DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Serrana / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Serrana Avenida Coronel Pacífico Pinto, 281, Fausto Pinto da Fonseca I, Nova Serrana - MG - CEP: 35523-210 PROCESSO Nº: 5004076-44.2023.8.13.0452 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Perdas e Danos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: TANIA SOCORRO DE CARVALHO NOGUERIA CPF: ***.***.***-** RÉU: JULIO ALFREDO RIBEIRO CPF: ***.***.***-** e outros SENTENÇA I. RELATÓRIO TÂNIA SOCORRO DE CARVALHO NOGUEIRA ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores cumulada com Indenização por Danos Morais em face de JULIO ALFREDO RIBEIRO, JOSÉ FRANCISCO RIBEIRO e GERALDO DONIZETE RIBEIRO, alegando, em síntese, que celebrou dois contratos de compromisso de compra e venda referentes a frações ideais no denominado "Chacreamento Fazenda Retiro", no Município de Perdigão/MG. Aduz que o primeiro contrato(Contrato nº 68), firmado com o réu Júlio Alfredo Ribeiro em 15/09/2015, teve por objeto a gleba nº 70-A, com área de 250 m², pelo preço total de R$ 68.750,00, a ser pago mediante entrada de R$ 2.000,00 e 150 parcelas mensais de R$ 445,00 (ID 9783977348), do qual efetuou o pagamento histórico de R$ 31.905,80. Quanto ao segundo ajuste (Contrato nº 19), celebrado em 10/01/2020 com os réus José Francisco Ribeiro e Geraldo Donizete Ribeiro, teve por objeto a gleba contígua de nº 70-B, com área de 250 m², pelo valor de R$ 40.000,00, integralmente quitado. A autora sustentou a irregularidade do parcelamento do solo rural para fins urbanos ao tempo das contratações, o descumprimento das obras de infraestrutura básica e a ilicitude da cláusula de reajuste das parcelas indexada ao salário mínimo. Requereu a concessão de tutela de urgência, a decretação da rescisão de ambos os contratos com a restituição integral das quantias pagas, a cobrança da cláusula penal de 10% e a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. Juntou documentos. Por meio da decisão de ID 9815587425, o aditamento foi recebido, o valor da causa foi retificado de ofício para R$ 123.750,00, deferiu-se a gratuidade da justiça à autora e concedeu-se a tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas e determinar que os réus se abstivessem de cobranças e de restrições cadastrais. Os três réus apresentaram contestação conjunta com reconvenção sob o ID 10467261117. Pleitearam a gratuidade de justiça e defenderam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, alegaram a validade dos contratos, destacando que a cláusula de indexação ao salário mínimo comporta substituição pelos índices contratuais subsidiários (INPC ou IGP-M), que as obras de rede elétrica foram implementadas desde 2010 e que o loteamento foi devidamente regularizado perante o Município de Perdigão e registrado na matrícula nº 107.844 do Registro de Imóveis de Nova Serrana em 14/04/2023. Impugnaram a existência de danos morais e, em sede de reconvenção, postularam a revogação da decisão liminar, a constituição da autora em mora para o pagamento das parcelas inadimplidas da gleba 70-A ou, subsidiariamente, a rescisão por culpa da compradora com retenção de valores, encargos moratórios, indenização por fruição e reintegração de posse. Juntaram documentos. A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção no ID 10478918124, pleiteando a decretação de revelia dos dois primeiros réus, impugnando a gratuidade de justiça requerida pelos contestantes e rechaçando as pretensões reconvencionais. Intimadas as partes para especificação de provas, a autora e os réus manifestaram desinteresse na dilação probatória e requereram o julgamento antecipado do mérito (ID 10645608944 e ID 10651916579). É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO II.I. Revelia A autora requereu a decretação da revelia dos réus Júlio Alfredo Ribeiro e José Francisco Ribeiro. Tratando-se de litisconsórcio passivo, a contagem do prazo para resposta rege-se pela regra do artigo 231, §1º, do CPC, segundo a qual o início do prazo para contestar corresponde à última data de juntada aos autos do mandado de citação cumprido. No caso concreto, a juntada do mandado de citação do réu Geraldo Donizete Ribeiro se deu em 16/05/2025 (ID 10451475607), tendo sido a peça de contestação conjunta protocolizada em 06/06/2025 (ID 10467261117). Desse modo, o oferecimento da defesa deu-se dentro do prazo legal de 15 dias para todos os litisconsortes, restando tempestiva a resposta conjunta e descabida qualquer presunção ficta de veracidade decorrente do artigo 344 do Código de Processo Civil. Rejeito o pedido de decretação de revelia. II.II. Impugnação à gratuidade da justiça requerida pelos réus A impugnou o pleito de gratuidade de justiça deduzido pelos réus (ID 10478918124). O art. 5º, LXXIV, da CF/88 exige a comprovação da impossibilidade de a parte arcar com as custas e despesas do processo, sem prejuízo de seu sustento próprio ou de sua