DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 2ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234 PROCESSO Nº: 5024576-77.2025.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Imissão] AUTOR: FABIO MARTINS GOMES CPF: ***.***.***-** e outros RÉU: NICOLLI XAVIER CPF: ***.***.***-** SENTENÇA FÁBIO MARTINS GOMES e VÂNIA PATRÍCIA LIMA LEITE, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram a presente AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA em face de NICOLLI XAVIER, também qualificada, sustentando, em síntese, serem os legítimos proprietários do imóvel constituído pelo apartamento situado na Rua José de Sales Pinto, nº 430, Apt. 302, Bairro Bom Repouso, em Betim/MG, CEP 32.606-198, registrado sob a Matrícula nº 167.962 no Cartório de Registro de Imóveis competente. Informam que a aquisição do referido bem ocorreu por meio de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal (Licitação Aberta nº 0090/0324), realizado em 26 de fevereiro de 2025. Aduzem que o título translativo da propriedade foi devidamente registrado em 29 de maio de 2025, conforme certidão de inteiro teor colacionada ao feito (ID 10493256397). Relatam os requerentes que, malgrado a titularidade do domínio, a Ré permanece ocupando o imóvel e se recusa terminantemente a desocupá-lo. Esclarecem que promoveram a notificação extrajudicial da ocupante em 06 de junho de 2025 (ID 10493256696), concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, o qual transcorreu in albis. Argumentam que a resistência injustificada da Ré lhes impõe severo prejuízo, uma vez que estão privados da fruição do bem, ao passo que permanecem responsáveis pelo pagamento de tributos e taxas condominiais de natureza propter rem. Com amparo nos artigos 1.204, 1.205 e 1.228 do Código Civil, requereram a concessão de tutela de urgência para a imediata imissão na posse e, ao final, a procedência dos pedidos para consolidar a posse definitiva, além da condenação da Ré ao pagamento de aluguéis (taxa de ocupação) e encargos incidentes sobre o imóvel desde a constituição em mora. Os autores comprovaram o recolhimento das custas processuais (ID 10495368996) e colacionaram novos documentos (ID 10498711299 e ID 10498712648). A decisão de ID 10513219717 deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, determinando que a Ré desocupasse o imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de imissão compulsória. Na mesma oportunidade, designou-se audiência de conciliação. A Ré foi regularmente citada e intimada da decisão liminar, conforme certidão lavrada pelo Oficial de Justiça (ID 10532885059). Realizada a audiência de conciliação perante o CEJUSC (ID 10643237485), a tentativa de autocomposição restou frustrada em razão da ausência injustificada da parte Ré, embora devidamente citada. Certificou-se o decurso do prazo legal sem que a Ré apresentasse contestação (ID 10659826142). Intimados a especificarem provas (ID 10659833282), os autores manifestaram-se pelo julgamento antecipado da lide, asseverando que o acervo documental constante dos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia (ID 10665317541). É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil, tendo em vista a ocorrência da revelia e a ausência de necessidade de produção de outras provas. Revelia. Conforme se extrai dos autos, a Ré foi devidamente citada (ID 10532885059), mas quedou-se inerte, deixando de apresentar contestação no prazo legal, conforme certificado no (ID 10659826142). Operam-se, portanto, os efeitos da revelia previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelos autores na exordial. Ressalte-se que a presunção de veracidade, embora relativa, encontra pleno suporte na prova documental robusta produzida pelos requerentes, não incidindo, no caso, nenhuma das exceções previstas no artigo 345 do Codex Processual. Mérito. A ação de imissão de posse possui natureza petitória e destina-se a permitir que o proprietário, munido de título de domínio, mas que jamais exerceu a posse direta sobre o bem, possa havê-la de quem injustamente a detenha. Trata-se de pretensão fundamentada no jus possidendi, decorrente do direito de propriedade assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil, que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Para a procedência da pretensão de imissão de posse, exige-se a demonstração de três requisitos fundamentais: a) a prova da titularidade do domínio pelo autor; b) a individualização da coisa; e c) a posse injusta exercida pela parte ré. Quanto à titularidade do domínio e à individualização do bem, estas restaram sobejamente comprovadas pela Certidão de Inteiro Teor da Matrícula nº 167.962 (ID 10493256397). O documento atesta que os autores adquiriram o imóvel — apartamento 302, situado na Rua José de Sales