DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Divinópolis / 4ª Vara Cível da Comarca de Divinópolis Rua Doutor Paulo de Mello Freitas, 100, Fórum Dr. Manoel Castro dos Santos - Liberdade, Liberdade, Divinópolis - MG - CEP: 35502-635 PROCESSO Nº: 5001812-43.2015.8.13.0223 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Benfeitorias] AUTOR: PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA CPF: ***.***.***-** e outros RÉU: SINARA NEIVA DE ALMEIDA FERREIRA CPF *********** - ME CPF: 05.294.618/0001-25 e outros SENTENÇA Vistos, etc. Paulo Roberto de Oliveira e Solange Pereira de Oliveira, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram a presente Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança em face de Sinara Neiva de Almeida Ferreira-ME, Sinara Neiva de Almeida Ferreira, Ernane Mariano Ferreira, Charles Hudson de Almeida, Ana Lúcia Pereira de Almeida, Sara Silvia de Almeida Mendes e Glicio Mendes Junior, todos também qualificados, visando à rescisão do contrato de locação, à decretação do despejo dos imóveis comerciais situados na Rua Sergipe, nº 588 e 590, em Divinópolis/MG, e à condenação dos réus ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios em atraso. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou contratos de locação comercial com a primeira ré, figurando os demais como fiadores. Alega que a locatária se tornou inadimplente com suas obrigações, acumulando um débito referente a aluguéis e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Como fundamento jurídico de sua pretensão, invoca as disposições da Lei nº 8.245/91 e as cláusulas contratuais que preveem as obrigações de pagamento. Ao final, requereu a decretação do despejo e a condenação solidária dos réus ao pagamento dos valores devidos, acrescidos de multas e demais consectários legais. A petição inicial, protocolizada em 27 de outubro de 2015 (Id 3708423), veio acompanhada de documentos, incluindo o contrato de locação e a planilha de débitos. Após diversas tentativas de citação, conforme petição de ID 2819266437 e guia de recolhimento de diligências de ID 2818911548, os réus foram sendo integrados à lide. Os réus Sinara Neiva de Almeida-ME, Sinara Neiva de Almeida Ferreira, Charles Hudson de Almeida, Ana Lúcia Pereira de Almeida, Sara Silvia de Almeida Mendes e Glicio Mendes Junior, representados pelo mesmo patrono, apresentaram contestação conjunta no ID 4496348012. Arguiram, em sede preliminar: a) o pedido de gratuidade de justiça; b) a impugnação ao valor da causa, sustentando que, com a entrega das chaves em 13 de novembro de 2015, o pleito de despejo perdeu seu objeto, devendo o valor da causa corresponder apenas à soma dos valores cobrados, que totalizariam R$ 13.100,82; c) a ilegitimidade passiva dos fiadores, ao argumento de que a fiança se extinguiu com o término do prazo original do contrato, em novembro de 2012, não tendo eles anuído com a prorrogação por prazo indeterminado, nos termos da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. No mérito, sustentaram, em resumo, que: a) o pedido de despejo está prejudicado pela entrega voluntária do imóvel; b) houve quitação verbal e amigável de todos os débitos locatícios, pois os autores teriam se beneficiado economicamente com a venda do ponto comercial, supostamente recebendo uma “luva” de R$ 25.000,00 do novo inquilino, além de terem incorporado benfeitorias realizadas pela locatária no valor aproximado de R$ 15.000,00; c) a cobrança de IPTU é indevida, pois não haveria prova de que os autores quitaram tal débito; e d) o valor do aluguel cobrado não corresponde à realidade, afirmando que o último valor pago pelo imóvel de nº 588 era de R$ 2.000,00. Requereram o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a total improcedência dos pedidos. Juntaram procurações e documentos. A parte autora apresentou réplica no ID 5213023008, na qual impugnou o pedido de gratuidade de justiça, defendeu a correção do valor da causa e a legitimidade dos fiadores, com base em cláusula contratual que previa a responsabilidade solidária até a efetiva entrega das chaves. No mérito, refutou a alegação de quitação verbal, classificando-a como fantasiosa e desprovida de prova, e argumentou que eventuais benfeitorias não seriam indenizáveis por força de disposição contratual. Sustentou que a certidão negativa de IPTU apenas comprova o pagamento do débito, que teria sido efetuado pelos próprios autores. Apontou contradição na defesa sobre o contrato do imóvel nº 588 e juntou cópia integral do referido instrumento. Requereu a condenação dos réus por litigância de má-fé e a procedência da ação. Em decisão interlocutória (ID 9600952318), foi declarada a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, com