DJEN TJRO — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça Ji-Paraná - 4ª Vara Cível AVENIDA BRASIL, nº 595, Bairro Nova Brasília, CEP 76908-594, Ji-Paraná Número do processo: 7008225-75.2026.8.22.0005 Classe: Procedimento Comum Cível Polo Ativo: AUTOR: EDSON DE JESUS DOS SANTOS, RUA MARTINS COSTA 345 JOTÃO - 76908-301 - JI-PARANÁ - RONDÔNIA ADVOGADOS DO AUTOR: KATIA SIMONI DA SILVA SERRA, OAB nº RO12015, ALCIONE RUBIANA DE JESUS TRAVEZANI, OAB nº RO13783 Polo Passivo: REU: RESIDENCIAL MARECHAL RONDON EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, AVENIDA ÉDSON LIMA DO NASCIMENTO 3270, - DE 2602 A 2770 - LADO PAR JARDIM DAS SERINGUEIRAS - 76913-554 - JI-PARANÁ - RONDÔNIA REU SEM ADVOGADO(S) DECISÃO SERVINDO DE CARTA/MANDADO DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO Trata-se de ação proposta por EDSON DE JESUS DOS SANTOS em face de RESIDENCIAL MARECHAL RONDON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, na qual o autor relata ter celebrado, em 17/06/2021, dois contratos de compromisso de compra e venda de imóveis referentes aos Lotes 011 e 012 da Quadra 031 do Residencial Greenville I, em Ji-Paraná/RO. Afirma que, após a contratação, foi imitido na posse dos imóveis, efetuou o pagamento de diversas parcelas ao longo dos anos e realizou expressivas benfeitorias e construções nos terrenos, investindo valores significativos. Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras temporárias, deixou de adimplir apenas duas parcelas contratuais, mas que procurou a requerida para regularizar a situação, sem obter os boletos necessários ao pagamento. Alega que foi posteriormente informado de que os contratos haviam sido cancelados, sem que tivesse sido previamente notificado ou constituído em mora, tampouco lhe tivesse sido oportunizada a purgação da mora. Aduz, ainda, que a requerida passou a promover atos de retomada dos imóveis e intervenção nas benfeitorias realizadas, além de afirmar que os lotes teriam sido alienados a terceiros, sem apresentar documentação comprobatória. Requer, em tutela de urgência, que a requerida se abstenha de realizar qualquer ato de demolição, remoção de benfeitorias, alienação ou alteração da situação jurídica dos imóveis, bem como de turbar sua posse, preservando-se o estado atual dos lotes até o julgamento da ação. Requer, ainda, a averbação da demanda nas matrículas dos imóveis e a fixação de multa diária em caso de descumprimento da ordem judicial. Sobreveio petição da parte autora (ID 137840266) requerendo a retificação dos dados cadastrais do processo, para que conste o valor da causa de R$ 207.440,00 e a anotação da existência de pedido de tutela de urgência formulado na inicial, sob o argumento de equívoco material no preenchimento dos campos eletrônicos do sistema PJe. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Cuida-se de apreciar o pedido de tutela provisória de urgência de natureza cautelar, fundado no artigo 300 do Código de Processo Civil, cujo deferimento reclama a presença concomitante de dois requisitos: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). A análise dos requisitos comporta, no caso concreto, distinção entre os diferentes pedidos liminares formulados, na medida em que ostentam densidade probatória e natureza jurídica diversas. Passo a apreciá-los separadamente. I — DA PRETENSÃO DE OBSTAR A RESCISÃO E PRESERVAR A POSSE A tese central da pretensão autoral repousa na alegada nulidade do cancelamento contratual por inobservância do procedimento de constituição em mora previsto no artigo 32 da Lei nº 6.766/79. Embora a jurisprudência reconheça que a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, em regra, depende da prévia constituição em mora do comprador, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa, esse entendimento deve ser examinado à luz dos documentos efetivamente trazidos aos autos. E, nesta análise preliminar, tais documentos comprometem a verossimilhança da narrativa do autor em ponto essencial. Com efeito, os comprovantes de pagamento juntados pelo próprio autor revelam que as parcelas nº 88 e 89 do Lote 011 (ID 137760151), com vencimentos em 15/12/2025 e 15/01/2026, foram quitadas somente em 12/03/2026; e que as parcelas nº 46 e 47 do Lote 012 (ID 137760152), com idênticos vencimentos em 15/12/2025 e 15/01/2026, também foram pagas apenas em 12/03/2026. Mais do que isso, a própria notificação extrajudicial firmada em nome do autor em 27/05/2026 (ID 137760160) consigna, de forma expressa, que as últimas parcelas por ele quitadas foram a parcela nº 89 do Lote 011 e a parcela nº 47 do Lote 012, ambas em 12/03/2026. Extrai-se, portanto, da própria manifestação do requerente, que, a partir das parcelas vencidas em fevereiro de 2026, instaurou-se inadimplência que não foi por ele infirmada mediante prova de pagamento. Anoto, em cognição sumária, que os