DJEN TJPR — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA VARA DA FAZENDA PÚBLICA DE LONDRINA - PROJUDI Avenida Duque de Caxias, 689 - Anexo I, 6º Andar - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - Fone: 4335723231 - E-mail: lon-30vj-s@tjpr.jus.br Autos nº. 0013891-20.2026.8.16.0014 Processo:   0013891-20.2026.8.16.0014 Classe Processual:   Mandado de Segurança Cível Assunto Principal:   ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis Valor da Causa:   R$454.960,00 Impetrante(s):   DC E DP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (CPF/CNPJ: 60.914.445/0001-09) Rebouças, 276 apto 2 - Vitória - LONDRINA/PR - CEP: 86.060-680 - E-mail: diamantecontabilidade@hotmail.com - Telefone(s): (43) 99626-8674 Impetrado(s):   Município de Londrina/PR (CPF/CNPJ: 75.771.477/0001-70) RUA DUQUE DE CAXIAS, 635 CENTRO CIVICO - JARDIM MAZZEI II - LONDRINA/PR - CEP: 86.015-901 Secretário da Fazenda do Município de Londrina (CPF/CNPJ: Não Cadastrado) Av Duque de Caxias , 635 - LONDRINA/PR       Vistos e examinados estes autos de MANDADO DE SEGURANÇA sob nº 0013891-20.2026.8.16.0014, impetrado por DC E DP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.   I. RELATÓRIO. DC E DP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, qualificada nos autos, impetrou MANDADO DE SEGURANÇA em face de ato praticado pelo Sr. SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE LONDRINA/PR, também qualificado, afirmando, em resumo, que: a) integralizou seu capital social mediante transferência de dois imóveis rurais, quais sejam, matrícula sob nº 2.399, no valor de R$ 7.000.000,00, e matrícula sob nº 2.761, no valor de R$ 800.000,00, ambos do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina; b) para viabilizar o registro da transmissão perante o Ofício de Registro de Imóveis, solicitou a emissão de guia de ITBI junto à municipalidade (SEIs sob nº 19.006.131672/2025-09 e 19.006.131713 /2025-59); c) ocorre que, de forma arbitrária e unilateral, a Fazenda Pública Municipal emitiu a guia de ITBI atribuindo um valor venal que destoa da realidade econômica, produtiva e de mercado do bem (R$ 16.940.000,00 para o bem de matrícula sob nº 2.399 e R$ 5.808.000,00 para o bem de matrícula sob nº 2.761), o que representa um valor muito superior ao valor declarado/histórico e que não traduz a realidade do valor para integralização ao capital social da empresa. Postulou, com isso, pela concessão de provimento liminar voltado a conferir à impetrante o direito de efetuar o depósito judicial do montante integral do crédito tributário exigido e declarar a suspensão da sua exigibilidade. Ao final, pugnou pelo reconhecimento do direito do recolhimento do ITBI com base no valor declarado. Deu valor à causa e juntou documentos (seq. 1.2/1.11 e 21.2/21.3). O pedido liminar foi deferido à seq. 23. A impetrante efetuou os respectivos depósitos às seqs. 38 e 39. A autoridade coatora prestou informações conjuntas com o MUNICÍPIO DE LONDRINA, sustentando, em suma, que (seq. 54.1): a) o ITBI é tributo de competência municipal, cuja base de cálculo é o valor venal do bem (ou seja, o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista); b) no caso, após requerimento da impetrante, foram emitidos os Laudos de Avaliação nº 087/2025 e nº 088/2025 pelo Sr. Auditor Fiscal, concluindo que os valores declarados pelo contribuinte são incompatíveis com os valores dos imóveis em condições normais de mercado. Na sequência, irresignado, a impetrante protocolou os pedidos de avaliação especial para os imóveis rurais, que restaram indeferidos; c) as regras estipuladas pela União por lei ordinária federal, destinadas a reger o Imposto de Renda, jamais poderiam modificar o regramento relativo ao ITBI, imposto instituído pelos Municípios. Requereu a denegação da segurança. Juntou documentos (seq. 54.2/54.8). A impetrante retornou aos autos à seq. 60, reiterando os pedidos iniciais. Ouvido, entendeu o Ministério Público ser desnecessária a sua intervenção no feito (seq. 63). Foi juntado cálculo de custas e despesas processuais, certificando-se a inexistência de valores pendentes de recolhimento (seq. 