DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Formiga / 2ª Vara Cível da Comarca de Formiga Avenida Deputado João Pimenta da Veiga, 1885, São Geraldo, Formiga - MG - CEP: 35576-210 PROCESSO Nº: 5000847-72.2020.8.13.0261 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Condomínio] AUTOR: PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA CPF: ***.***.***-** e outros RÉU: MARIA MARLUCIA DA CUNHA OLIVEIRA CPF: ***.***.***-** e outros SENTENÇA I - RELATÓRIO PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA e SOLANGE PEREIRA DE OLIVEIRA ajuizaram a presente Ação de Extinção de Condomínio em face de MARIA MARLÚCIA DA CUNHA OLIVEIRA e do ESPÓLIO DE JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA, representado por sua inventariante, todos qualificados nos autos. Os autores afirmam na petição inicial de ID 104553239:1/2 que são coproprietários, juntamente com o falecido JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA, de três imóveis situados na Comarca de Formiga/MG: um imóvel residencial na Rua Antônio José Barbosa, nº 170 (matrícula 6250); uma casa em ruínas na Rua Antônio José Barbosa, nº 180 (matrícula 24.373) ; e um cômodo comercial na Avenida Guiomar Garcia Neto, nº 185 (matrícula 31.099) . Sustentam que a copropriedade se dá na proporção de 50% para cada núcleo familiar e que, diante da impossibilidade de divisão cômoda e da existência de conflitos entre as partes, não possuem mais interesse na manutenção da comunhão. Relataram ter notificado extrajudicialmente a inventariante em 29/10/2019 para exercer o direito de preferência ou anuir com a extinção, sem obter resposta satisfatória. Pugnaram, ao final, pela avaliação judicial e pela extinção do condomínio mediante a adjudicação preferencial dos bens em seu favor, com o pagamento da respectiva indenização ao espólio réu. Atribuíram à causa o valor de R$ 138.762,72 . Devidamente citados, os réus apresentaram contestação conjunta acompanhada de reconvenção no ID 2185516429. Em sede de preliminar, arguiram a ausência de condições da ação por falta de documento essencial, sustentando que a extinção do condomínio seria prematura antes do registro do formal de partilha do inventário de JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA. No mérito, narraram um extenso histórico familiar e empresarial iniciado na década de 1980, alegando a existência de uma sociedade de fato entre os irmãos e o patrimônio comum, defendendo que as cotas-partes declaradas nos registros não refletiriam a realidade dos negócios firmados. Em sede de reconvenção, pleitearam a condenação dos autores ao ressarcimento de 50% dos valores despendidos pelo espólio com o pagamento de IPTU e despesas de manutenção e reforma dos imóveis, além de encargos sobre veículos. Os autores apresentaram réplica e contestação à reconvenção no ID 6343623105. Rebateram a preliminar de carência de ação, afirmando que o condomínio com terceiros preexiste ao óbito e não se confunde com a herança. Quanto ao mérito, alegaram que as questões relativas à sociedade de fato são objeto de lides autônomas e irrelevantes para o desfecho desta ação. Impugnaram a reconvenção por incompatibilidade de procedimentos e por absoluta falta de provas do alegado desembolso, apontando que a ré MARIA MARLÚCIA ocupa o imóvel da matrícula 6250 com exclusividade e sem pagar aluguéis. Ao final, requereram a condenação dos réus por litigância de má-fé. O Ministério Público, por intermédio da 4ª Promotoria de Justiça, manifestou-se no ID 3021486428, intervindo no feito em razão da existência de herdeiro menor incapaz (FREDDIE RODRIGUES DE OLIVEIRA) entre os sucessores do espólio réu. O órgão ministerial requereu o regular prosseguimento da instrução processual. A fase instrutória foi marcada por discussões acerca dos honorários periciais. Após a nomeação do perito WAGNER BARTOLOZZI ARAÚJO, foi fixada a verba honorária em R$ 6.500,00 (ID 10162663256), a ser custeada pelos réus. Irresignada, a parte ré interpôs Agravo de Instrumento (ID 10253928701), o qual teve seu seguimento negado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais em virtude da preclusão temporal, conforme acórdão de ID 10387399100 e certidão de trânsito em julgado no ID 10413954260. O laudo pericial técnico de avaliação mercadológica foi colacionado aos autos nos IDs 10487258018, 10487257890 e 10487265705. O perito judicial apurou os seguintes valores de mercado: R$ 150.000,00 para o imóvel da Rua Antônio José Barbosa, 180 (matrícula 24.373); R$ 370.000,00 para o imóvel da Rua Antônio José Barbosa, 170 (matrícula 6250); e R$ 749.000,00 para o terreno comercial na Avenida Guiomar Garcia Neto, 185 (matrícula 31.099). Os autores concordaram com as conclusões periciais, enquanto os réus apresentaram sucessivas impugnações e quesitos complementares (IDs 10506651192 e 10525569686), as quais foram respondidas pelo expert (IDs 10516297348 e 10540734512), mantendo-se os valores inicialmente aferidos. No ID 10658981126, este juízo indeferiu o pedido de nova perícia técnica e determinou a conclusão dos autos para julgamento. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da Preliminar de Carência de Ação por Falta de Interesse Processual Os requeridos suscitam, em sede de defesa no ID 2185516429, a preliminar de carência de ação por falta de interesse processual e ausência de documento indispensável, sustentando que a pretensão de extinção de condomínio seria prematura diante da ausência de registro do formal de partilha relativo ao espólio de JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA. Alegam que, sem o encerramento do inventário e a devida transcrição registral da partilha, não haveria a constituição do título dominial individualizado, o que impossibilitaria a alienação judicial do bem e feriria o princípio da continuidade registral. Todavia, a insurgência não merece prosperar. Conforme se extrai da documentação imobiliária constante nos autos, especificamente as certidões de matrícula de nº 6250, 24.373 e 31.099 do Cartório de Registro de Imóveis de Formiga/MG, os autores já figuravam como coproprietários dos bens juntamente com o falecido JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA muito antes da abertura da sucessão. Trata-se, portanto, de condomínio preexistente ao óbito do coproprietário registral, e não de um condomínio instituído exclusivamente por força da herança. Pelo princípio da saisine, positivado no art. 1.784 do Código Civil, a posse e a propriedade dos bens deixados pelo falecido transmitem-se desde logo aos seus herdeiros, independentemente de qualquer formalidade. Dessa forma, o falecimento de um dos condôminos não tem o condão de paralisar o direito potestativo do coproprietário sobrevivente de extinguir a comunhão indesejada. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o registro do formal de partilha não é condição imprescindível para o ajuizamento da ação de extinção de condomínio, possuindo natureza meramente declaratória e de publicidade perante terceiros, não afetando a existência da copropriedade já estabelecida entre as partes: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. BENS IMÓVEIS RECEBIDOS POR HERANÇA. TRANSFERÊNCIA IMEDIATA DA PROPRIEDADE DOS BENS DO FALECIDO AOS HERDEIROS. COPROPRIEDADE DO TODO UNITÁRIO INTITULADO HERANÇA. PRÉVIO REGISTRO DO INSTRUMENTO DE PARTILHA COMO CONDIÇÃO DA AÇÃO DE DIVISÃO OU EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. INADEQUAÇÃO. FINALIDADE DO REGISTRO. PRODUÇÃO DE EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS E VIABILIZAÇÃO DE ATOS DE DISPOSIÇÃO PELOS HERDEIROS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação de extinção de condomínio c/c cobrança, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 1º/2/2024 e concluso ao gabinete em 1º/4/2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve, na hipótese, negativa de prestação jurisdicional e (II) se o registro do instrumento de partilha constitui requisito indispensável à extinção do condomínio entre os herdeiros. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Por força do princípio da saisine, a propriedade dos bens do falecido é imediatamente transferida aos herdeiros com a abertura da sucessão. Ainda que, entre vivos, a propriedade de bens imóveis transfira-se, como regra, pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do CC, a propriedade dos imóveis transmitidos por herança segue regramento distinto, correspondente aos artigos 1.784 e 1.791 do referido diploma legal. 5. No momento da abertura da sucessão, os herdeiros já são coproprietários dos bens imóveis deixados pelo falecido, servindo o registro, nessa hipótese, apenas para fins de publicidade e para viabilizar atos de disponibilização. A averbação do formal de partilha, na hipótese de inventário judicial, ou da escritura pública correspondente, na hipótese de inventário extrajudicial, não é requisito indispensável para o ajuizamento de ação de extinção de condomínio por qualquer dos herdeiros. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.174.576/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 13/10/2025.) EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO SUCESSÓRIO. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. QUESTÃO EFETIVAMENTE ENFRENTADA. PRINCÍPIO DA SAISINE. TRANSFERÊNCIA IMEDIATA DA PROPRIEDADE DOS BENS DO FALECIDO AOS HERDEIROS. COPROPRIEDADE DO TODO UNITÁRIO INTITULADO HERANÇA. INDIVISIBILIDADE E CONDOMÍNIO ATÉ A PARTILHA. INDIVISIBILIDADE APÓS A PARTILHA. POSSIBILIDADE. BENS PARTILHADOS EM FRAÇÕES IDEIAIS DOS BENS. COPROPRIEDADE DOS HERDEIROS SOBRE AS FRAÇÕES IDEIAIS. PRÉVIO REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO COMO CONDIÇÃO DA AÇÃO DE DIVISÃO OU EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. INADEQUAÇÃO. FINALIDADE DO REGISTRO. PRODUÇÃO DE EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS E VIABILIZAÇÃO DE ATOS DE DISPOSIÇÃO PELOS HERDEIROS. DISPENSABILIDADE PARA A COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DOS HERDEIROS. APELAÇÃO JULGADA POR FUNDAMENTO DISTINTO DOS ALEGADOS PELA PARTE. ARGUMENTOS SUSCITADOS PELA PARTE DESCONSIDERADOS NO ACÓRDÃO E NÃO REITERADOS NAS CONTRARRAZÕES DO RECURSO ESPECIAL. INOCORRÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1- Ação proposta em 12/07/2016. Recurso especial interposto em 11/07/2018 e atribuído à Relatora em 10/04/2019. 