comprovantes Sicredi de IDs 137760151 e 137760152 registram como pagador "Santos Indústria de Confecções Ltda" (CNPJ 33.496.549/0001-78), figurando o autor na condição de devedor e solicitante, circunstância que não infirma o adimplemento das parcelas ali discriminadas, mas que deverá ser oportunamente esclarecida. Considerada a data do ajuizamento (14/06/2026, conforme ID 137760161) e a ausência de prova de pagamento das parcelas vencidas a partir de fevereiro de 2026, a inadimplência aparenta perdurar, neste exame, por período superior a 60 (sessenta) dias. Ademais, consta da Cláusula Décima Segunda, alínea "a", de ambos os contratos (IDs 137758449 e 137758450): "O presente contrato será rescindido, por culpa exclusiva do(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A), em qualquer dos seguintes casos: a) Vencida e não paga qualquer prestação em até 60 (sessenta) dias, este contrato de compromisso será considerado rescindido, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, valendo como CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, nos termos do artigo 474 da Lei 10.406/2002 [...]". No mesmo sentido dispõe a Cláusula Quinta, alínea "b", dos instrumentos. Nesse contexto, e sem prejuízo do necessário aprofundamento da matéria após a instauração do contraditório, momento em que se poderá examinar, com a profundidade que a relevância da tese exige, a controvérsia acerca da imprescindibilidade da interpelação prevista no art. 32 da Lei nº 6.766/79 frente à cláusula resolutiva expressa, o que se verifica neste primeiro exame é que a inadimplência do requerente aparenta perdurar por prazo superior àquele contratualmente estabelecido para a rescisão, circunstância que, somada à existência de cláusula resolutiva expressa, esmaece a probabilidade do direito invocado para o fim de, liminarmente, obstar os efeitos da rescisão e assegurar a manutenção da posse. Registro, ainda, que a tese de nulidade fundada no art. 32 da Lei nº 6.766/79 demanda dilação probatória e contraditório, notadamente para aferir se houve ou não alguma modalidade de constituição em mora, matéria que se encontra em zona de efetiva controvérsia e que não comporta, neste momento, juízo de cognição apto a respaldar a antecipação pretendida quanto a esses pontos. Soma-se a isso que a requerida, na comunicação extrajudicial de 09/06/2026 (ID 137760160), sustenta que os imóveis já teriam sido revendidos a terceiros, atualmente vinculados aos respectivos contratos. Eventual ordem liminar de manutenção ou reintegração de posse em favor do autor projetaria efeitos sobre a esfera jurídica de terceiros que não integram a lide e que sequer foram ouvidos, o que reforça a inadequação da medida nesta fase, à luz do art. 300, §3º, do CPC. II — DA PRETENSÃO DE ABSTENÇÃO DE DESTRUIÇÃO DE BENFEITORIAS E DA AVERBAÇÃO DA DEMANDA NAS MATRÍCULAS Situação diversa, contudo, apresenta-se quanto às medidas de natureza estritamente conservativa, notadamente a averbação da existência da presente demanda junto às matrículas dos imóveis e a abstenção de atos de destruição das benfeitorias. Quanto ao perigo de dano, este se mostra documentalmente amparado. A própria requerida, na comunicação extrajudicial de 09/06/2026 (ID 137760160), admite expressamente que considerou cancelados os contratos, que "os imóveis retornaram ao acervo da empresa, sendo posteriormente revendidos a terceiros", e relata a ocorrência de atos materiais no local, inclusive instalação de poste e energia pelos supostos atuais titulares. Há, portanto, informações que a requerida está revendendo os lotes, com a prática de atos de disposição patrimonial, em curso, sobre bens cuja situação jurídica é justamente o objeto desta lide. Tal circunstância evidencia risco real de consolidação de situações de difícil reversão. sucessivas alienações, alterações registrais e descaracterização física dos imóveis e das benfeitorias, capazes de comprometer a utilidade do provimento jurisdicional final, seja na hipótese de acolhimento do pedido principal (restabelecimento dos contratos), seja na de acolhimento dos pedidos subsidiários (indenização das benfeitorias). Especificamente quanto às benfeitorias, cumpre destacar que o próprio contrato e a legislação de regência asseguram, em qualquer caso de rescisão por inadimplemento, a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79. A própria Cláusula Décima Sexta, parágrafo primeiro, dos contratos firmados, reconhece a indenizabilidade das benfeitorias úteis e necessárias devidamente autorizadas. Desse modo, ainda que se venha a reconhecer, ao final, a regularidade da rescisão, a eventual destruição das benfeitorias no curso da lide poderia inviabilizar a apuração de seu valor e frustrar o direito à indenização legalmente assegurado, com prejuízo de difícil reparação. Presente, pois, o periculum in mora quanto a