73). É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO. II.I. Trata-se de MANDADO DE SEGURANÇA impetrado por DC E DP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, qualificada nos autos, questionando o arbitramento, pela municipalidade, da base de cálculo do ITBI incidente sobre a alienação dos imóveis de matrículas sob nº 2.399 e 2.761, ambos do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina. II.II. Como é de sabença, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou direito transmitido (CTN, art. 38). Segundo Paulo Roberto Lyrio Pimenta, “valor venal é o provável valor que o imóvel poderá alcançar em uma transação à vista, segundo as condições normais do mercado” (in Curso de Direito Tributário, 2ª ed., JusPODIVM, 2025, p. 964); difere do preço da venda, que é fixado livremente pelas partes. Por se tratar de imposto que incide sobre transmissão por ato oneroso, o “ponto de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral, que é a compra e venda, [é] o preço”, que funciona “como uma declaração de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN” (Hugo de Brito Machado in Curso de Direito Tributário, 31ª ed., São Paulo: Malheiros Editores, 2010, p. 420). Diz, a propósito, o Código Tributário Nacional: “Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”. Sobre o tema, fixou o Col. STJ, através do Tema Repetitivo 1113, a seguinte tese: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente” (destaquei). No voto emitido no REsp 1937821/SP, recurso paradigma que fundamentou o Tema Repetitivo, o Exmo. Sr. Min. Rel. Gurgel de Faria destacou que o ITBI comporta duas das modalidades de lançamento originário, quais sejam, “por declaração ou por homologação, a depender da legislação municipal de cada ente tributante, sendo inviável ao fisco proceder, de antemão, ao seu lançamento de ofício”. Sendo assim, caso o Fisco discorde do valor declarado pelo contribuinte, deverá instaurar “procedimento administrativo próprio [...] que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel (benfeitorias, estado de conservação, etc.) e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado”. É isso, aliás, o que prevê o Código Tributário do Município de Londrina (Lei Municipal n° 7.303 /97), com redação dada pela Lei Municipal n° 12.576/2017, a saber: “Art. 183. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel e dos bens ou direitos transmitidos apurado na data do efetivo recolhimento do tributo. Parágrafo único. O valor venal será declarado pelo contribuinte ou arbitrado pelo Fisco, na forma da lei e do regulamento” (destaquei). II.III. Na espécie, questiona a parte impetrante o lançamento do ITBI de 02 operações distintas. Para atestar a regularidade de cada lançamento, é necessária a análise individualizada de cada tributo: a) Imóvel de matrícula nº 2.399, do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina: Em 18/07/2025, a impetrante protocolou perante a Secretaria Municipal de Fazenda o Formulário de Entrada ITIBI Rural nº 79/2025, requerendo a emissão de guia do imposto incidente sobre a transmissão, de Maria Maiolli Covino para si, do imóvel objeto da matrícula nº 2.399 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina. No formulário, indicou como valor do negócio o montante de R$ 7.000.000,00 (seq. 54.4, pg. 01). Trouxe instrumento que apontou o mesmo valor do imóvel em R$ 7.000.000,00 (seq. 54.4, pgs. 04/12). O protocolo deu origem ao Processo Administrativo nº 19.006.131672/2025-09. Em 12/08/2025, por meio do Laudo de Avaliação nº 87/2025 (Despacho Administrativo nº 115915/2025 - seq. 54.4, pg. 55), o Fisco Municipal recusou a base de cálculo declarada pelo contribuinte. O documento, contudo, não explicitou os elementos concretos que teriam justificado a avaliação nem evidenciou a instauração, naquele momento, de procedimento de arbitramento que assegurasse ao sujeito passivo o exercício do contraditório e da ampla defesa. Esse é o conteúdo do laudo avaliatório: "LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº: 087/2025 ADQUIRENTE(S): DC E DP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA TRANSMITENTE(S): MARIA MAIOLLI COVINO E OUTROS PROCESSO Nº: 