DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ribeirão Das Neves / 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão das Neves Rua Vera Lúcia de Oliveira Andrade, 85, Vila Esplanada, Ribeirão Das Neves - MG - CEP: 33805-488 PROCESSO Nº: 5006068-34.2017.8.13.0231 CLASSE: [CÍVEL] OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO: [Aquisição, Bancários, Financiamento de Produto, Capitalização e Previdência Privada] AUTOR: AGUIDO DIMAS PEREIRA CPF: ***.***.***-** RÉU: EMMANUEL ZSCHABER DE ALMEIDA MARINHO CPF: ***.***.***-** e outros SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais com pedido liminar ajuizada por AGUIDO DIMAS PEREIRA em face de URBANA IMÓVEIS LTDA., EMMANUEL ZSCHABER DE ALMEIDA MARINHO e LÚCIA DE FÁTIMA MARES MARINHO. Narra o requerente que celebrou com os réus contrato para aquisição do imóvel residencial situado na Rua das Camélias, n. 376, bairro Rosaneves, Ribeirão das Neves/MG, financiado pela Caixa Econômica Federal. Sustenta que o imóvel passou a apresentar diversos vícios construtivos e irregularidades que comprometeram sua habitabilidade e segurança. Pleiteia, assim, a rescisão do contrato, bem como indenização por danos morais e materiais. A ré Urbana Imóveis Ltda. apresentou contestação (id. 102867586 - fls. 03/12) e suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, afirmou que não foi responsável pela execução da construção do imóvel e que atuou apenas como intermediadora da compra e venda. Requereu a concessão da justiça gratuita. Os réus Emmanuel Zschaber de Almeida Marinho e Lúcia de Fátima Mares Marinho apresentaram contestação (id. 102867590 - fls. 04/29) e arguiram a preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial da decadência. No mérito, refutaram a existência dos defeitos construtivos imputáveis a eles, atribuindo-os à falta de manutenção e ausência de limpeza da fossa, pugnando pela improcedência dos pedidos. Não sendo o caso de extinção do feito sem resolução do mérito ou julgamento antecipado da lide, passo ao saneamento do processo, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil. Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelos réus Emmanuel Zschaber de Almeida Marinho e Lúcia de Fátima Mares Marinho. Com efeito, os documentos de id. 102870946 e 102870947 demonstram que os demandados participaram da construção do imóvel objeto da controvérsia, além de figurarem como vendedores (id. 29252479), circunstância suficiente para reconhecer sua pertinência subjetiva à lide. A discussão acerca da efetiva responsabilidade pelos vícios construtivos alegados confunde-se com o próprio mérito da demanda e será apreciada na sentença. De igual modo, não prospera a prejudicial de decadência arguida pelos réus. Cuidando-se de pretensão indenizatória fundada em vício construtivo, não incidem prazos decadenciais, mas sim o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme entendimento pacificado pelo STJ. No caso concreto, referido lapso prescricional sequer transcorreu. Assim, rejeito a prejudicial de decadência. Quanto ao pedido de justiça gratuita formulado pelos réus, registro que o pleito foi indeferido por meio da decisão de id. 4343953019. Por fim, no tocante à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré Urbana Imóveis Ltda., sucedida por Angela Maria Santos de Paula, impõe-se o seu acolhimento. Compulsando os autos, verifica-se que a atuação da referida ré limitou-se à intermediação da venda do imóvel, na qualidade de corretora, conforme se extrai do contrato particular de promessa de compra e venda de id. 29252479, inexistindo elementos que indiquem participação nas atividades de construção, tampouco assunção de responsabilidade técnica pela obra. Corrobora essa conclusão a documentação de id. 102867588 (alvará de licença para construção, convenção de condomínio, ART e habite-se), da qual se infere que a edificação foi promovida por Emmanuel Zschaber de Almeida Marinho, não havendo qualquer indicativo de intervenção da corretora na execução do empreendimento. Ademais, o STJ, ao apreciar o Tema 1.173, firmou orientação no sentido de que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não responde, em regra, por danos decorrentes do inadimplemento contratual da construtora ou incorporadora, salvo se demonstrado: (i) seu envolvimento nas atividades de incorporação e construção; (ii) integração ao mesmo grupo econômico; ou (iii) confusão ou desvio patrimonial em seu benefício. Não estando configurada nenhuma das hipóteses excepcionais delineadas pela Corte Superior, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva. No mesmo sentido, já decidiu o TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS CORRETORES - ACOLHIMENTO -VÍCIOS CONSTRUTIVOS - COMPROVAÇÃO - DANOS MATERIAIS - DEVER DE INDENIZAR - LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – NECESSIDADE. -A corretora que intermediou a compra e venda do imóvel não tem legitimidade ad causam para figurar no polo passivo da lide em que o adquirente busca o ressarcimento por danos materiais e morais decorrentes de vícios ocultos na construção. - A apuração da importância a ser paga a título de danos patrimoniais deve ser reservada ao procedimento de liquidação de sentença. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.258484-7/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/06/2024, publicação da súmula em 12/06/2024) Ante o exposto, ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré URBANA IMÓVEIS LTDA, sucedida por ANGELA MARIA SANTOS DE PAULA e, em consequência, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação a esta ré nos termos do artigo 485, VI do CPC. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da ré excluída, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida. Preclusa esta decisão, retifique-se o polo passivo, com exclusão da ré supracitada. Nesses termos, examinadas as preliminares e inexistindo irregularidades ou nulidades a serem sanadas ou supridas, dou por saneado o feito. Fixo como pontos controvertidos: a) a existência, a natureza e a extensão dos vícios construtivos alegados na inicial; b) a origem dos danos, apurando-se se decorrem de falhas de projeto e execução da obra ou se resultam de desgaste natural, falta de manutenção ou intervenções realizadas pelo proprietário; c) o nexo de causalidade entre os problemas verificados e a conduta dos réus; d) a habitualidade da conduta dos réus na comercialização de imóveis, para fins de caracterização da relação de consumo; e e) a existência e a quantificação dos danos materiais e morais indenizáveis. No tocante à distribuição do encargo probatório, indefiro a inversão do ônus da prova, porquanto não há, neste momento, prova da habitualidade na atividade dos réus apta a caracterizá-los como fornecedores nos termos do CDC, ficando a definição acerca da natureza da relação jurídica e da incidência do diploma consumerista para a sentença. Ademais, não se verificam os pressupostos autorizadores da distribuição dinâmica prevista no artigo 373, § 1º, do CPC, inexistindo demonstração de impossibilidade ou excessiva dificuldade da parte autora produzir a prova do fato constitutivo. Aplica-se, assim, a regra do artigo 373 do CPC, incumbindo à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, notadamente a existência dos vícios construtivos, a extensão dos danos e o nexo causal, e aos réus a demonstração de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado, tais como a ocorrência de excludentes de responsabilidade, a culpa exclusiva do autor ou a inexistência das falhas apontadas na inicial. Embora as partes não tenham manifestado interesse na produção de outras provas, verifico que a controvérsia possui natureza eminentemente técnica, demandando conhecimento especializado para a adequada elucidação dos fatos. Assim, com fundamento no artigo 370 do CPC, determino, de ofício, a produção de prova pericial de engenharia. Diante do exposto: 1. Nomeio o perito André Valadão Caldeira, engenheiro civil, cadastrado no Sistema AJ, que deverá ser intimado para dizer, no prazo de 10 (dez) dias, se aceita o encargo. 2. Considerando-se que a prova técnica foi determinada de ofício, as despesas com o perito deverão ser rateadas entre as partes, na forma do disposto no artigo 95, caput, do CPC, observando que o autor tem benefício da justiça gratuita. 3. Intimem-se as partes para formularem quesitos e apresentarem assistentes técnicos, querendo, no prazo de 15 dias (artigo 465, § 1º, CPC). 4. Intime-se o perito para estimar os honorários que deverão ser pagos pela parte que não é beneficiária da gratuidade de justiça, declinando o valor bruto do que entender cabível pelo trabalho a ser realizado, a fim de que a outra parte seja instada a pagar 50% do valor estimado, na forma do artigo 95 do CPC. A outra parte será paga com o valor da tabela do sistema AJ. 5. Apresentada a proposta de honorários periciais, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 05 dias (artigo 465, § 3º, CPC). 6. Retifique-se a classe do processo para Procedimento Comum Cível. 7. Intimem-se. Cumpra-se. Ribeirão Das Neves, data da assinatura eletrônica. JOSE AFONSO NETO Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão das Neves