Pinto, nº 430, em Betim/MG — por meio de escritura pública de compra e venda decorrente de leilão extrajudicial, com o devido registro no fólio imobiliário em 29/05/2025 (R-11 da referida matrícula). A validade da arrematação extrajudicial e do registro subsequente confere aos autores o direito de exercer todos os poderes inerentes à propriedade. Eventuais vícios no procedimento de execução extrajudicial promovido pelo credor fiduciário em face do antigo devedor são res inter alios acta (coisa realizada entre outros) em relação ao adquirente de boa-fé, não obstando o direito deste de ser imitido na posse do bem, conforme inteligência do artigo 30 da Lei nº 9.514/97. No que tange à posse injusta, o conceito, para fins de ação petitória, é amplo e abrange toda e qualquer posse que não encontre justificativa em título jurídico oponível ao proprietário. No caso vertente, a ocupação da Ré tornou-se inequivocamente precária e injusta a partir do momento em que, devidamente notificada para desocupar o bem em 30 dias (ID 10493256696), permaneceu no imóvel sem qualquer amparo legal ou contratual. A resistência da ocupante em restituir o bem aos novos proprietários, mesmo após a constituição em mora, caracteriza a injustiça da posse, autorizando a proteção jurisdicional pleiteada. Os autores, na condição de proprietários registrais, não podem ser compelidos a suportar indefinidamente a ocupação de terceiro que não possui título capaz de se sobrepor ao domínio. Taxa de ocupação e encargos. Os autores pleitearam, ainda, a condenação da Ré ao pagamento de aluguéis (taxa de ocupação) e demais encargos (IPTU e condomínio) incidentes sobre o imóvel desde a constituição em mora. O pedido encontra amparo no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, bem como na responsabilidade civil pela ocupação indevida de imóvel alheio. A permanência da Ré no imóvel após o prazo concedido na notificação extrajudicial privou os proprietários da livre disposição do bem, ensejando o dever de indenizar pela fruição indevida. A taxa de ocupação, com natureza de aluguel indenizatório, deve incidir desde a data em que a posse se tornou injusta (fim do prazo da notificação extrajudicial) até a efetiva imissão dos autores na posse do bem. O valor mensal deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento, tomando-se como parâmetro o valor locatício de mercado para imóveis de idêntico padrão na mesma localidade. Quanto aos encargos como taxas condominiais e IPTU, tratando-se de obrigações propter rem, a responsabilidade pelo pagamento durante o período de ocupação exclusiva e indevida recai sobre a Ré. Eventuais valores comprovadamente quitados pelos autores referentes ao período em que a Ré permaneceu no imóvel após a notificação devem ser por ela reembolsados, sob pena de enriquecimento ilícito. Desta feita, a procedência total dos pedidos é medida imperativa, confirmando-se a tutela de urgência outrora deferida. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONFIRMAR a tutela de urgência deferida no ID 10513219717 e determinar a IMISSÃO DEFINITIVA dos autores FÁBIO MARTINS GOMES e VÂNIA PATRÍCIA LIMA LEITE na posse do imóvel constituído pelo apartamento nº 302, situado na Rua José de Sales Pinto, nº 430, Bairro Bom Repouso, Betim/MG, objeto da Matrícula nº 167.962 do Cartório de Registro de Imóveis de Betim. Caso a desocupação ainda não tenha ocorrido voluntariamente, expeça-se, imediatamente, o mandado de imissão compulsória, facultado o uso de força policial e arrombamento, se necessário; CONDENAR a Ré NICOLLI XAVIER ao pagamento de taxa mensal de ocupação (aluguel indenizatório) em favor dos autores, devida desde 06 de julho de 2025 (termo final do prazo da notificação extrajudicial de ID 10493256696) até a data da efetiva desocupação e entrega das chaves. O valor mensal do aluguel deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, ambos a contar de cada vencimento mensal; CONDENAR a Ré ao reembolso dos valores comprovadamente pagos pelos autores a título de IPTU, taxas condominiais e demais encargos propter rem incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação exclusiva da demandada, compreendido entre 06/07/2025 e a efetiva desocupação/imissão na posse. Considerando-se a constituição em mora pela notificação extrajudicial, sobre os valores deverão incidir a taxa SELIC a título de correção monetária e juros de mora (ID 10493256696). CONDENO a Ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de recurso de apelação, cumpra-se o disposto no artigo 1.010 do Código de Processo Civil. Ao final, com o trânsito em julgado e observadas as formalidades legais, baixar e arquivar. Intime (m) -se. Cumpra-se. Betim, data da assinatura eletrônica. RODRIGO MARTINS FARIA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Betim