2- Os propósitos recursais consistem em definir: (i) se o acórdão recorrido possui omissão relevante; (ii) se o registro do título translativo no registro de imóveis é condição da ação de extinção de condomínio cumulada com avaliação e alienação judicial de bens ajuizada por herdeiro após o inventário e partilha de bens do autor da herança. 3- Não há que se falar em omissão ou negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido se pronuncia sobre a questão controvertida. 4- A propriedade dos bens de propriedade do falecido é imediatamente transferida aos herdeiros com a abertura da sucessão, na forma do art. 1.784 do CC/2002 e em razão do princípio da saisine, razão pela qual todos os herdeiros se tornam, a partir desse momento, coproprietários do todo unitário intitulado herança. 5- Embora a regra do art. 1.791, parágrafo único, do CC/2002, possa induzir à conclusão de que, após a partilha, não haveria mais que se falar em indivisibilidade e em condomínio, há hipóteses em que a indivisibilidade dos bens permanecerá mesmo após a partilha, na medida em que é admissível a atribuição aos herdeiros apenas frações ideais dos bens, caso em que será estabelecido desde logo a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por ocasião da partilha. 6- Nessa hipótese, o prévio registro do título translativo no Registro de Imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que foi transferida aos herdeiros em razão da saisine. 7- Consideram-se prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação e desprezados no julgamento do respectivo recurso, desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora. Precedente da Corte Especial. 8- Na hipótese, o acórdão recorrido, de ofício, extinguiu o processo sem resolução do mérito por ausência de interesse processual, deixando de examinar os fundamentos deduzidos pelos réus na apelação e que não foram por eles reiterados nas contrarrazões do recurso especial, providência que seria indispensável para que se pudesse considerar as matérias prequestionadas ou, ao menos, incluídas no objeto de cognição desta Corte. 9- O provimento do recurso especial por um dos fundamentos torna despiciendo o exame dos demais suscitados pela parte (na hipótese, divergência jurisprudencial). Precedentes. 10- Recurso especial conhecido e parcialmente provido, a fim de restabelecer a sentença que julgou procedente os pedidos de extinção de condomínio e de avaliação e alienação judicial de bens, inclusive no que tange à sucumbência. (REsp n. 1.813.862/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.) No caso em tela, o espólio réu encontra-se devidamente representado por sua inventariante, a Sra. MARIA MARLÚCIA DA CUNHA OLIVEIRA, conforme o termo de compromisso de ID 104556382, o que garante a regularidade da angularização processual e a defesa dos interesses da universalidade hereditária. Ademais, exigir o prévio encerramento do inventário, que já tramita há mais de uma década, para que o autor possa exercer seu direito de não permanecer em comunhão, configuraria um entrave desproporcional ao direito de propriedade. Por tais razões, rejeito a preliminar arguida. II.2. Da Admissibilidade da Reconvenção Os autores, em sua contestação à reconvenção no ID 6343623105, arguiram a inadmissibilidade da pretensão reconvencional sob o fundamento de que o rito de jurisdição voluntária adotado na ação principal seria incompatível com a natureza contenciosa do pedido de cobrança formulado pelos réus. Argumentam que a reconvenção pressupõe interesses contrapostos que não se harmonizariam com o procedimento especial previsto nos arts. 719 e 725, V, do Código de Processo Civil. Ocorre que, embora a demanda tenha sido inicialmente proposta sob o rito da jurisdição voluntária, a apresentação de contestação com ampla resistência ao mérito, a alegação de fatos impeditivos relativos a uma suposta sociedade de fato e a formulação de pedidos contrapostos operaram uma evidente transmutação do procedimento para a via contenciosa. Quando a pretensão deixa de ser meramente administrativa e passa a envolver lide e conflito de interesses qualificado, o processo assume natureza litigiosa, devendo ser observadas as garantias do procedimento comum. O princípio da instrumentalidade das formas e a busca pela economia processual autorizam o aproveitamento da reconvenção em tais hipóteses, evitando-se que as partes sejam obrigadas a ajuizar nova demanda para resolver questões conexas e derivadas do mesmo estado de indivisibilidade dos bens. O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou a matéria, decidindo pela possibilidade de reconvenção em procedimentos de jurisdição voluntária quando configurada a pretensão resistida: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. RECONVENÇÃO. PRETENSÃO RESISTIDA CONFIGURADA. LIDE. JURISDIÇÃO CONTENCIOSA. 1. Ação ajuizada em 21/09/2007. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir se é cabível a reconvenção na presente ação de autorização judicial para alienação de imóvel comum. 3. A presente ação, não obstante ajuizada com lastro em dispositivos legais que dispõem acerca de procedimento especial de jurisdição voluntária, converteu-se em processo de jurisdição contenciosa, constatada com o oferecimento de contestação e reconvenção, realização de audiência de conciliação, bem como de provas periciais para a avaliação do imóvel. 4. Inegável a transmutação do procedimento especial de jurisdição voluntária em verdadeiro processo de jurisdição contenciosa, motivo pelo qual a ele devem ser aplicados os seus princípios, admitindo-se a reconvenção apresentada. 5. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.453.193/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/8/2017, DJe de 22/8/2017) Assim, considerando que a resistência oferecida pelos réus e a complexidade da instrução pericial já conferiram ao feito o caráter de jurisdição contenciosa, não há óbice ao conhecimento da reconvenção. Resta garantido o exercício do contraditório pleno, tendo os autores tido a oportunidade de contestar pormenorizadamente os pedidos reconvencionais. Portanto, reconheço a admissibilidade da reconvenção e passo à análise conjunta das demandas. II.3. Do Direito à Extinção do Condomínio No mérito da ação principal, a controvérsia cinge-se à possibilidade de extinção do condomínio e ao valor de avaliação dos bens imóveis objeto da lide. Inicialmente, é imperioso destacar que a extinção do condomínio é um direito potestativo assegurado a qualquer condômino, que pode exercê-lo a qualquer tempo, independente da concordância dos demais coproprietários, nos termos do art. 1.320 do Código Civil. Referido dispositivo legal é claro ao estabelecer que "a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum". No caso sob análise, restou demonstrado que os autores e o falecido JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA (cujo espólio figura no polo passivo) são coproprietários de três imóveis urbanos nas proporções de 50% para cada núcleo familiar. Diante da natureza dos bens (lotes urbanos com edificações) e da evidente ausência de harmonia entre os interessados, a indivisibilidade cômoda é patente. Quando a coisa é indivisível e não há consenso quanto à adjudicação a um só dos consortes mediante indenização, a solução imposta pelo ordenamento jurídico é a alienação judicial, conforme preconiza o art. 1.322 do Código Civil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais reafirma o caráter absoluto deste direito: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. ACÓRDÃO RECORRIDO. HARMONIA. JURISPRUDÊNCIA. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA Nº 83/STJ. CONDÔMINO. DIREITO POTESTATIVO. ALIENAÇÃO. IMÓVEL. 1. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. 2. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.417.350/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 25/4/2024.) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. VULNERABILIDADE SOCIAL DO OCUPANTE. INAPLICABILIDADE DE DIREITO À MORADIA EM DETRIMENTO DO DIREITO DE EXTINÇÃO DA COMUNHÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação de extinção de condomínio e alienação judicial cumulada com desocupação do imóvel, ajuizada por condôminos, que julgou procedente o pedido para declarar a extinção do condomínio sobre o imóvel partilhado entre as partes, autorizando a alienação judicial, com observância do direito de preferência previsto no art. 1.322 do Código Civil, e determinando a desocupação do bem pelo requerido, ora apelante. A sentença também condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. A parte apelante alegou condição de extrema vulnerabilidade social, ausência de outro local para moradia e problemas de saúde, pleiteando a improcedência da demanda para assegurar seu direito de permanência no imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a condição de vulnerabilidade social e econômica da parte apelante justifica a manutenção de sua posse no imóvel, impedindo a extinção do condomínio e a alienação judicial; (ii) estabelecer se a sentença recorrida observou os requisitos legais para a extinção do condomínio e a venda judicial do bem indivisível. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença recorrida observa corretamente o disposto no art. 1.322 do Código Civil, que assegura a qualquer condômino o direito potestativo de requerer a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com a consequente alienação judicial e partilha do produto da venda, garantindo-se o direito de preferência aos demais condôminos. 4. A vulnerabilidade so cial e econômica da parte apelante, por mais sensível que seja, não constitui óbice legal à extinção do condomínio, não podendo prevalecer sobre o direito dos demais coproprietários de pôr fim à indivisão do bem comum. 5. O direito constitucional à moradia (CF/1988, art. 6º) não assegura, no caso concreto, a permanência vitalícia da parte apelante em imóvel de copropriedade, sendo cabível a alienação judicial, com preservação da quota-parte devida ao recorrente no produto da venda. 6. Restou demonstrada a indivisibilidade material do bem, a ausência de consenso entre os condôminos para adjudicação a um só, e a tentativa frustrada de solução amigável, legitimando o pedido de extinção de condomínio e alienação judicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. "O condômino possui direito potestativo à extinção do condomínio sobre bem indivisível, com alienação judicial e observância do direito de preferência, nos termos do art. 1.322 do Código Civil". 2. "A vulnerabilidade social e econômica de um dos condôminos não impede a extinção do condomínio, devendo eventuais direitos assistenciais ser buscados nas vias próprias". 