a extinção parcial do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, e determinada a alteração da classe processual para procedimento comum. No curso do processo, foi noticiado o falecimento do réu Ernane Mariano Ferreira (ID 9881731087 e certidão de óbito de ID 10160570591). A parte autora, na petição de ID 10288176186, desistiu do prosseguimento da ação em relação a ele, o que foi homologado pela decisão de ID 10288176186, extinguindo-se o processo quanto a este réu, com fundamento no art. 485, VIII, do Código de Processo Civil. Foi realizada audiência de conciliação, que restou infrutífera (ID 9944860002). Intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a autora requereu o julgamento antecipado da lide (ID 7844232999). Noutro norte, a parte ré pugnou pela produção de prova oral, conforme manifestação de ID 8036413008. Em decisão de saneamento e organização do processo (ID 10372043048), este Juízo deferiu o benefício da gratuidade de justiça apenas às rés Sinara Neiva de Almeida Ferreira e Sinara Neiva de Almeida Ferreira-ME, rejeitou as preliminares de impugnação ao valor da causa e de ilegitimidade passiva dos fiadores, fixou como ponto controvertido a responsabilidade dos réus pelo pagamento dos valores locatícios e indeferiu o pedido de produção de prova oral, por entender que a matéria controvertida é predominantemente de direito e pode ser dirimida pela prova documental já acostada. As partes foram intimadas a apresentar alegações finais, tendo os autores se manifestado no ID 10584723782 e os réus no ID 10586066190, reiterando seus respectivos argumentos. Os autos vieram-me conclusos. Eis, no essencial, o relatório. Passo a fundamentar para, ao final, decidir. Encerrada a fase postulatória e saneado o feito, os autos encontram-se em condições de julgamento, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia remanescente versa sobre matéria de direito e de fato que pode ser dirimida pela prova documental já constante dos autos, sendo desnecessária maior dilação probatória. A controvérsia dos autos cinge-se à existência de débito locatício referente a aluguéis e IPTU e à responsabilidade dos réus por sua quitação. A relação jurídica entre as partes é incontroversa, amparada pelos contratos de locação juntados aos autos (IDs 3709148 e 5213023011), regidos pela Lei nº 8.245/91. A norma jurídica aplicável ao caso estabelece, no artigo 23, inciso I, da Lei do Inquilinato, a obrigação do locatário de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. O contrato, por sua vez, constitui lei entre as partes, e suas cláusulas devem ser observadas, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. No caso, os contratos preveem a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos aluguéis e do IPTU (Cláusula 4ª). Além dos contratos de locação, que estabelecem os direitos e obrigações das partes, a parte autora instruiu sua petição inicial com uma planilha de débitos (ID 3709220) que discrimina os valores devidos a título de aluguéis e IPTU até a data da propositura da ação. Tais documentos são suficientes para demonstrar a existência da relação contratual e a inadimplência inicial. A parte ré, por sua vez, alega a quitação da dívida por meio de um acordo verbal. Contudo, não trouxe aos autos qualquer elemento de prova que corrobore tal alegação. O ônus de provar fatos extintivos do direito do autor, como o pagamento ou a quitação, recai sobre o réu, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A mera alegação de um acordo verbal, sem qualquer início de prova material, não tem o condão de desconstituir a dívida documentalmente comprovada. Ademais, a alegação de que os locadores teriam recebido "luvas" de um novo inquilino é igualmente desprovida de comprovação e, ainda que fosse verdadeira, não se prestaria, por si só, a comprovar a quitação do débito da locatária anterior. No que tange à indenização por benfeitorias, a Cláusula 7ª do contrato de locação (ID 3709148) estabelece expressamente a renúncia do locatário a qualquer direito de indenização ou retenção, incorporando-as ao imóvel. Tal cláusula é válida, conforme o entendimento consolidado na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. Quanto à responsabilidade dos fiadores, a Cláusula 11ª do contrato prevê a responsabilidade solidária destes até a efetiva entrega das chaves, abrangendo as prorrogações do contrato. A jurisprudência dos tribunais superiores é pacífica no sentido de que, havendo cláusula expressa nesse sentido, a responsabilidade do fiador se estende até a devolução do imóvel, mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por prazo indeterminado, não se aplicando a Súmula 214 do STJ, que trata de aditamentos contratuais não anuídos. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que, "prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91, salvo se exonerar-se da fiança na forma do art. 835 do CC/2002. Incidência da Súmula 83 do STJ" (AgInt no REsp 1.703.400/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe de 28/08/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.893.749/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/5/2021, DJe de 9/6/2021.) Finalmente, quanto ao débito de IPTU, os réus juntaram uma certidão negativa de débitos de 2021 (ID 4496348033). Este documento prova que, naquela data, não havia débito perante o Fisco Municipal, mas não comprova quem efetuou o pagamento. O contrato impõe ao locatário o dever de pagar o imposto. Ao alegar que pagou, o réu atrai para si o ônus de provar tal pagamento. Não o fazendo, e diante da cobrança do locador, que tem o direito de reaver os valores que pagou em nome do locatário para evitar a execução fiscal do seu imóvel, presume-se a validade do débito apontado na inicial. À vista disso, após minuciosa apreciação do conjunto fático-probatório constante dos autos, à luz do princípio da persuasão racional previsto no art. 371 do Código de Processo Civil, verifica-se que a parte autora se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência da relação locatícia e do inadimplemento. A parte ré, por outro lado, não logrou comprovar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, como o pagamento ou um acordo de quitação. O entendimento jurisprudencial consolidado nos tribunais superiores corrobora a interpretação ora adotada. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem reiteradamente decidido que, em ações de cobrança, uma vez comprovada a relação contratual pelo autor, cabe ao réu o ônus de provar o pagamento ou fato extintivo da obrigação, não bastando para tanto meras alegações desprovidas de suporte probatório. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO - ÔNUS DA PROVA. Em ações de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, o locador desincumbe-se do onus probandi apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento efetuado do débito reclamado. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.146716-0/001, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/02/2023, publicação da súmula em 09/02/2023) Destarte, não tendo os réus se desincumbido do ônus de provar a quitação do débito, a procedência do pedido de cobrança dos aluguéis e encargos locatícios até a data da efetiva entrega das chaves é medida que se impõe. Posto isso e, pelo que contém nos autos, encerro a fase preponderantemente cognitiva do presente procedimento e com base nos artigos 487, I, do CPC/2015,resolvo o mérito para JULGAR PROCEDENTES os pedidos formulados por Paulo Roberto de Oliveira e Solange Pereira de Oliveira e condenar os réus, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação (IPTU) vencidos e não pagos até a data da efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em 13 de novembro de 2015, conforme valores discriminados na planilha que instruiu a petição inicial. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, a partir do vencimento de cada parcela, e acrescidos de juros de mora de 1% ((até 27/08/2024 e conforme a Taxa SELIC, descontada a correção monetária, de 28/08/2024 em diante) ao mês, a contar da citação. Considerando o princípio da causalidade, tendo em vista que o ajuizamento da ação, inclusive no que tange ao pedido de despejo, foi motivado pelo inadimplemento dos réus, condeno a parte requerida ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Tratando-se de condenação ilíquida, os honorários advocatícios serão fixados em liquidação de sentença, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, parágrafos 2º e 4º, inciso II, do Código de Processo Civil, observados o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência impostas às rés Sinara Neiva de Almeida Ferreira e Sinara Neiva de Almeida Ferreira-ME, por serem beneficiárias da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, observado o prazo de cinco anos previsto no referido dispositivo. Os demais réus deverão arcar com as verbas sucumbenciais, de forma solidária. Remetam-se os autos à Contadoria para apuração das custas finais, intimando-se a parte vencida para efetuar o pagamento, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de inscrição do débito na dívida ativa. Ficam as partes, desde já intimadas acerca do art. 517, do CPC/2015, que assim dispõe: “a decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523.” Expeça-se o necessário. P. R. I. C. Arquivando-se os autos, oportunamente, com baixa. Juliano Abrantes Rodrigues Juiz de Direito 4ª Vara Cível e Sucessões