esses pedidos. E, no ponto, também se faz presente a probabilidade do direito, porquanto: (i) é incontroverso, à luz dos contratos e dos comprovantes, que o autor exerceu a posse dos imóveis por período prolongado e neles promoveu investimentos, havendo início de prova documental das benfeitorias (IDs 137760154 a 137760158); e (ii) o direito à indenização das benfeitorias, na hipótese de rescisão, decorre diretamente da lei, independentemente do desfecho da controvérsia sobre a validade do cancelamento. Acresce que a averbação da existência da demanda nas matrículas e a ordem de abstenção de destruição das benfeitorias ostentam natureza eminentemente conservativa e reversível, limitando-se a dar publicidade a terceiros sobre a litigiosidade dos bens e a impedir a deterioração do estado físico atual, sem desconstituir eventuais negócios já celebrados, sem reintegrar o autor na posse e sem antecipar o mérito, em estrita observância ao disposto no art. 300, §3º, do CPC. Ante o exposto: a) INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência no que concerne à pretensão de obstar os efeitos da rescisão contratual, de impor o restabelecimento dos contratos e de assegurar a manutenção ou imissão na posse dos imóveis, por ausência, nesta fase de cognição sumária, da probabilidade do direito nos moldes exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil; b) DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência, de natureza cautelar, para: b.1) DETERMINAR que a requerida se ABSTENHA de praticar ou de permitir a prática de qualquer ato de destruição, demolição, retirada, remoção ou descaracterização das construções e benfeitorias existentes nos Lotes 011 e 012 da Quadra 031 do Residencial Greenville I, preservando-se o estado físico atual dos bens até ulterior deliberação; b.2) DETERMINAR a averbação da existência da presente demanda junto às matrículas dos imóveis objeto da lide, expedindo-se o competente ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de dar publicidade a terceiros acerca da litigiosidade dos bens, cabendo ao requerente encaminhar a presente decisão ao Cartório competente, arcando com eventuais custas; c) FIXO, para a hipótese de descumprimento da determinação constante do item "b.1", multa diária (astreintes) no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada, por ora, ao montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do art. 537 do Código de Processo Civil, sem prejuízo de oportuna revisão. Deixo de deferir, neste momento, a determinação de abstenção genérica de atos de disposição, cessão, transferência, revenda, oneração ou registro dos imóveis, na medida em que a requerida afirma já ter promovido a revenda a terceiros estranhos à lide, de modo que tal ordem projetaria efeitos sobre a esfera jurídica de quem não foi citado, bastando, para o resguardo do resultado útil do processo nesta fase, a averbação ora deferida. III — DAS DEMAIS DELIBERAÇÕES Quanto à petição de retificação dos dados cadastrais (ID 137840266), defiro-a. Determino à CPE que RETIFIQUE O VALOR DA CAUSA para que dele conste o montante de R$ 207.440,00 (duzentos e sete mil, quatrocentos e quarenta reais), conforme expressamente declinado na petição inicial e na petição de retificação, bem como proceda à anotação, no sistema, da existência de pedido de tutela de urgência, ora apreciado. Após, INTIME-SE o requerente para recolher as custas processuais no prazo de 15 (quinze) dias. Cumprida a determinação, CITE-SE a parte requerida para tomar ciência da ação, bem como INTIMEM-SE as partes para participarem de audiência de conciliação, a ser designada pela Central de Processamento Eletrônico e realizada pelo Centro Judiciário de Solução de Conflitos – CEJUSC, POR VIDEOCONFERÊNCIA. A audiência deve ser designada com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, se possível, devendo a parte requerida ser citada na forma requerida na inicial, com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência, para comparecer à solenidade. Sendo frutífera a conciliação, voltem conclusos para homologação. O prazo para oferecimento de contestação será de quinze dias, cujo termo inicial será o da audiência de conciliação ou do protocolo do pedido de cancelamento da audiência de conciliação ou de mediação apresentado pelo réu, quando ocorrer a hipótese do art. 334, § 4º, inciso I, do Código de Processo Civil. Intime-se a parte requerida, no ato da citação, para que, querendo, no prazo da contestação, traga aos autos os documentos relativos ao histórico financeiro dos contratos, ao procedimento de cancelamento e à alegada revenda dos imóveis, sem prejuízo de ulterior apreciação do pedido de exibição formulado na inicial. Intimem-se. Cumpra-se, servindo a presente decisão como ofício/mandado, no que couber. Ji-Paraná, 18 de junho de 2026 Ana Lucia Mortari Juíza Substituta