DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ibirité / 2ª Vara Cível da Comarca de Ibirité Rodovia Renato Brandão Azeredo, 821, Piratininga (Parque Durval de Barros), Ibirité - MG - CEP: 32423-535 PROCESSO Nº: 5007813-65.2024.8.13.0114 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Adjudicação Compulsória] AUTOR: PHELIPE GATI DO NASCIMENTO CPF: ***.***.***-** e outros RÉU: AELSON LOPES AGUILAR CPF: ***.***.***-** e outros Vistos, etc. Phelipe Gati do Nascimento, Ariana Sousa Nepomuceno de Brito Gati do Nascimento, Alana Cristine dos Santos Nascimento, Poliana Cristina Gati do Nascimento, Carlos Antônio Gati do Nascimento, Vanilza Aparecida de Souza Gati Nascimento e Paulo César Gati do Nascimento ajuizaram ação de adjudicação compulsória em desfavor de Eustáquio José da Silva, Maria da Conceição Balbino Silva, Elza da Conceição Silva Leoni, Mendes Leoni, Geovana Cristina Martins Aguilar, Aelson Lopes Aguilar, Carla Andreia Martins, Luiz Augusto Martins, Daysiane Barbosa de Souza Martins e Fabia Costa dos Santos. Noticiaram que “os réus, Eustáquio José da Silva, Elza da Conceição Silva Leoni e Eni da Conceição Silva Oliveira e Durvalina Maria da Silva, firmaram promessa de compra e venda com a Ré Fabia Costa dos Santos, em 24 de junho de 2013, do imóvel de matrícula n.º 1602, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Betim, alterado para matrícula n.º 38.541, no Cartório de Registro de Imóveis de Ibirité”. Aduziram, em continuidade, que “em 09 de fevereiro de 2015, a Ré Fabia Costa dos Santos realizou a venda do referido imóvel para eles. Acrescentaram que em 20 de julho de 2018, firmaram com a Ré Fábia a venda de uma parte do imóvel, conforme Escritura Pública”. Pontuaram, contudo, que “até a presente data, as referidas Escrituras Públicas não foram averbadas na matrícula do imóvel”. Elucidaram que “a promitente vendedora, Eni da Conceição Silva Oliveira, faleceu, razão pela qual seus herdeiros foram incluídos no polo passivo da presente ação”. Pretenderam, in limine, “seja a presente demanda registrada na matrícula do imóvel nº 38.541, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Ibirité”. No mérito, almejaram a adjudicação compulsória do imóvel. Instada, a parte autora pretendeu a exclusão do polo passivo da requerida Fabia Costa dos Santos e esclareceu a inexistência de conexão/continência com a ação possessória n. 5004418-65.2024.8.13.0114, “pois embora ocorre a identificação de algumas partes, a causa de pedir é distinta da ação de reintegração de posse e, não há que se falar em pedido mais amplo, pois na ação de reintegração de posse está sendo discutido o uso da área comum, determinada em contrato, enquanto na presente ação os Autores buscam a transmissão da propriedade do imóvel, respeitando os termos dos contratos firmados”. Decisão inaugural refutou o pedido antecipatório formulado, pela ausência de periculum in mora, eis que inexistem indícios nos autos de que haja interesse concreto, real e atual do proprietário registral de promover a alienação do imóvel para terceiros; Em peça espontânea a parte autora solicitou o aditamento da exordial, motivo pelo qual o Juízo ordenou a inclusão no polo passivo da lide de Espólio de Durvalina Maria da Silva, representado pela inventariante nomeada no processo de inventário n. 5001505-81.2022.8.13.0114. A requerida Fábia Costa dos Santos apresentou defesa. Impugnou o valor dado à causa, eis que considerando que o valor do contrato (ID 10235478614), em 2015, foi de R$ 2.047.000,00 (dois milhões e quarenta e sete mil reais), este valor deve ser atualizado e as custas recolhidas com sua respectiva correspondência, sob pena de extinção do feito. Apontou inadequação da via eleita, eis que uma vez pendente a realização do inventário, os bens inventariados ficam em condomínio indiviso, até que se encerre o inventário e partilha do bem. No mérito, destacou que “em momento algum, na petição inicial, está demonstrado que os autores notificaram a ré para que pudessem providenciar a documentação pois, nunca houve negativa da outorga da escritura”. Lecionou que a adjudicação compulsória tem como requisitos a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação total do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. Concluiu que ainda que estivessem presentes os demais requisitos tais como, existência de promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, bem como o pagamento integral do preço, a ausência de mora da ré em transferir o bem objeto do negócio inviabiliza a procedência do pedido. Acrescentou que a petição inicial é omissa em relação a área que os autores pretendem adjudicar, não existe demonstração da sua metragem e que os autores não adquiriram a integralidade do imóvel, mas, sim, apenas parte dele, conforme constou no contrato ID 10235478614, de sorte que, ainda que os autores tivessem delimitado a área que se pretende adjudicar, para a referida área não existe matrícula própria e individualizada perante o Cartório do Registro de Imóveis, razão pela qual para a procedência do pedido de adjudicação de parte do imóvel, este deveria estar desmembrado e devidamente individualizado na matricula, o que não está. Os requeridos Aelson Lopes Aguilar, Luiz Augusto Martins, Daysiane Barbosa de Souza, Elza da Conceicao Silva Leoni, Mendes Leoni, Carla Andreia Martins e Espólio de Durvalina Maria da Silva regularizaram a representação processual e não se opuseram à pretensão autoral, ressalvando que “não deram causa à presente demanda, mas tão somente os Autores e a Requerida Fábia, uma vez que eles adquiriram o imóvel, mas não procederam à escrituração e transferência do bem e somente se atentaram para isso depois de que as proprietárias registrais Eni da Conceição Silva Oliveira e Durvalina Maria da Silva faleceram”. Em réplica, a parte autora destacou, respectivamente que: (a) a Ré deixou de observar que no caso dos autos há dois contratos, sendo que o último contrato é o que prevalece como sendo a realidade fática, tem como valor de transação a quantia de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinca mil reais); (b) a venda do imóvel foi realizada anos antes de seu falecimento e que sua assinatura foi autenticada no cartório, de modo que como não foi realizada a transferência da propriedade enquanto a Sra. Durvalina era viva, não há outra alternativa, se não a presente ação de adjudicação compulsória; (c) os Autores e a Ré Fabia viveram em harmonia no condomínio formado por eles de 20/07/2018 até 19/03/2024. Os Autores realizavam o pagamento dos IPTU’s, encaminhavam planilha para a Ré Fabia, com a descriminação da parte dela, os Autores confeccionaram e instalaram o portão de acesso ao imóvel, enquanto a Ré Fabia instalou o piso na área comum do imóvel, qual seja, o estacionamento. Contudo, em 19/03/2024, os Autores foram surpreendidos ao chegarem na área que lhes pertence e encontrarem o portão trancado; (d) a Ré Fabia tem desconsiderado as cláusulas do contrato, ao afirmar de forma equivocada que a área compartilhada é exclusivamente de sua propriedade e ao trancar o portão, o que resulta na perturbação da posse legítima dos Autores, de modo que tiveram que ajuizar ação de reintegração de posse que está em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de Ibirité sob o n.º 5004418 65.2024.8.13.0114; (e) a Ré Fabia foi a única que não compareceu à audiência de conciliação, tendo enviado sem procurador, sem supostos poderes para transigir, quando todos os presentes estavam dispostos a fazer acordo para encerrar a demanda de forma amigável e sem maiores prejuízos; (f) o pedido autoral é a transferência do imóvel para os Autores e para Ré, ou seja, para que conste na matrícula do imóvel a verdade real, qual seja, que Autores e Ré são condôminos, isto é, não estão requerendo o registrado apenas da parte deles, está sendo requerido o registro da parte da Ré Fabia por meio da adjudicação, pois esta se recusa a regularizar a situação do imóvel. Em assentada conciliatória os Requeridos Aelson, Luiz Augusto, Daysiane, Elza, Geovana, Mendes Leom Carla Andreia, Eustáquio, Maria da Conceição e Espólio de DurvalIna. proprietários registrais, realizaram acordo com os autores, concordando com a adjudicação, conforme contrato de compra e venda (ID.10235451405) compulsória, da área objeto da lide, requerendo a isenção de custas e ônus da sucumbência nos termos do art. 90§3° do CPC. Sentença prolatada em abril de 2025 homologou o acordo firmado entre as partes, ressalvando que a lide persiste em desfavor de Fábia Costa dos Santos. Na ocasião, acolheu-se a impugnação ao valor dado à causa, majorando-a. Instado, o autor comprovou o recolhimento das custas iniciais suplementares devidas. Foi promovida a penhora do rosto dos autos por ordem do Juízo Especializado em desfavor de Indústria de Estruturas Metálicas Gatti Ltda e outros (4), até o valor de R$ 258.309,51, culminando com o ingresso e cadastramento do terceiro credor Clayton Lopes de Alvarenga nos autos. Decisão de saneamento fixou como controvérsias 1 - a existência de relação contratual válida e eficaz entre os autores e a requerida remanescente Fabia Costa dos Santos, apta a embasar o pedido de adjudicação compulsória do imóvel descrito na matrícula n.º 38.541, do Cartório de Registro de Imóveis de Ibirité/MG; 2 - a quitação integral do preço ajustado pelos autores à requerida Fabia Costa dos Santos; 3 - a recusa injustificada da requerida em outorgar a escritura pública de compra e venda aos autores, elemento essencial para viabilizar a adjudicação compulsória nos termos do art. 1.418 do Código Civil e do art. 16 do Decreto-Lei n.º 58/37; 4 - a delimitação da área efetivamente adquirida pelos autores e sua correspondência com o objeto do pedido de adjudicação, considerando-se a alegação da requerida quanto à ausência de individualização e desmembramento formal do imóvel; 5 - a possibilidade de registro da fração ideal do imóvel, nos termos pretendidos pelos autores, sem violação das normas registrais e urbanísticas vigentes, à luz da ausência de matrícula própria da área adjudicanda. Instadas, as partes almejaram prova oral, com colheita de depoimento pessoal dos ex adversos, o que foi autorizado pelo Juízo. Em assentada instrutória os procuradores das partes desistiram dos depoimentos pessoais e da oitiva das testemunhas arroladas e apresentaram alegações finais orais reiterando os termos da inicial e da contestação. Vieram-me os autos conclusos. Relatados, decido. Palmilhando os autos, nota-se que foi apresentada em ID 10235443360 a matrícula do imóvel n. 38.451 do CRI de Ibirité, MG, caracterizado como sendo “um terreno com a área de 10.460 m² situado na zona urbana do município de Sarzedo, MG, tendo como proprietários registrais Eni da Conceição Silva Oliveira, Durvalina Maria da Silva, Eustáquio José da Silva, Elza da Conceição Silva Leone, Geovana Cristina Martins Aguilar, Carla Andrea Martins e Luiz Augusto Martins. Constou em ID 10235476069 contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 24 de junho de 2013, por meio do qual Eni da Conceição Silva Oliveira, Durvalina Maria da Silva, Eustáquio José da Silva e sua esposa Maria da Conceição Balbino Silva, bem como Elza da Conceição Silva Leoni e seu esposo Mendes Leoni, na qualidade de promitentes vendedores, prometeram vender a Fabia Costa dos Santos, promitente compradora, um imóvel situado ao lado esquerdo da Estrada de Mangaba, com frente para a referida estrada e fundos para o Córrego do Malongo, objeto da matrícula nº 1.602 do Cartório de Registro de Imóveis de Betim/MG. O preço ajustado para a negociação foi de R$ 480.000,00, a ser pago à vista, em moeda corrente, mediante assinatura da escritura definitiva de compra e venda. O contrato também estabeleceu que os vendedores seriam responsáveis pelos tributos e despesas incidentes sobre o imóvel até a entrega das chaves, cabendo à compradora as despesas relativas à transferência e transcrição do bem após a quitação do preço Constou em ID 10235478614 contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 09 de fevereiro de 2015, por meio do qual Fábia Costa dos Santos, promitente vendedora, prometeu vender, em favor de Phelipe Gati do Nascimento, Alana Cristine dos Santos Nascimento, Poliana Cristina Gati do Nascimento e Vanilza Aparecida de Souza Gati Nascimento fração de 8.460 m² de um terreno com área total de 10.460 m², matrícula n. 1.602 do CRI de Betim, MG, com preço ajustado de R$ 2.047.000,00. Constou em ID 10235451405 contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 20 de julho de 2018, por meio do qual Phelipe Gati do Nascimento, Alana Cristine dos Santos Nascimento, Poliana Cristina Gati do Nascimento e Vanilza Aparecida de Souza Gati Nascimento, promitentes vendedores, prometeram vender, em favor de Fábia Costa dos Santos, fração de 4.920 m² do terreno matrícula n. 1.602 do CRI de Betim, MG, havendo “uma área comum de 800 m², cujo uso será compartilhado”, e com previsão de que “a área restante aos promitentes compradores será de 2.740 m²”, pelo preço de R$ 850.000,00. Embora os elementos documentais acostados aos autos evidenciem a existência de sucessivas avenças negociais envolvendo o imóvel matriculado sob o n.º 38.541 do Cartório de Registro de Imóveis de Ibirité/MG, a pretensão deduzida demanda cautela redobrada, sobretudo porque a adjudicação compulsória constitui modalidade de aquisição derivada da propriedade, circunstância que a distingue, ontologicamente, das ações de usucapião. Com efeito, enquanto a usucapião configura forma originária de aquisição da propriedade, apta inclusive a superar vícios pretéritos da cadeia dominial e romper a continuidade registral, a adjudicação compulsória pressupõe a existência de relação negocial válida e encadeada com o titular do domínio, de modo que o provimento jurisdicional substitui apenas a manifestação de vontade negocial necessária à outorga da escritura definitiva, sem dispensar a observância dos princípios estruturantes do sistema registral imobiliário. Nessa linha, a adjudicação compulsória deve necessariamente observar os princípios da continuidade registral, da especialidade objetiva e da especialidade subjetiva, os quais constituem pilares do sistema de publicidade imobiliária brasileiro. O princípio da continuidade impõe que todo ato registral encontre suporte lógico-jurídico no registro anterior, de forma que ninguém pode transmitir mais direitos do que possui, nem alienar bem cuja titularidade registral não lhe pertence formalmente. Já a especialidade objetiva exige perfeita individuação física do imóvel objeto da transmissão, ao passo que a especialidade subjetiva reclama identificação precisa dos titulares envolvidos na cadeia dominial. No caso concreto, percebe-se que a cadeia contratual apresentada nos autos revela situação registral e possessória extremamente complexa, marcada por sucessivas promessas de compra e venda, cessões negociais e posterior recompra parcial do imóvel originalmente alienado. Inicialmente, os proprietários registrais prometeram vender o imóvel integral à requerida Fábia Costa dos Santos, em 2013. Posteriormente, em 2015, Fábia prometeu vender aos autores fração correspondente a 8.460 m² do terreno total de 10.460 m². Em seguida, no ano de 2018, os próprios autores revenderam à requerida Fábia parcela de 4.920 m² do mesmo imóvel, estabelecendo ainda área comum compartilhada de 800 m² e indicando remanescente de 2.740 m² em favor dos autores. Tal dinâmica negocial, além de revelar aparente condomínio pro indiviso sobre o imóvel, produz relevante dificuldade prática e jurídica quanto à exata delimitação da área cuja adjudicação se pretende. Isso porque os instrumentos contratuais não permitem identificar, com precisão técnica suficiente, a correspondência física entre as frações mencionadas e a área efetivamente ocupada por cada parte dentro da matrícula originária. A própria previsão contratual de “área comum compartilhada” de 800 m² evidencia ausência de individualização plena das frações ideais negociadas, circunstância que impede, ao menos por ora, a aferição segura acerca da possibilidade de ingresso do título no fólio real sem afronta ao princípio da especialidade objetiva. Não bastasse, os contratos acostados fazem referência a frações ideais derivadas de imóvel maior ainda não regularmente desmembrado, sem notícia de aprovação municipal, abertura de matrículas autônomas ou formalização registral das subdivisões internas convencionadas entre as partes. Em outras palavras, os instrumentos particulares parecem disciplinar mera ocupação fática interna entre condôminos, sem que tenha havido efetiva individualização registrária das áreas transacionadas. A questão assume contornos ainda mais sensíveis diante da circunstância de que o imóvel permanece, registralmente, em nome de diversos coproprietários originários, dentre eles Durvalina Maria da Silva, posteriormente falecida. Embora tenha sido determinado o ingresso do Espólio de Durvalina Maria da Silva no polo passivo, nota-se que ainda não foram suficientemente esclarecidos os reflexos sucessórios decorrentes do óbito da proprietária registral, tampouco a atual situação jurídica do inventário mencionado nos autos. Tal providência revela-se indispensável porque, à luz do princípio da continuidade registral, eventual adjudicação compulsória exige perfeita definição acerca da legitimidade dos transmitentes e da regularidade da cadeia dominial, sobretudo considerando que a titularidade registral ainda permanece parcialmente vinculada ao espólio. Além disso, não há elementos técnicos suficientes que permitam aferir se a pretensão autoral objetiva adjudicação de fração ideal abstrata do imóvel, adjudicação de área certa e determinada, ou mesmo regularização de condomínio de fato estabelecido entre os litigantes. Tal distinção possui relevância substancial, inclusive para análise da viabilidade registral do eventual provimento jurisdicional. Assim, antes do enfrentamento definitivo do mérito, mostra-se imprescindível o saneamento material dessas inconsistências, a fim de evitar a prolação de decisão inexequível perante o Registro de Imóveis ou apta a gerar insegurança jurídica futura quanto à titularidade e delimitação da área adjudicanda. Ante o exposto, determino a intimação das partes para que, no prazo comum de 30 dias, prestem esclarecimentos minuciosos acerca dos seguintes pontos: a) delimitação exata da área cuja adjudicação se pretende, com indicação precisa de confrontações, metragem, localização interna no terreno maior e eventual planta ou memorial descritivo subscrito por profissional habilitado; b) esclarecimento acerca da natureza jurídica da pretensão, indicando se o pedido envolve adjudicação de fração ideal abstrata ou de área certa individualizada; c) informação sobre eventual desmembramento, aprovação municipal, instituição de condomínio ou abertura de matrículas autônomas relativas às áreas negociadas; d) juntada de documentação atualizada acerca do inventário de Durvalina Maria da Silva, especialmente quanto à nomeação de inventariante, estágio processual e eventual partilha; e) esclarecimento detalhado sobre a atual composição possessória e dominial do imóvel, especificando quais áreas são atualmente ocupadas pelos autores e pela requerida Fábia Costa dos Santos; f) manifestação específica acerca da viabilidade registral do pedido formulado, à luz dos princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva e subjetiva, tudo sob pena de extinção do feito por abandono. Cumpra-se. Ibirité, 08 de maio de 2026. André Luiz Pimenta Almeida Juiz de Direito BDD