o comando do artigo 24, inciso VI, cumulado com o artigo 27, parágrafo 1º, da Lei n. 9.514/1997. No segundo leilão, o valor do lance mínimo (R$318.919,00) observou estritamente o parâmetro legal de equivalência ao valor da dívida somado às despesas (artigo 27, parágrafo 2º). Inexistindo arrematação por valor ínfimo, já que não houve arrematação alguma nos leilões regidos pela lei especial, e estando o credor autorizado pela legislação a reter o imóvel como quitação da dívida ante o fracasso das hastas, a tese de preço vil perde completamente o seu substrato jurídico. A posterior venda do bem a terceiro pelo Banco, após a incorporação definitiva do imóvel ao seu patrimônio, insere-se na esfera da livre disposição da propriedade, não se sujeitando às amarras de valores dos leilões fiduciários extintos. Dessa forma, diante da estrita observância pela instituição financeira dos trâmites e prazos estabelecidos na Lei n. 9.514/1997 para a execução da garantia fiduciária, bem como da ausência de qualquer nulidade capaz de macular o procedimento de consolidação da propriedade ou a designação dos leilões, a improcedência integral dos pedidos formulados na petição inicial é a medida que se impõe. IV) Dispositivo. Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, julgo improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial por Silvana de Castro Fonseca Carvalho em face de Banco Santander (Brasil) S.A.. Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Todavia, fica suspensa a exigibilidade, consoante disposição do artigo 98, §3º, do CPC. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos baixa definitiva na distribuição. Caso haja a interposição de recurso pelas partes, deverá a Secretaria do juízo adotar as disposições do art. 1010, §1º, §2º e §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. KARLA DOLABELA IRRTHUM Juíza de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas