DJEN TJMT — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1013295-02.2026.8.11.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Assunto: [Despejo por Denúncia Vazia] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [WILMA ALVES DA SILVA - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO), FRANCYNE DILLY KLEIN - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO), R. NORO & CIA. LTDA. - CNPJ: 35.386.908/0001-60 (AGRAVANTE), ROBSON NORO - CPF: ***.***.***-** (AGRAVANTE), JOSE RENATO DE MORAES - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO), MAISAR ABDEL KARIM SAFA - CPF: ***.***.***-** (AGRAVADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE PROCESSUAL. CITAÇÃO RECEBIDA POR REPRESENTANTE APARENTE DA PESSOA JURÍDICA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. VEDAÇÃO AO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. TEORIA DA APARÊNCIA. DESNECESSIDADE DE MOTIVAÇÃO PARA RETOMADA DO IMÓVEL. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. TUTELA DE URGÊNCIA. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. ART. 59, §1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/91. AUSÊNCIA DE DIREITO À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. PRAZO LEGAL DE 30 DIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo de Instrumento interposto por R. NORO & CIA. LTDA. contra decisão proferida nos autos de Ação de Despejo por Denúncia Vazia ajuizada por MAISAR ABDEL KARIM SAFA, que rejeitou alegação de nulidade absoluta do processo e determinou a expedição de mandado de despejo, com autorização de uso de força policial. A agravante sustentou ausência de procuração na inicial, nulidade da citação realizada em pessoa sem poderes de representação, abuso de direito do locador e desproporcionalidade do prazo de 30 dias para desocupação de estabelecimento farmacêutico, requerendo a concessão de prazo adicional para desocupação ou, subsidiariamente, o reconhecimento da nulidade processual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a alegação de nulidade da citação está preclusa em razão de anterior agravo de instrumento não conhecido por deserção; (ii) estabelecer se a citação recebida por pessoa que atuava em nome da empresa locatária é válida; (iii) determinar se o despejo por denúncia vazia exige demonstração de necessidade concreta do locador; e (iv) verificar se a construção de imóvel próprio pela locatária justifica a ampliação do prazo legal de desocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A controvérsia acerca da nulidade da citação encontra-se preclusa, pois já foi objeto de agravo de instrumento anteriormente interposto pela própria agravante, não conhecido por deserção, com trânsito em julgado. 4. A agravante incorre em comportamento contraditório ao reconhecer poderes de representação da pessoa que interpôs recurso em nome da empresa e, posteriormente, negar sua legitimidade apenas para invalidar a citação, em afronta à boa-fé processual. 5. A validade da citação decorre da atuação ostensiva da pessoa que a recebeu em nome da empresa locatária, tendo ela assinado o contrato de locação, recebido notificações extrajudiciais, apresentado contranotificação e exercido poderes de representação mediante procuração pública. 6. A teoria da aparência autoriza a validade da citação da pessoa jurídica recebida por quem se apresenta como representante da empresa sem qualquer ressalva quanto à ausência de poderes. 7. A alegação de abuso de direito do locador configura inovação recursal, por não ter sido submetida previamente ao juízo de origem. 8. O despejo por denúncia vazia constitui direito potestativo do locador e independe de demonstração de motivação específica para retomada do imóvel. 9. Estão presentes os requisitos legais para a tutela de urgência de desocupação previstos no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, diante da regularidade das notificações extrajudiciais, do ajuizamento tempestivo da ação e da prestação da caução legal. 10. A locatária não possui direito à renovação compulsória da locação comercial porque o contrato firmado entre as partes possui duração inferior ao prazo mínimo de cinco anos exigido pelo art. 51 da Lei do Inquilinato. 11. O prazo de 30 dias para desocupação corresponde ao mínimo legal previsto no art. 57 da Lei nº 8.245/91, inexistindo ilegalidade ou desproporcionalidade na decisão agravada. 12. A construção de imóvel próprio para continuidade das atividades empresariais constitui risco inerente à atividade da locatária e não impede o cumprimento da ordem judicial de despejo. 13. O perigo de dano está presente em favor do locador, diante da indevida restrição ao exercício do direito de propriedade ocasionada pela permanência da locatária no imóvel após a extinção da relação locatícia. IV. DISPOSITIVO E TESE. 14. Agravo de Instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A rediscussão de nulidade processual anteriormente deduzida em recurso não conhecido por deserção encontra óbice na preclusão consumativa. 2. A teoria da aparência valida a citação da pessoa jurídica recebida por pessoa que atua ostensivamente em seu nome e exerce funções representativas perante terceiros. 3. A vedação ao comportamento contraditório impede a parte de reconhecer poderes de representação para prática de atos processuais e posteriormente negá-los com o objetivo de invalidar a citação. 4. O despejo por denúncia vazia em locação não residencial constitui direito potestativo do locador e independe de demonstração de necessidade concreta para retomada do imóvel. 5. O preenchimento dos requisitos do art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91 autoriza a concessão de tutela de urgência para desocupação liminar do imóvel locado. 6. A ausência dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91 afasta o direito à renovação compulsória da locação comercial. 7. A construção de imóvel próprio pela locatária não constitui fundamento jurídico apto a impedir o cumprimento de ordem de despejo regularmente deferida.” Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, XXII. CPC, arts. 5º e 435. CC, art. 187. Lei nº 8.245/91, arts. 51, §5º, 57 e 59, §1º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.472.899/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 28.09.2020, DJe 01.10.2020. STJ, AgInt no AREsp 2.378.649/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 30.10.2023, DJe 03.11.2023. TJMT, RAC 1009826-75.2022.8.11.0003, Rel. Des. Marcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 11.06.2024, DJe 12.06.2024. TJMT, RAI 1048307-14.2025.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 04.03.2026, DJe 09.03.2026. TJMT, RAI 1000047-37.2024.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 22.05.2024, DJe 24.05.2024. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES Egrégia Câmara: Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por R. NORO & CIA. LTDA. contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT, Dr. Jean Louis Maia Dias, que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia n. 1004614-14.2025.8.11.0021 ajuizada por MAISAR ABDEL KARIM SAFA, rejeitou a alegação de nulidade absoluta do processo e determinou a expedição de mandado de despejo, com autorização de uso de força policial (vide decisão de ID. 356834878). Por suas razões recursais de ID. 356834871, a Agravante sustenta, em síntese, a nulidade do processo por ausência de documento essencial (procuração) na petição inicial e por citação em pessoa sem poderes de representação, na medida em que a Sra. Altiva dos Santos Miranda não integraria o quadro societário e não seria administradora da empresa. Aduz ainda acerca da impossibilidade de desocupação imediata em razão de construção de imóvel próprio destinado à continuidade de suas atividades. Ademais, assevera a desproporcionalidade do prazo de 30 dias fixado para desocupação de estabelecimento farmacêutico, além do abuso de direito do Agravado, que não teria demonstrado necessidade concreta para retomada do imóvel. Com essas considerações, pleiteou, em caráter liminar, a concessão de efeito suspensivo à decisão agravada. No mérito, requer o provimento do recurso com a reforma da decisão para conceder prazo de cinco meses para desocupação e, subsidiariamente, o reconhecimento da nulidade do processo. A Agravante juntou, ainda, documentos relativos à construção de imóvel próprio, com fundamento no art. 435 do CPC (ID. 356906382). O efeito suspensivo foi indeferido (ID. 358920390). O Agravado apresentou manifestação espontânea sobre o pedido de efeito suspensivo no ID. 358438355, pugnando pelo indeferimento, ao argumento de que a decisão agravada constituiria mero ato executivo decorrente de ordem judicial já estabilizada pelo trânsito em julgado do Agravo de Instrumento n. 1006812-53.2026.8.11.0000, não conhecido por deserção. Certificado o decurso do prazo legal sem apresentação de contrarrazões pelo Agravado (ID. 365412377). Recurso tempestivo e preparado (ID. 357227376). É o relatório. Inclua-se em Pauta de Julgamento. V O T O R E L A T O R EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Colenda Câmara: Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e adentro no seu mérito. Inicialmente, cumpre consignar que o agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, ou seja, tem a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a matéria de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância. No caso, insurge-se R. NORO & CIA. LTDA. contra decisão interlocutória que rejeitou a arguição de nulidade absoluta do processo e determinou a expedição de mandado de despejo, em cumprimento à tutela de urgência anteriormente deferida em favor de MAISAR ABDEL KARIM SAFA, nos seguintes termos: “Vistos, etc. MAISAR ABDEL KARIM SAFA, já qualificado nos autos, ajuizou AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA em face de R. NORO & CIA. LTDA e ALTIVA DOS SANTOS MIRANDA, também qualificadas. Vieram os autos conclusos para deliberação acerca dos pedidos formulados pela parte autora nos IDs 225803590 e 225807379, bem como sobre a alegação de nulidade processual suscitada pela parte ré no ID 225125421. É o breve relatório. DECIDO. Preliminarmente, cumpre afastar a alegação de nulidade absoluta do processo por suposta ausência de citação válida. Conforme se verifica nos autos, a citação foi realizada na pessoa de ALTIVA DOS SANTOS MIRANDA, que: assinou o contrato de locação em nome da empresa R. NORO & CIA. LTDA (ID 217536645); recebeu as notificações extrajudiciais de não renovação do contrato (IDs 217536648, 217536649); apresentou contranotificação em nome da empresa (ID 217536650); consta como procuradora da empresa em procuração pública lavrada em 24/10/2023, com amplos poderes de representação, inclusive para contrair empréstimos e dar garantias em nome da sociedade (ID 225809093); foi a responsável pela administração da relação locatícia durante todo o período contratual. Ademais, conforme comunicação oriunda do E. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (ID 226807807), a própria empresa R. NORO & CIA. LTDA, representada por ALTIVA DOS SANTOS MIRANDA, interpôs Agravo de Instrumento nº 1006812-53.2026.8.11.0000 contra a decisão que deferiu a tutela de urgência nestes autos, o que evidencia inequivocamente o conhecimento da demanda pela pessoa jurídica; a legitimidade da representação exercida por Altiva dos Santos Miranda e o exercício do direito de defesa em segunda instância. Assim, são válidos os atos praticados por quem se apresenta como representante da pessoa jurídica perante terceiros de boa-fé. Não se pode admitir que a empresa, após exercer plenamente seu direito de defesa em grau recursal, venha alegar, apenas quando do iminente cumprimento da ordem judicial, que a pessoa que a representou durante toda a relação locatícia não possuiria poderes para tanto. Tal conduta configura comportamento processual contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo princípio da boa-fé processual (art. 5º do CPC). Ademais, ainda que se cogitasse de irregularidade na representação, a matéria encontra-se preclusa, nos termos do art. 76 do CPC, uma vez que não foi suscitada no momento oportuno (contestação), mas apenas após o indeferimento da liminar no Tribunal e às vésperas do cumprimento da ordem de despejo. Portanto, rejeito a preliminar de nulidade absoluta do processo, determinando o regular prosseguimento do feito. Conforme decisão proferida no ID 217947336, foi deferida a tutela de urgência, determinando-se o despejo da parte ré, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, condicionado à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. A parte autora comprovou o depósito da caução no valor de R$ 9.675,00 (IDs 218232675 e 218232678). A citação foi regularmente realizada em 26/12/2025 (ID 219286236), tendo sido a parte ré intimada para desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias. De qualquer forma, é incontroverso que o prazo para desocupação voluntária já se esgotou, não tendo a parte ré cumprido a ordem judicial. Registre-se