DJEN TJMT — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015036-76.2023.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Espécies de Contratos, Compra e Venda] Relator: Des(a). MARILSEN ANDRADE ADDARIO Turma Julgadora: [DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES] Parte(s): [JOE MOACIR WITCZAK JUNIOR - CPF: ***.***.***-** (APELADO), JATABAIRU FRANCISCO NUNES - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO), ADAIANE TONHA GALVAO - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO), JULIA FERNANDA MANOEL SARAIVA - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO), MARIA KOROSKI WITCZAK - CPF: ***.***.***-** (APELANTE), STEFANIA LEANDRO RUWER - CPF: ***.***.***-** (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA. E M E N T A E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IMPROCEDÊNCIA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – CORREÇÃO MONETÁRIA – CABIMENTO DESDE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA MORA DA VENDEDORA – COMPENSAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e devolução de quantias pagas, condenando o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se é devida a correção monetária sobre os valores pagos pelo promitente comprador desde cada desembolso até a efetiva restituição; (ii) a partir de quando devem incidir os juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (iii) se é legítima a compensação pelo uso do imóvel durante o período de ocupação pelo comprador inadimplente. III. Razões de decidir 3. A correção monetária não constitui acréscimo patrimonial, mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, visando evitar enriquecimento sem causa. 4. A ausência de atualização monetária dos valores pagos em datas distintas até a efetiva restituição implicaria enriquecimento ilícito da vendedora, que se beneficiaria da desvalorização da moeda no período. 5. Os juros moratórios foram convencionados para hipótese de inadimplemento do comprador. A mora da vendedora configurou-se apenas a partir do descumprimento do prazo estabelecido para devolução (15/04/2023). 6. A compensação pelo uso do imóvel constitui decorrência lógica da rescisão contratual e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, aplicável de ofício pelo julgador. 7. O apelante permaneceu na posse do imóvel por 44 meses, exercendo utilização irrestrita do bem sem qualquer pagamento à vendedora a título de aluguel ou arrendamento. 8. A taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do contrato constitui parâmetro razoável e proporcional, especialmente considerando tratar-se de imóvel rural com potencial produtivo. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a correção monetária das parcelas pagas incide desde cada desembolso, preservando o equilíbrio econômico da avença. 2. Os juros de mora sobre valores a serem restituídos incidem apenas a partir da configuração da mora da vendedora, ou seja, do descumprimento do prazo estabelecido para devolução. 3. É devida compensação pelo uso do imóvel durante o período de ocupação pelo comprador inadimplente, independentemente de previsão contratual expressa, como decorrência da rescisão e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. 4. A taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do contrato mostra-se razoável para recomposição dos prejuízos do vendedor, especialmente em imóvel rural com potencial produtivo.”- R E L A T Ó R I O R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de apelação interposto por JOE MOACIR WITCZAK JUNIOR em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, proposta em face de MARIA KOROSKI WITCZAK, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. A sentença de 1º grau reconheceu que a rescisão contratual já havia sido realizada extrajudicialmente entre as partes; considerou que a requerida/apelada devolveu corretamente o valor de R$ 249.572,68; estabeleceu compensação pelo uso do imóvel durante 3 anos e 8 meses e afastou a aplicação de correção monetária e juros de mora sobre os valores pagos pelo autor/apelante. Nas razões recursais, ID. 239924199, o apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes prevê, em sua cláusula oitava, a devolução dos valores pagos com atualização monetária e juros de mora, desde a data de cada pagamento até a efetiva restituição. Argumenta que a requerida devolveu apenas R$ 249.572,68, quando o valor correto, devidamente atualizado, seria de R$ 580.383,39. Aduz que a sentença desconsiderou a necessária correção monetária dos valores pagos em datas distintas (fevereiro/2019, agosto/2019, fevereiro/2020 e janeiro/2021), aplicando apenas a soma nominal sem qualquer atualização. Sustenta, ainda, que a compensação pelo uso do imóvel não possui previsão contratual e foi estabelecida de forma ultra petita pelo magistrado singular. Ao final, requer a reforma da sentença para reconhecer o direito à devolução dos valores devidamente atualizados, nos termos da avença contratual. A apelada apresentou contrarrazões, ID. 239924201, nas quais a apelada pugna pela manutenção integral da sentença. Com a remessa dos autos a este Tribunal de Justiça, foi proferida decisão monocrática que julgou deserto o recurso de apelação, ante a ausência de comprovação do recolhimento do preparo no prazo estabelecido (ID. 249552191). Os embargos de declaração opostos pelo apelante foram acolhidos, reconhecendo-se que a emissão da guia de recolhimento pelo Departamento de Controle e Arrecadação com vencimento para 08/11/2024 gerou legítima expectativa de direito ao pagamento até aquela data, declarando a nulidade da decisão anterior e o prosseguimento do recurso de apelação. O agravo interno interposto pela apelada foi desprovido, e o recurso especial subsequente não prosperou no Superior Tribunal de Justiça, que manteve o entendimento pela ausência de deserção. É o relatório.- V O T O R E L A T O R VOTO A controvérsia recursal cinge-se à definição dos valores devidos pela vendedora ao comprador em razão da rescisão contratual, especificamente quanto à aplicabilidade de correção monetária e juros de mora sobre os valores pagos pelo comprador e legitimidade da compensação pelo uso do imóvel durante o período de ocupação. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes estabelece, em sua cláusula oitava, que: "Na hipótese de rescisão provocada por inadimplemento do promissário comprador, a promitente vendedora restituirá o valor pago, depois de deduzidas a multa contratual, atualização monetária e juros de mora, em até seis meses, contados da efetiva rescisão do contrato." Reside a divergência justamente na interpretação dessa cláusula. De seu lado, o apelante/comprador sustenta que a expressão "depois de deduzidas a multa contratual, atualização monetária e juros de mora" refere-se aos valores a serem restituídos, ou seja, que os pagamentos por ele realizados devem ser atualizados monetariamente desde cada desembolso até a efetiva devolução. Por seu turno, a apelada/vendedora defende que a atualização monetária e os juros de mora mencionados na cláusula dizem respeito apenas às parcelas inadimplidas pelo comprador, não aos valores a serem restituídos. Conforme se pode observar da redação da cláusula, verifica-se que esta comporta ambiguidade interpretativa. Todavia, à luz dos princípios que regem a interpretação contratual, notadamente o da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC), impõe-se solução que preserve o equilíbrio econômico da avença. Deveras, a correção monetária não constitui acréscimo patrimonial, mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda corroído pela inflação. Sua aplicação visa evitar o enriquecimento sem causa de uma parte em detrimento da outra. No caso concreto, o apelante realizou pagamentos em datas distintas (fevereiro/2019, agosto/2019, fevereiro/2020 e janeiro/2021), e a restituição ocorreu apenas em maio/2023, ou seja, mais de quatro anos após o primeiro desembolso. A ausência de atualização monetária dos valores pagos implicaria manifesto enriquecimento ilícito da vendedora, que se beneficiaria da desvalorização da moeda no período, recebendo de volta quantia nominalmente idêntica, mas economicamente inferior. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial. (...) 4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial.” (STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, julgado em 08/05/2014, DJe 15/08/2014). Portanto, a interpretação que melhor se coaduna com os princípios contratuais e com a vedação ao enriquecimento sem causa é aquela que reconhece o direito do comprador à restituição dos valores pagos com atualização monetária desde cada desembolso. Quanto aos juros de mora, a situação apresenta peculiaridade, vez que a cláusula contratual prevê expressamente que "o não pagamento, pelo promissário comprador, de qualquer das parcelas ajustadas, faz incidir atualização pelo INPC/IBGE da parcela vencida, bem como juros da mora de um por cento (1%) ao mês". Verifica-se, portanto, que os juros moratórios foram convencionados especificamente para a hipótese de inadimplemento do comprador, não para a mora da vendedora na restituição dos valores. Entrementes, consoante se verifica, a mora da vendedora somente se configurou a partir do descumprimento do prazo de seis meses estabelecido na contranotificação para devolução dos valores, ou seja, após 15/04/2023. Assim, os juros de mora de 1% ao mês devem incidir apenas a partir dessa data, e não desde cada pagamento realizado pelo comprador, como pretende o apelante. Da compensação pelo uso do imóvel Insurge-se ainda o recorrente contra o reconhecimento do direito da vendedora à compensação pelo período em que o comprador permaneceu na posse do imóvel (três anos e oito meses), aplicando taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do contrato. Entretanto, a compensação pelo uso do imóvel constitui decorrência lógica da rescisão contratual e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, aplicável de ofício pelo julgador quando evidenciada nos autos a fruição do bem sem a devida contraprestação. Conforme consignado na sentença, o apelante permaneceu na posse do imóvel desde a assinatura do contrato em 25/02/2019 até a efetiva restituição em 24/10/2022, totalizando 44 meses de ocupação. Durante todo esse período, o comprador exerceu a posse e utilização irrestrita do bem, sem qualquer pagamento à vendedora a título de aluguel ou arrendamento. Com a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, o que implica não apenas a devolução dos valores pagos (devidamente atualizados), mas também a compensação pela utilização do imóvel durante o período de vigência do contrato. Aliás, sobre o tema, jurisprudência deste Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, é devida a indenização pela fruição do imóvel, independentemente de previsão contratual expressa, como forma de evitar o enriquecimento sem causa. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – RECURSO ADESIVO – DESERÇÃO – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DO PREPARO – NÃO CONHECIMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDENCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – TAXA DE FRUIÇÃO –CABIMENTO – ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA –RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS –MANUTENÇÃO – RAZOABILIDADE – RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de resolução contratual, reintegração de posse, restituição de valores com retenção de 20% a título de cláusula penal e indenização de benfeitorias. Recurso adesivo interposto pela requerida, que não comprovou o recolhimento da primeira parcela do preparo recursal, após deferimento do parcelamento das custas. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se o recurso adesivo deve ser conhecido, ante o não recolhimento do preparo recursal; (ii) se é devida compensação indenizatória pela fruição do imóvel durante o período de inadimplemento; e (iii) se o percentual de retenção de 20% deve ser majorado para 25% dos valores pagos. III. Razões de decidir 4. Não tendo a apelante adesiva cumprido a determinação de recolhimento da primeira parcela do preparo recursal no prazo assinalado, impõe-se o reconhecimento da deserção do recurso de apelação adesivo, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC. 5. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, independentemente de previsão contratual expressa. 6. Embora o art. 32-A da Lei n.º 6.766/79 não seja aplicável ao caso concreto, por se tratar de norma posterior à celebração do contrato, os princípios que o inspiram – vedação ao enriquecimento sem causa e equilíbrio contratual – são plenamente aplicáveis, com fundamento nos arts. 884 e 927 do CC. 7. A fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato mostra-se razoável e proporcional, considerando o período de inadimplemento e a necessidade de recomposição dos prejuízos da apelante. 8. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequado e proporcional, considerando o tempo de vigência do contrato, o pagamento da entrada e de 49 parcelas pela apelada, a necessidade de recomposição dos prejuízos administrativos e operacionais da apelante, e a existência de benfeitorias no imóvel que agregaram valor ao bem. 9. A majoração para 25% não se justifica no caso concreto, pois a apelante já será compensada pela fruição do imóvel e a apelada realizou benfeitorias que valorizaram o bem. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso de apelação adesivo não conhecido. Recurso de apelação parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Não tendo a parte cumprido a determinação de recolhimento da primeira parcela do preparo recursal no prazo assinalado, impõe-se o reconhecimento da deserção do recurso de apelação adesivo, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC. 2. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, independentemente de previsão contratual expressa, como forma de evitar o enriquecimento sem causa. 3. A fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato mostra-se razoável e proporcional para recomposição dos prejuízos do promitente vendedor. 4. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente está em consonância com a jurisprudência do STJ e representa percentual razoável para compensar os prejuízos do vendedor, consideradas as circunstâncias do caso concreto”.- (N.U 1008259-70.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/04/2026, Publicado no DJE 13/04/2026) Quanto ao percentual aplicado, a taxa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel constitui parâmetro razoável e proporcional, amplamente utilizado pela jurisprudência para casos análogos, especialmente considerando tratar-se de imóvel rural com potencial produtivo. Conforme demonstrado pela apelada, para a região em que está localizada a propriedade, é comum que seja pago por "cabeça de gado" o equivalente a R$ 35,00, sendo que a área comporta facilmente 148 reses, o que totaliza o recebimento de R$ 5.180,00 ao mês, valor próximo ao estabelecido na sentença. Ademais, o apelante não comprovou ter realizado benfeitorias no imóvel que justificassem a exclusão ou redução da compensação, limitando-se à alegações genéricas sobre supostas melhorias. Portanto, a compensação pelo uso do imóvel deve ser mantida, não havendo que se falar em julgamento ultra petita, porquanto decorre da própria natureza da rescisão contratual e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, aplicável de ofício pelo julgador. Do cálculo dos valores devidos Diante das premissas estabelecidas, os valores devidos pela apelada ao apelante devem ser assim calculados: a) Valores pagos pelo comprador: R$ 150.000,00 (fevereiro/2019) R$ 87.600,00 (agosto/2019) R$ 87.600,00 (fevereiro/2020) R$ 66.614,45 (janeiro/2021) Total: R$ 391.814,45 b) Correção monetária: aplicável desde cada pagamento até a data da efetiva restituição, pelo INPC/IBGE, conforme previsto no contrato. c) Multa contratual (20% sobre R$ 588.000,00): R$ 117.600,00 d) Juros de mora: 1% ao mês, a partir de 15/04/2023 (data limite estabelecida para restituição). e) Compensação pelo uso do imóvel: 1% ao mês sobre o valor do contrato (R$ 588.000,00), pelo período de 44 meses (fevereiro/2019 a outubro/2022), totalizando R$ 258.720,00. Partindo dessas premissas, o cálculo aritmético deverá ser realizado em fase de cumprimento de sentença, observando-se os parâmetros acima estabelecidos e deduzindo-se o valor já pago pela apelada (R$ 249.572,68) igualmente corrigido. Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso para: a) Reconhecer o direito do apelante à restituição dos valores pagos (R$ 391.814,45) com correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso até a efetiva restituição; b) Determinar a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir de 15/04/2023; c)Manter a compensação pelo uso do imóvel estabelecida na sentença, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do contrato, pelo período de 44 meses; d) Determinar que, em fase de cumprimento de sentença, seja apurado o saldo devedor, deduzindo-se o valor já pago pela apelada (R$ 249.572,68) corrigido, bem como a compensação pelo uso do imóvel. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 80% para o apelante e 20% para a apelada, fixando os honorários em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. É como voto.- Data da sessão: Cuiabá-MT, 05/08/2026