3. "O direito constitucional à moradia não prevalece sobre o exercício legítimo do direito de extinção da comunhão, desde que assegurada a quota-parte do condômino vulnerável no produto da venda judicial". Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, art. 1.322; CPC, arts. 98, 99 e 730. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.172046-2/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/07/2025, publicação da súmula em 17/07/2025) Assim, não havendo óbice legal à pretensão autoral, a declaração de extinção do condomínio é medida de rigor. II. 4. Da Avaliação Pericial e Homologação dos Laudos Para a viabilização da extinção do condomínio, seja por adjudicação ou alienação, tornou-se indispensável a fixação do valor de mercado dos bens. Para tanto, este juízo nomeou o perito WAGNER BARTOLOZZI ARAÚJO, profissional habilitado que apresentou os laudos técnicos de avaliação mercadológica (PTAM) nos IDs 10487258018, 10487257890 e 10487265705. A parte ré impugnou os laudos de forma sucessiva, alegando, em síntese, que a aplicação de um "fator de correção positiva" de 30% sobre o imóvel comercial seria arbitrária e que a depreciação de 25% sobre o imóvel residencial seria excessiva. Todavia, os esclarecimentos prestados pelo expert nos IDs 10516297348, 10540734512 e 10638186872 foram suficientes para afastar as dúvidas levantadas. O perito justificou tecnicamente a utilização da NBR 14.653 da ABNT, explicando que o imóvel comercial da Avenida Guiomar Garcia Neto possui localização estratégica singular (em frente ao terminal rodoviário) e escassez de ofertas no entorno, o que legitima o fator de comercialização aplicado. Quanto ao imóvel residencial da Rua Antônio José Barbosa, 170, a depreciação foi fundamentada na deterioração física constatada in loco, obsolescência funcional e proximidade com o leito do Rio Formiga, que gera umidade excessiva. Inexistindo prova técnica capaz de infirmar as conclusões do auxiliar da justiça, prevalece a presunção de imparcialidade e competência do laudo judicial. A mera discordância subjetiva da parte não é causa para a repetição da prova pericial ou desconsideração do trabalho realizado em conformidade com as normas técnicas. Nesse sentido: EMENTA: Direito Processual Civil. Agravo Interno NO AGRAVO EM RECUSO ESPECIAL. Ação renovatória de contrato de locação. Laudo pericial. Pedido de nova perícia. . REEXAME DE PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. Agravo interno DESprovido. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo acórdão que julgou parcialmente procedente pedido de ação renovatória de contrato de locação, fixando novos alugueres em R$ 13.500,00, reajustados anualmente pelo IGP-M ou IPC-DI, e condenando o réu ao pagamento de honorários advocatícios. 2. A parte agravante alegou violação do art. 473 do CPC, sustentando que o laudo pericial não observou requisitos técnicos e procedimentais, e do art. 480 do CPC, afirmando cerceamento de defesa pelo indeferimento de nova perícia. Requereu o afastamento da aplicação da Súmula n. 7 do STJ e a reforma da decisão. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o laudo pericial utilizado para fixação do valor do aluguel observou os requisitos técnicos e procedimentais exigidos pela legislação processual; e (ii) saber se o indeferimento de nova perícia configurou cerceamento de defesa. III. Razões de decidir 4. O Tribunal de origem concluiu que o laudo pericial seguiu rigorosamente as normas técnicas da ABNT (NBR 14653), utilizando o método comparativo direto de dados de mercado, e que a matéria periciada foi suficientemente esclarecida, não havendo necessidade de nova perícia. 5. Rever o entendimento do Tribunal de origem demandaria o reexame de provas, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ. 6. A alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento de nova perícia foi afastada, pois a matéria foi considerada suficientemente esclarecida pelo laudo pericial. 7. A aplicação da Súmula n. 7 do STJ foi mantida, considerando que as questões suscitadas pela parte agravante demandam análise de matéria fático-probatória. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A aplicação da Súmula 7 do STJ impede o reexame de matéria fático-probatória em recurso especial." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 473 e 480; STJ, Súmula 7. Jurisprudência relevante citada: Não mencionada. (AgInt no AREsp n. 2.959.518/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 24/10/2025.)EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REINTEGRATÓRIA DE PASSAGEM. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL. ALEGAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DA NORMA TÉCNICA APLICÁVEL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS OU IRREGULARIDADES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO. O laudo pericial seguiu a metodologia estabelecida na ABNT NBR 14653, observando as diretrizes técnicas aplicáveis à avaliação da área. A coleta de dados in loco, ainda que sem transações documentadas, não invalida o laudo, pois os valores foram utilizados apenas como referência para a determinação da indenização. Não há comprovação de que os imóveis utilizados para comparação incluíam benfeitorias extensas que comprometessem a adequação da avaliação. A aplicação do fator redutor de 5% foi devidamente justificada pelo perito, refletindo prática de mercado. A alegação de inexperiência do perito na região não demonstra, por si só, qualquer prejuízo à avaliação realizada. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.026554-0/002, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2025, publicação da súmula em 12/05/2025) Portanto, homologo as avaliações judiciais e fixo os seguintes valores de mercado para os imóveis, válidos para a data da perícia: a) Imóvel da Rua Antônio José Barbosa, nº 180 (Matrícula 24.373): R$ 150.000,00; b) Imóvel da Rua Antônio José Barbosa, nº 170 (Matrícula 6250): R$ 370.000,00; c) Imóvel da Avenida Guiomar Garcia Neto, nº 185 (Matrícula 31.099): R$ 749.000,00. II. 5. Da Inoponibilidade do Direito Real de Habitação A requerida MARIA MARLÚCIA DA CUNHA OLIVEIRA sustenta a impossibilidade de extinção do condomínio relativo ao imóvel da Rua Antônio José Barbosa, nº 170 (Matrícula 6250), sob o argumento de que nele reside e que, na condição de viúva meeira, possui o direito real de habitação assegurado pelo art. 1.831 do Código Civil. Contudo, tal tese jurídica não encontra amparo no cenário fático delineado nos autos. O direito real de habitação é uma limitação ao direito de propriedade que se justifica pela proteção à dignidade da pessoa humana e ao grupo familiar, permitindo que o cônjuge sobrevivente permaneça no lar após a morte do parceiro. Entretanto, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais estabelece que este direito não pode ser oposto a terceiros que já eram coproprietários do imóvel antes da abertura da sucessão. No caso em apreço, a matrícula 6250 demonstra que o autor PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA adquiriu o imóvel em conjunto com o falecido JOSÉ LUIZ DE OLIVEIRA em 06/09/1988, com registro em 07/05/1991. O óbito de José Luiz ocorreu apenas em 20/06/2009. Logo, o condomínio entre o autor e o falecido é muito anterior ao fato gerador do direito real de habitação (a morte). Permitir que a ré oponha este direito contra o autor significaria impor a um estranho à herança o ônus de suportar a limitação de seu direito de propriedade sem qualquer contraprestação, o que fere a razoabilidade. Nesse sentido, colhe-se o precedente vinculante do STJ invocado pelos autores e ratificado por este juízo: EMENTA: CIVIL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS COPROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. CONDOMÍNIO PREEXISTENTE À ABERTURA DA SUCESSÃO. ART. ANALISADO: 1.611, § 2º, do CC/16. 1. Ação reivindicatória distribuída em 07/02/2008, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 19/03/2010. 2. Discute-se a oponibilidade do direito real de habitação da viúva aos coproprietários do imóvel em que ela residia com o falecido. 3. A intromissão do Estado-legislador na liberdade das pessoas disporem dos respectivos bens só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (art. 203, I, da CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação dos poderes inerentes à propriedade do patrimônio herdado, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, a saber, o direito à moradia do cônjuge supérstite. 4. No particular, toda a matriz sociológica e constitucional que justifica a concessão do direito real de habitação ao cônjuge supérstite deixa de ter razoabilidade, em especial porque o condomínio formado pelos irmãos do falecido preexiste à abertura da sucessão, pois a copropriedade foi adquirida muito antes do óbito do marido da recorrida, e não em decorrência deste evento. 5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.184.492/SE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/4/2014, DJe de 7/4/2014.) A orientação do Tribunal de Justiça de Minas Gerais segue idêntica diretriz: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DISSOCIAÇÃO DAS RAZÕES RECURSAIS. NULIDADE DA SENTENÇA E DO PROCESSO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS CO-PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. I - Manifestado o intuito do apelante de ver reformada a decisão de primeiro grau, sendo pertinentes e correlatos os motivos do inconformismo, não há falar em dissociação das razões recursais. II - Ajuizada a ação de extinção de condomínio contra todos os proprietários dos imóveis, sendo certo que um deles consiste em espólio devidamente representado em juízo pela inventariante (art. 75, inciso VII, CPC), não há que se falar em irregularidade do polo passivo da lide. III - Na esteira da jurisprudência do STJ, embora o direito real de habitação limite os direitos de propriedade, quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do "de cujus", e não quem já era proprietário do imóvel antes do óbito. IV - No caso em apreço, quando da abertura da sucessão, a propriedade do imóvel não era exclusiva do "de cujus", a assegurar a oposição do direito real de habitação da companheira sobrevivente contra o direito dos demais proprietários de pretender a extinção do condomínio. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.068234-4/001, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/10/2019, publicação da súmula em 29/10/2019) Portanto, sendo o condomínio preexistente ao óbito, o direito real de habitação da ré é ineficaz em face dos autores, não constituindo óbice à extinção da comunhão e à consequente alienação ou adjudicação do bem. II. 6. Da Adjudicação Preferencial Uma vez declarada a extinção do condomínio e fixados os valores de mercado dos bens (etapas anteriores), cumpre definir a forma de liquidação do patrimônio comum. Os autores postularam expressamente a adjudicação dos quinhões pertencentes aos réus, mediante o depósito da indenização correspondente. O art. 1.322 do Código Civil prevê que, sendo a coisa indivisível, se os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, o bem será vendido. Contudo, a doutrina e a jurisprudência reconhecem a adjudicação como meio preferencial de extinção de condomínio em relação à alienação em hasta pública, por privilegiar a economia processual e evitar os custos e riscos inerentes ao leilão judicial. No presente feito, os autores demonstraram efetivo interesse na aquisição das cotas dos réus desde a notificação extrajudicial e reiteraram tal pleito ao longo de toda a marcha processual. Por outro lado, embora o espólio réu tenha manifestado interesse em adjudicar também no ID 2185516429, sua conduta processual demonstrou resistência à própria avaliação e falha no cumprimento de diligências tempestivas (como o pagamento inicial dos honorários periciais que gerou a suspensão do feito). Dessa forma, ante a concordância dos autores com o laudo pericial e a comprovação de que o condomínio é indivisível, defiro o pedido de adjudicação preferencial. Os autores deverão depositar em juízo o valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) da avaliação de cada imóvel em favor do espólio réu, observando-se os valores homologados: a) Para o imóvel de matrícula 24.373: depósito de R$ 75.000,00; b) Para o imóvel de matrícula 6250: depósito de R$ 185.000,00; c) Para o imóvel de matrícula 31.099: depósito de R$ 374.500,00. O pagamento integral do quinhão dos réus é condição para a expedição da carta de adjudicação e para a imissão na posse dos bens que atualmente estão sob detenção exclusiva da parte ré. II. 7. Do Mérito da Reconvenção No que tange à lide secundária, os réus/reconvintes pleiteiam a condenação dos autores ao ressarcimento de metade dos valores supostamente despendidos com o pagamento de IPTU, taxas e despesas de conservação e reforma dos imóveis objeto da lide, além de encargos relativos a veículos. Sustentam que, na qualidade de condôminos, os autores estariam obrigados a concorrer com as despesas na proporção de seu quinhão, nos termos do art. 1.315 do Código Civil. Entretanto, a pretensão não merece acolhimento. Inicialmente, quanto ao aspecto probatório, é cediço que incumbe ao réu/reconvinte o ônus de provar a existência de fato constitutivo de seu direito, conforme preceitua o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. No caso em tela, compulsando-se detidamente o caderno processual, verifica-se que o espólio réu e a inventariante limitaram-se a alegar o pagamento exclusivo dos tributos e a realização de reformas, sem colacionar aos autos um único comprovante de quitação de guias de IPTU, notas fiscais de materiais de construção ou recibos de mão de obra que pudessem lastrear o pedido de ressarcimento. A ausência de prova documental mínima inviabiliza o reconhecimento de qualquer crédito em favor dos reconvintes. Como bem destacado pelos autores em sua contestação à reconvenção no ID 6343623105, alegar sem provar é juridicamente equivalente a nada dizer. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é rigorosa ao exigir a comprovação efetiva do desembolso para fins de ressarcimento entre condôminos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA - LAUDO PERICIAL - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO - RAZOABILIDADE. Considerando que o perito judicial utilizou metodologia prevista na Norma Brasileira NBR 14653 da ABNT para apurar o valor da indenização com base no valor de mercado, não há falar em desconsideração do laudo pericial, sendo que a manutenção do valor da indenização é de rigor, porquanto deve ser capaz de recompor integralmente o patrimônio do expropriado. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.091338-8/001, Relator(a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/08/2022, publicação da súmula em 29/08/2022) Ademais, no que se refere ao imóvel residencial de matrícula 6250, restou incontroverso que a ré MARIA MARLÚCIA DA CUNHA OLIVEIRA reside no local com exclusividade e de forma gratuita desde o óbito do coproprietário em 2009. Conforme os princípios que vedam o enriquecimento sem causa, aquele que ocupa o imóvel comum de forma exclusiva e impede a fruição pelos demais condôminos deve arcar com as despesas ordinárias de manutenção e os encargos tributários incidentes sobre o bem (como o IPTU), a título de compensação pelo uso da coisa. Em que pese o direito real de habitação tenha sido afastado nesta decisão por sua inoponibilidade aos autores, o fato é que a ré usufruiu da totalidade do bem por mais de uma década sem o pagamento de qualquer contraprestação pecuniária aos coproprietários alijados da posse. Nesse cenário, o suposto pagamento de impostos pela