família. A simples declaração de impossibilidade de custear tais despesas processuais estabelece mera presunção relativa da hipossuficiência, que cede diante de outros elementos que sirvam para indicar a capacidade financeira. No caso dos autos, a parte autora alegam ser “apontador de palito” (réu Júlio Alfredo Ribeiro) e “produtor rural” (réus José Francisco Ribeiro e Geraldo Donizete Ribeiro), mas, para além da autodeclaração de hipossuficiência e de algumas declarações de renda, nenhum outro documento que subsidie o pedido de concessão da assistência judiciária gratuita foi acostado aos autos. Nesse sentido, intimem-se os réus para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovarem, sob pena de indeferimento da benesse, a aventada insuficiência de recursos para fazer jus à concessão dos benefícios da gratuidade judiciária, através dos seguintes documentos: a) Cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social – CTPS ou dos 3 (três) últimos contracheques, se laboralmente ativo, ou extrato de benefício previdenciário, se laboralmente inativo; Cópia das 3 (três) últimas Declarações de Imposto de Renda e cópia dos extratos bancários dos 3 (três) últimos meses; b) Declaração de renda dos últimos 5 (cinco) anos, firmada de próprio punho, para o caso de não dispor dos documentos elencados no item “a”; c) Relação de todos os bens móveis e imóveis de propriedade e posse (comodato e aluguel); d) Todas as rendas dos últimos 5 (cinco) anos, seja por aluguel, prestação de serviços, doações, etc. e) As 3 (três) últimas faturas dos cartões de crédito relativas a todas as instituições bancárias em que a parte é cliente. f) Certidões emitidas pelo CRI via do sítio eletrônico da Central Eletrônica de Registro de Imóveis do Estado de Minas Gerais (https://www.crimg.com.br/) e DETRAN (retirada gratuitamente no site do DETRAN/MG). Os documentos devem ser firmados pela parte interessada, sob pena de responsabilidade civil e penal por falsidade, se for o caso. Documentos fiscais e bancários, se apresentados, deverão ser mantidos sob sigilo nos autos. II.III. Mérito Inicialmente, cumpre reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica existente entre as partes, rejeitando-se a tese defensiva dos réus de que o negócio possuiria natureza puramente civil entre particulares. Com efeito, a comercialização massiva e fracionada da gleba originária de 14,3396 hectares em mais de 103 unidades autônomas ("Chacreamento Fazenda Retiro") evidencia a atuação habitual dos réus no parcelamento e na disponibilização de lotes no mercado imobiliário para fins de moradia. Desse modo, os réus enquadram-se no conceito de fornecedores previsto no artigo 3º do CDC, ao passo que a adquirente figura como consumidora e destinatária final do bem, nos termos do artigo 2º do mesmo diploma legal. Plenamente aplicáveis, portanto, as normas protetivas e de ordem pública consumeristas. Ultrapassado esse aspecto, a controvérsia cinge-se à resolução dos dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda referentes às frações de solo denominadas glebas nº 70-A e nº 70-B do imóvel "Fazenda do Retiro", Município de Perdigão/MG, em decorrência, essencialmente, da ausência de aprovação municipal e de prévio registro imobiliário do parcelamento do solo à época das contratações. O artigo 37 da Lei Federal nº 6.766/1979 estabelece vedação expressa à comercialização de parcelas de loteamento ou desmembramento antes do devido registro imobiliário. Trata-se de norma de ordem pública destinada a resguardar o planejamento territorial, a função social da propriedade e a segurança jurídica dos adquirentes. Conforme se extrai da certidão de inteiro teor da matrícula nº 107.844 do Registro de Imóveis de Nova Serrana (ID 10467278109), a regularização fundiária do núcleo informal "Bairro Retiro" somente veio a ser registrada em 14/04/2023, mediante certidão expedida pelo Município de Perdigão em setembro de 2022. Constata-se, portanto, que, ao tempo em que os contratos foram celebrados e durante quase toda a sua execução (de 2015 a abril de 2023), as glebas comercializadas constituíam parcelamento rural irregular para fins urbanos, sem individualização matricial e sem aprovação do projeto de infraestrutura básica. A pactuação sobre fração ideal de loteamento clandestino configura grave inadimplemento e ilicitude originária imputável aos vendedores (artigo 37 da Lei nº 6.766/1979 c/c os artigos 104, II, e 166, II, do Código Civil), ensejando a rescisão dos pactos por culpa exclusiva dos réus e assegurando à autora a restituição integral das quantias desembolsadas. Nesse sentido, consolidou-se a jurisprudência do STJ e do TJMG: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo. 9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários. (REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.) (grifei) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - PARCELAMENTO CLANDESTINO - OBJETO ILÍCITO - NULIDADE ABSOLUTA. 