que o Agravo de Instrumento interposto pela ré foi não conhecido por deserção, conforme decisão do E. Tribunal de Justiça (ID 226807807), mantendo-se, portanto, a plena eficácia da decisão que deferiu a tutela de urgência. Assim, DETERMINO a expedição de mandado de despejo em favor da parte autora, para imissão na posse do imóvel situado na Avenida Júlio Campos, nº 271, Centro, Água Boa/MT. Fica autorizado o uso de força policial, se necessário, bem como o arrombamento do imóvel, caso haja resistência à desocupação. Expeça-se o mandado independentemente de nova intimação da parte ré. AGUARDE-SE o decurso do prazo para apresentação de contestação e, após, abrir vista à parte autora para réplica. No mais, CUMPRA-SE a decisão de ID 217947336. Após, voltem os autos conclusos para saneamento e organização do processo.” (ID. 356834878). Pois bem. Sem delongas, do cotejo dos autos, constato que o recurso não comporta provimento. Isso porque, a tese central de nulidade absoluta por vício de citação já foi objeto do Agravo de Instrumento n. 1006812-53.2026.8.11.0000, interposto pela própria Agravante contra a decisão que deferiu a tutela de urgência originária. Aquele recurso, contudo, não foi conhecido por deserção, operando-se o trânsito em julgado e, com ele, a preclusão consumativa sobre a matéria ali dedutível. Logo, a reedição da mesma tese em novo agravo configura tentativa de rediscussão de matéria preclusa, o que o sistema recursal não tolera. Ainda que se superasse o óbice preclusivo, a tese de nulidade não se sustenta. Conforme demonstrado na decisão agravada, a Sra. Altiva dos Santos Miranda assinou o contrato de locação em nome da empresa (ID. 217536645, na origem), recebeu todas as notificações extrajudiciais de não renovação (IDs. 217536648, 217536649 e 217536651, no feito correlato), apresentou contranotificação como representante da locatária (ID. 217536650, nos autos de origem) e detém procuração pública com amplos poderes de representação, inclusive para contrair empréstimos e prestar garantias (ID. 225809093, na origem). Aliás, a Agravante foi, ainda, quem interpôs o primeiro agravo de instrumento perante esta Corte, representada pela mesma Sra. Altiva. A conduta de reconhecer a representação para recorrer e negá-la para invalidar a citação configura comportamento contraditório vedado pela boa-fé processual (art. 5º do CPC) e pela proibição do venire contra factum proprium. A propósito, o STJ é firme ao assentar que "A jurisprudência do STJ é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório" (STJ, AgInt no REsp 1.472.899/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 28/9/2020, DJe 1º/10/2020). Ademais, a Corte Cidadã aplica a Teoria da Aparência para validar “a citação da pessoa jurídica, realizada no endereço de sua sede, mesmo que recebida por pessoa que não tinha poderes expressos para tal, mas não recusou a qualidade de funcionário, tampouco fez qualquer ressalva”, nos termos da Súmula n. 83 do STJ (Ex vi STJ, AgInt no AREsp 2.378.649/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 30/10/2023, DJe 03/11/2023). Lado outro, constata-se que a alegação de abuso de direito (art. 187 do CC), fundada na premissa de que o Agravado não teria demonstrado "necessidade concreta" para retomada do imóvel, constitui inovação recursal, não deduzida perante o Juízo a quo, cuja apreciação originária em sede de agravo implicaria indevida supressão de instância. De toda sorte, a tese é juridicamente inconsistente, uma vez que a denúncia vazia, por definição legal, prescinde de qualquer motivação específica, constituindo direito potestativo do locador, consoante reiterada jurisprudência desta Corte: “DIREITO CIVIL E LEI 8.245/91 – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO INDETERMINADO – MOTIVAÇÃO – DESNECESSIDADE – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – REQUISITOS – NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – TRINTA DIAS – ARTIGO 57 – SENTENÇA REFORMADA – PEDIDO PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO. 1. O despejo por "denúncia vazia" da locação comercial está previsto no artigo 57 da Lei 8 .245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador. 2. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação, prescindindo de qualquer motivação. Logo, é irrelevante o fato de que tenha o inquilino pago em dia os aluguéis durante o tempo da locação.” (TJ/MT, RAC 1009826-75.2022.8.11.0003, Rel. Des. Marcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 11/06/2024, DJe 12/06/2024). Já no que toca à determinação de expedição de mandado de despejo, em cumprimento à tutela de urgência anteriormente deferida com fundamento no art. 59, §1º, VIII, da Lei n. 8.245/91, os elementos dos autos evidenciam, de forma inequívoca, o preenchimento dos requisitos legais. Trata-se de locação não residencial com prazo determinado de 12 meses (07/12/2024 a 06/12/2025), sendo o primeiro contrato firmado entre as Partes. O Agravado notificou a locatária por três vezes (IDs. 217536648, 217536649 e 217536651, na origem), com antecedência superior a três meses do término contratual, já a ação foi proposta dentro do prazo de 30 dias após o vencimento, com caução legal equivalente a três meses de aluguel regularmente prestada (IDs. 218232675 e 218232678, na origem). A Agravante, por sua vez, não preenche os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato para renovação compulsória, pois o contrato não atinge o prazo mínimo de cinco anos exigido pela norma, sequer tendo ajuizado ação renovatória no prazo decadencial do §5º daquele dispositivo, in verbis: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (...) § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” Em cenário análogo, esta Câmara já assentou que, comprovada a notificação premonitória encaminhada ao locatário para desocupação em 30 dias e a inércia do locatário, impõe-se a manutenção da liminar de desocupação (Ex vi TJ/MT, RAI 1048307-14.2025.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 04/03/2026, DJe 09/03/2026). E o prazo de 30 dias fixado na decisão agravada corresponde ao mínimo legal do art. 57 da Lei n. 8.245/91, não havendo margem para se cogitar de ilegalidade ou desproporcionalidade. Ainda que a Agravante aduza que estaria construindo imóvel próprio para realocação de suas atividades, o que impossibilitaria o cumprimento imediato da ordem de despejo, compreendo que seu argumento, embora compreensível do ponto de vista fático, não constitua fundamento jurídico apto a obstar a efetivação de decisão judicial válida. A Agravante teve ciência inequívoca do desinteresse do Agravado na renovação desde setembro de 2025, quando recebeu a primeira notificação extrajudicial, ou seja, mais de seis meses antes da interposição do presente recurso, e dispôs de tempo amplamente razoável para providenciar a realocação. Com a devida vênia, ressai que a opção empresarial de iniciar construção cujo cronograma ultrapassa o termo contratual constitui risco assumido pela própria Agravante, insuscetível de ser transferido ao locador mediante a manutenção compulsória de relação locatícia já extinta. Registro, por necessário, que o precedente invocado pela Agravante em favor da preservação da empresa (TJ/MT, RAI 1000047-37.2024.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 22/05/2024, DJe 24/05/2024) não se aplica ao caso vertente. Naquela hipótese, havia ações conexas pendentes com matérias controvertidas que demandavam maior instrução probatória, circunstância que comprometia a plausibilidade do direito do autor e justificava a cautela. No presente caso, inexiste controvérsia fática relevante: o contrato é de prazo determinado de apenas 12 meses, as notificações foram regulares e tempestivas, a ação foi proposta no prazo legal, e a locatária não detém qualquer direito à renovação compulsória. Ao arremate, no que toca ao periculum in mora, observo que o risco de dano se situa no polo inverso, uma vez que a manutenção da Agravante no imóvel, contra a vontade expressa do proprietário e em descumprimento de ordem judicial, configura restrição indevida ao direito de propriedade do Agravado (art. 5º, XXII, CF), que se vê impossibilitado de dispor livremente de seu bem. Lado outro, o alegado prejuízo da Agravante decorre de sua própria inércia em cumprir a ordem de desocupação, circunstância agravada pelo abandono do primeiro recurso por deserção, não podendo servir de fundamento para a reforma da decisão agravada. Diante do exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento interposto por R. NORO & CIA. LTDA., mantidos os termos da decisão agravada, por estes e por seus próprios fundamentos. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 19/05/2026