ocupante exclusiva constitui mera contrapartida pelo uso, não gerando direito de regresso contra os autores que não detinham a posse direta e nem percebiam frutos do imóvel. Por fim, quanto à menção genérica a "veículos" feita na peça reconvencional, os autores negaram peremptoriamente a existência de automóveis em condomínio, e os réus não apresentaram qualquer documento (CRLV ou contrato) que demonstrasse a copropriedade de tais bens móveis. Dessa forma, ante a absoluta carência de provas e a incompatibilidade da pretensão de ressarcimento com o estado de uso exclusivo do imóvel principal pela ré, a improcedência total da reconvenção é medida que se impõe. II. 8. Da Litigância de Má-Fé Os autores pugnaram pela condenação dos réus às sanções por litigância de má-fé, sob o argumento de que a parte requerida procedeu de modo temerário ao apresentar defesas contraditórias e sucessivas impugnações protelatórias ao laudo pericial, dificultando o andamento regular do feito e a duração razoável do processo conforme alegado nos IDs 6343623105 e 10614611437. Contudo, após detida análise da marcha processual, entendo que a conduta dos réus, embora tenha ensejado certa dilação no cronograma instrutório, não transpôs a fronteira do exercício regular do direito de defesa e do contraditório. A insurgência contra os valores de avaliação e a postulação de esclarecimentos técnicos são faculdades conferidas pelo Código de Processo Civil, não se vislumbrando o dolo específico necessário para caracterizar a intenção deliberada de prejudicar a parte adversa ou induzir o juízo a erro. A improcedência das teses defensivas e das impugnações periciais não implica, por si só, na aplicação automática das penalidades dos arts. 80 e 81 do CPC. Assim, deixo de aplicar a multa pleiteada. II. 9. Dos Ônus da Sucumbência No que concerne à responsabilidade pelas despesas processuais, o ordenamento jurídico pátrio adota o princípio da sucumbência aliado ao princípio da causalidade. No caso em tela, verifica-se que a pretensão autoral de extinção do condomínio foi integralmente acolhida, tendo sido necessária a intervenção judicial diante da resistência qualificada oferecida pelos réus, que inclusive formularam pretensão reconvencional julgada improcedente nesta oportunidade. Dessa forma, os réus deverão arcar com a totalidade das custas processuais, tanto da ação principal quanto da reconvenção, bem como com os honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores. Pela natureza da demanda e considerando o trabalho realizado, o zelo profissional e o tempo de tramitação (ajuizamento em 2020), fixo os honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Justifico a fixação no patamar mínimo legal em razão do valor da causa ser expressivo (R$ 138.762,72 na data da distribuição), o que garante uma remuneração digna e condizente com a complexidade da demanda, sem onerar excessivamente a parte vencida. Ressalte-se que a verba honorária pericial, já depositada nos autos no ID 10426957801, permanece a cargo dos réus, por terem sido eles quem deram causa à realização da prova técnica em virtude da discordância com a avaliação inicial dos oficiais de justiça. III - DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a extinção do condomínio existente entre as partes sobre os imóveis de matrícula 6250 (imóvel residencial na Rua Antônio José Barbosa, 170), matrícula 24.373 (imóvel em ruínas na Rua Antônio José Barbosa, 180) e matrícula 31.099 (cômodo comercial na Avenida Guiomar Garcia Neto, 185), todos do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formiga/MG; b) homologar os laudos periciais de IDs 10487258018, 10487257890 e 10487265705, fixando os valores de mercado dos bens em R$ 150.000,00 (Mat. 24.373), R$ 370.000,00 (Mat. 6250) e R$ 749.000,00 (Mat. 31.099), totalizando o monte-mor de R$ 1.269.000,00; c) autorizar a adjudicação preferencial do quinhão de 50% (cinquenta por cento) pertencente aos réus em favor dos autores PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA e SOLANGE PEREIRA DE OLIVEIRA, mediante o depósito judicial da importância de R$ 634.500,00 (seiscentos e trinta e quatro mil e quinhentos reais), correspondente à indenização devida ao espólio, a ser realizado no prazo de até 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado desta sentença; d) determinar que, efetuado e comprovado o depósito integral mencionado no item anterior, expeça-se a respectiva Carta de Adjudicação para fins de registro imobiliário, bem como o Mandado de Imissão na Posse em favor dos requerentes, inclusive em relação ao imóvel residencial ocupado pela ré Maria Marlúcia; e) julgar improcedente a pretensão reconvencional de ressarcimento de despesas tributárias e de reformas, diante da absoluta ausência de lastro probatório. Em razão da sucumbência integral na ação principal e na reconvenção, condeno os réus ao pagamento das custas processuais, despesas remanescentes e honorários advocatícios em favor dos procuradores dos autores, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Intime-se o Ministério Público, para ciência. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Formiga, data da assinatura eletrônica. FREDERICO MALARD DE ARAUJO Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Formiga