1. É nulo o contrato de compra e venda de imóvel localizado em loteamento irregular e não registrado, por violação ao disposto no art. 37 da Lei nº. 6.766/79. 2. A ciência das partes sobre a ausência de registro e a irregularidade do loteamento não afasta a ilicitude do objeto, nem impede a decretação de nulidade do negócio jurídico. 3. A nulidade do contrato impõe a restituição integral dos valores pagos pela parte compradora. 4. Inexiste litigância de má-fé quando os pedidos formulados são acolhidos judicialmente, sendo legítima a busca da parte pela tutela jurisdicional. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.192699-4/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2025, publicação da súmula em 15/07/2025) (grifei) Dessa forma, os vendedores incorreram em infração legal e descumprimento de sua obrigação de entregar imóvel regularizado. Cumpre pontuar que a superveniente regularização fundiária do parcelamento do solo não tem o condão de convalidar automaticamente os negócios jurídicos celebrados de forma irregular, notadamente diante da manifesta e legítima vontade da adquirente em rescindir as avenças em razão do inadimplemento originário dos alienantes, restando plenamente justificada a rescisão dos contratos por culpa exclusiva dos réus. Reconhecida a culpa exclusiva dos promitentes vendedores pelo desfazimento dos vínculos contratuais, assiste à autora o direito à rescisão de ambos os contratos (gleba 70-A, contrato nº 68, e gleba 70-B, contrato nº 19), com o restabelecimento do estado anterior (status quo ante). A restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, em parcela única, sendo descabida qualquer retenção pelos réus reconvintes, a teor do enunciado 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Destaque-se, no tocante ao Contrato nº 68 (gleba 70-A), que embora a autora tenha instruído a inicial com planilha demonstrativa indicando o pagamento da quantia histórica de R$ 31.905,80 (ID 9783981190), os réus, em sua peça contestatória, não impugnaram especificamente a realização de tais pagamentos nem o montante apontado, limitando-se a sustentar a validade da contratação e a pleitear a cobrança de parcelas em aberto, tornando a matéria fática incontroversa nos termos do artigo 341 do Código de Processo Civil. Em relação ao Contrato nº 19 (gleba 70-B), os réus também não controverteram o pagamento integral do preço ajustado de R$ 40.000,00, cuja quitação integral restou incontroversa nos autos (ID 9783989043 e ID 10467261117). No tocante ao pedido de declaração de nulidade da cláusula terceira, parágrafo primeiro do contrato n.º 68 (gleba 70-A), por vincular o reajuste das prestações ao salário mínimo, verifica-se que de fato há tal estipulação no contrato, sendo ela vedada expressamente pelo artigo 7º, inciso IV, da Constituição Federal. Contudo, a pretensão autoral voltada ao recálculo das prestações e à restituição do indébito decorrente dessa nulidade (alínea "g" da petição inicial) resta prejudicada em razão do acolhimento do pedido de rescisão global do negócio jurídico e da restituição integral da totalidade das quantias pagas pela compradora, providência que já restabelece integralmente o status quo ante e absorve qualquer eventual saldo de repetição. A autora ainda postulou a condenação dos réus ao pagamento de multa pelo descumprimento dos contratos. A cláusula 18ª, parágrafo primeiro, dos respectivos instrumentos (ID 9783977348 e ID 9783989043) estabeleceu penalidade de 10% sobre o valor total do negócio em razão da rescisão motivada por descumprimento. Tendo os réus dado causa à rescisão em razão da alienação de loteamento clandestino e irregular, impõe-se a aplicação da referida cláusula penal em desfavor dos vendedores, fixando-se a multa de 10% sobre o valor do contrato nº 68 (R$ 6.875,00) a cargo do réu Júlio Alfredo Ribeiro e de 10% sobre o valor do contrato nº 19 (R$ 4.000,00) a cargo do réu José Francisco Ribeiro e Geraldo Donizete Ribeiro. Por outro lado, o pedido da autora de condenação dos réus ao pagamento de honorários contratuais de 20%, tendo em vista que os honorários decorrentes da atuação em juízo submetem-se exclusivamente ao regramento sucumbencial do artigo 85 do Código de Processo Civil, não se admitindo prefixação extrajudicial de verba advocatícia para incidência processual. No tocante à pretensão indenizatória por danos morais, importa registrar que o descumprimento contratual e a rescisão do negócio decorrente da irregularidade do loteamento consubstanciam mero inadimplemento obrigacional, o qual, por si só, não gera abalo moral presumido. In casu, não restou demonstrada nos autos nenhuma situação excepcional que ultrapassasse os dissabores naturais decorrentes de frustrações negociais comuns às relações contratuais patrimoniais. Ausente a comprovação do alegado dano extrapatrimonial, impõe-se a improcedência do pedido indenizatório por danos morais. Por fim, quanto ao pedido reconvencional, tem-se que, por consequência lógica do reconhecimento da culpa exclusiva pelos promitentes vendedores, tal pedido é improcedente. Com efeito, não há que se falar em constituição da autora em mora, cobrança de parcelas em aberto, retenção contratual, vencimento antecipado, tampouco em indenização por fruição do imóvel. III. DISPOSITIVO Pelo exposto: III.I. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DA AÇÃO PRINCIPAL, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a. DECLARAR a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº 68 (gleba 70-A) firmado pela autora com Júlio Alfredo Ribeiro, e do Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº 19 (gleba 70-B) firmado pela autora com José Francisco Ribeiro e Geraldo Donizete Ribeiro, por culpa exclusiva dos promitentes vendedores ante a venda irregular de loteamento sem registro prévio. b. CONDENAR o réu Júlio Alfredo Ribeiro a restituir à autora a quantia de R$ 31.905,80 (trinta e um mil, novecentos e cinco reais e oitenta centavos), referente ao contrato da gleba 70-A. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG, desde cada desembolso, até a data de 27/08/2024, e juros de 1% ao mês desde a citação até 27/08/2024. A partir de 28/08/2024, a correção monetária deve ser calculada tendo por base o IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e os juros de mora devem ser calculados tendo por base a taxa SELIC, descontando o valor referente ao IPCA (art. 406, §1º, CC). c. CONDENAR solidariamente os réus José Francisco Ribeiro e Geraldo Dozinete Ribeiro a restituir à autora a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), referente ao contrato da gleba 70-B. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG, desde cada desembolso, até a data de 27/08/2024, e juros de 1% ao mês desde a citação até 27/08/2024. A partir de 28/08/2024, a correção monetária deve ser calculada tendo por base o IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e os juros de mora devem ser calculados tendo por base a taxa SELIC, descontando o valor referente ao IPCA (art. 406, §1º, CC); d. CONDENAR o réu Júlio Alfredo Ribeiro ao pagamento da multa contratual de 10% no valor de R$ 6.875,00 (seis mil, oitocentos e setenta e cinco reais). O valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG a partir do ajuizamento da ação até a data de 27/08/2024, e juros de 1% ao mês desde a citação até 27/08/2024. A partir de 28/08/2024, a correção monetária deve ser calculada tendo por base o IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e os juros de mora devem ser calculados tendo por base a taxa SELIC, descontando o valor referente ao IPCA (art. 406, §1º, CC). e. CONDENAR solidariamente os réus José Francisco Ribeiro e Geraldo Donizete Ribeiro ao pagamento da multa contratual de 10% no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). O valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG a partir do ajuizamento da ação até a data de 27/08/2024, e juros de 1% ao mês desde a citação até 27/08/2024. A partir de 28/08/2024, a correção monetária deve ser calculada tendo por base o IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e os juros de mora devem ser calculados tendo por base a taxa SELIC, descontando o valor referente ao IPCA (art. 406, §1º, CC). f. CONFIRMAR os efeitos da tutela provisória de urgência concedida (ID 9815587425). III.II. JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL, extinguindo a lide secundária com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Diante da sucumbência recíproca na ação principal, condeno a autora ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais da ação principal e os réus ao pagamento dos 70% restantes. Condeno os réus, solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da autora, fixados em 10% sobre o valor total atualizado da condenação na ação principal (artigo 85, § 2º, do CPC), e condeno a autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor dos patronos dos réus, fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico de que decaiu, vedada a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). Diante da sucumbência total na reconvenção, condeno os réus/reconvintes ao pagamento integral das custas da reconvenção e de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais concernentes à autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça (artigo 98, § 3º, do CPC). Intimem-se os réus para apresentarem a documentação no item II.II da fundamentação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da justiça gratuita pleiteada. Decorrido o prazo, venham os autos conclusos para deliberação. Retifique-se no sistema PJe o valor da causa, conforme decisão de ID ID 9815587425. Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se. Intimem-se. Cumpra-se. Nova Serrana, data da assinatura eletrônica. FERNANDA MENDONÇA SILVA TERRA Juíza de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Serrana