19.006.131672/2025-09 IMÓVEL AVALIANDO: Uma área de terras com 14,00 alqueires paulistas, constituída pelos lotes de terras sob nrs. 263, 264 e 265, com áreas de 5,00; 5,00 e 4,00 alqueires paulistas, respectivamente, situados na Gleba Ribeirão Jacutinga. VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 16.940.000,00 (Dezesseis milhões, novecentos e quarenta mil reais) DATA: Londrina, 12 de agosto de 2.025". Na mesma data, através do Despacho Administrativo nº 115920/2025 (seq. 54.4, pg. 56), limitou-se a municipalidade a afirmar que “o valor declarado [...] é incompatível com o valor do imóvel em condições normais de mercado”, conforme “diligências necessárias para apuração do valor venal do imóvel”. Emitiu, na sequência, a guia do ITBI com base no valor arbitrado pelo Fisco Municipal (seq. 54.4, pg. 58). No dia 09/09/2025 (seq. 54.4, pgs. 60/62), a impetrante apresentou solicitação de reavaliação e impugnação do valor venal atribuído ao imóvel. À frente, a municipalidade informou que o processo correto para revisão de valor venal deveria ser proposto por via administrativa específica (seq. 54.4, pg. 64). Com isso, em 10/09/2025 (seq. 54.5, pgs. 01/02) a impetrante protocolou Pedido de Avaliação Especial de Valor Venal para ITBI, apontando a avaliação exorbitante do bem. O protocolou deu origem ao Processo Administrativo nº 19.006.168263/2025-50. Em 11/12/2025, através do Despacho Administrativo nº 185074/2025 (seq. 54.5, pgs. 10/12), o requerimento foi indeferido. Na oportunidade, porém, ateve-se a municipalidade a afirmar que “o valor obtido através do Laudo de Avaliação nº 087/2025(R$ 16.940.000,00) foi confeccionado de modo a refletir o real valor de mercado/valor venal do imóvel [...], uma vez que o Laudo de Avaliação é um relatório com fundamentação técnica e científica elaborado por profissional capacitado, em conformidade com a NBR 14.653 da ABNT, para avaliar um bem imóvel de acordo com o seu valor de mercado”. Os fundamentos apresentados, como se vê, novamente não individualizam as características do imóvel ou as circunstâncias que justificariam o afastamento do valor declarado pelo contribuinte. b) Imóvel de matrícula nº 2.761 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina: Em 18/07/2025, a impetrante protocolou perante a Secretaria Municipal de Fazenda o Formulário de Entrada ITIBI Rural nº 80/2025, requerendo a emissão de guia do imposto incidente sobre a transmissão, de Aulo Augusto Prato para si, do imóvel objeto da matrícula nº 2.761 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina. No formulário, indicou como valor do negócio o montante de R$ 7.000.000,00 (seq. 54.8, pg. 01). Trouxe instrumento de constituição de sociedade que apontou o valor do imóvel em R$ 800.000,00 (seq. 54.8, pgs. 16/24). O protocolo deu origem ao Processo Administrativo nº 19.006.131713/2025-59. Em 12/08/2025, por meio do Laudo de Avaliação nº 88/2025 (Despacho Administrativo nº 115991/2025 - seq. 54.8, pg. 32), o Fisco Municipal recusou a base de cálculo declarada pelo contribuinte. O documento, contudo, não explicitou os elementos concretos que teriam justificado a avaliação nem evidenciou a instauração, naquele momento, de procedimento de arbitramento que assegurasse ao sujeito passivo o exercício do contraditório e da ampla defesa. Esse é o conteúdo do laudo avaliatório: "LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº: 088/2025 ADQUIRENTE(S): DC E DP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA TRANSMITENTE(S): AULO AUGUSTO PRATO E SUA MULHER PROCESSO Nº: 19.006.131713/2025-59 IMÓVEL AVALIANDO: Um lote de terras sob nº 265-A, com a área de 4,00 alqueires paulistas, ou sejam, 96.800,00 m², situado na Gleba Jacutinga. VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 5.808.000,00 (Cinco milhões, oitocentos e oito mil reais) DATA: Londrina, 12 de agosto de 2.025". Na mesma data, através do Despacho Administrativo nº 116001/2025 (seq. 54.8, pg. 33), limitou-se a municipalidade a afirmar que “o valor declarado [...] é incompatível com o valor do imóvel em condições normais de mercado”, conforme “diligências necessárias para apuração do valor venal do imóvel”. Emitiu, na sequência, a guia do ITBI com base no valor arbitrado pelo Fisco Municipal (seq. 54.8, pg. 35). No dia 09/09/2025 (seq. 54.8, pgs. 37/39), a impetrante apresentou solicitação de reavaliação e impugnação do valor venal atribuído ao imóvel alienado. A municipalidade, por sua vez, informou que o processo correto para revisão de valor venal deveria ser proposto por via administrativa específica (seq. 54.8, pg. 41). Assim, em 10/09/2025 (seq. 54.6, pgs. 01/02), a impetrante protocolou Pedido de Avaliação Especial de Valor Venal para ITBI, destacando a avaliação exorbitante do imóvel. O protocolou deu origem ao Processo Administrativo nº 19.006.168270/2025-51. Em 25/11/2025, através do Despacho Administrativo nº 185074/2025 (seq. 54.6, pgs. 07/09), o requerimento foi indeferido. Na oportunidade, ateve-se a municipalidade a afirmar que “o valor apresentado no Laudo de Avaliação nº 088/2025 — R$ 5.808.000,00 para o Lote nº 265-A — corresponde ao montante determinado pelo processo avaliativo, realizado por profissional capacitado, com fundamento em metodologia reconhecida, embasamento técnico-científico e em estrita conformidade com os requisitos da ABNT NBR 14.653, destinados à apuração do valor de mercado do imóvel objeto da análise”. Os fundamentos apresentados, porém, não individualizam as características do imóvel ou as circunstâncias que justificariam o afastamento do valor declarado pelo contribuinte. Em relação a este imóvel, a só divergência entre o valor da transação devidamente informado - R$ 800.000,00 - e o valor declarado pelo impetrante no formulário inicial - R$ 7.000.000,00 -, não supre a necessidade de instauração de procedimento regular de arbitramento, nem dispensa a explicitação dos elementos que fundamentariam a revisão da base de cálculo da tributação. Sobre o tema, já decidiu o E. TJPR: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. DECISÃO LIMINAR QUE DETERMINA A EMISSÃO DE GUIAS DE ITBI COM A BASE DE CÁLCULO DOS VALORES DA ESCRITURA PÚBLICA. O VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE GOZA DE PRESUNÇÃO DE QUE É CONDIZENTE COM O VALOR DE MERCADO, QUE SOMENTE PODE SER AFASTADO MEDIANTE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. TEMA REPETITIVO 1113 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DA COMPLEMENTAÇÃO POSTERIOR DO IMPOSTO PELO FISCO, ATRAVÉS DE PROCEDIMENTO PRÓPRIO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA DO FISCO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO” (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0035847-42.2023.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR SERGIO ROBERTO NOBREGA ROLANSKI - J. 07.08.2023). Procedem, pois, os pedidos iniciais. Não obstante, como já destacado na decisão liminar, a concessão da segurança não impede que o ente fazendário, valendo-se do procedimento fiscal apropriado, efetue lançamento de ofício do valor complementar do imposto eventualmente devido, se for o caso. III. DISPOSITIVO. Diante do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, concedo a segurança para, declarando a nulidade dos lançamentos por arbitramento efetuados nos Processos Administrativos nº 19.006.131672/2025-09 e nº 19.006.131713/2025-59, reconhecer o direito do impetrante de recolher o ITBI com base nos valores das efetivas transações imobiliárias indicados no instrumento de aquisição, na forma da fundamentação. Condeno o MUNICÍPIO DE LONDRINA/PR ao pagamento das custas processuais. Sem honorários advocatícios (Lei n° 12.016/2009, art. 25). Oficie-se, com cópia de inteiro teor desta decisão, à autoridade apontada como coatora, bem como ao representante judicial da pessoa jurídica interessada, na forma do artigo 13, da Lei nº 12.016/2009. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Decorrido o prazo recursal, com ou sem recurso voluntário, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, para o reexame necessário (Lei n° 12.016/2009, art. 14, §1°). Cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça no que for pertinente. Demais diligências necessárias. Londrina, data lançada eletronicamente. (assinado digitalmente) Marcus Renato Nogueira Garcia Magistrado (m)