FONTE ORIGINAL PRESERVADA
DJEN TJSP — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)
Processo nº 4002190-81.2025.8.26.0068
sigla tribunal:TJSP
tipo comunicacao:Intimação
nome orgao:5ª Vara Cível da Comarca de Barueri
nome classe:PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
tipo documento:DESPACHO/DECISÃO
data disponibilizacao:23/09/2026
Integridade verificável
Capturado em:25/09/2026, 04:55
Texto e hash não foram modificados após a captura. Diário oficial é dado público (Lei 12.527/2011 LAI · art. 8º Lei 9.610/1998).
Texto íntegra
21 KB<html> <head> <meta> <style></style> </head> <body> <article> <header> <div></div> </header> <section><b>Procedimento Comum Cível Nº 4002190-81.2025.8.26.0068/SP</b></section> <section><b><table><tr><td>AUTOR</td><td>: 3Z OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.</td></tr><tr><td>ADVOGADO(A)</td><td>: EDUARDO FREDIANI DUARTE MESQUITA (OAB SP259400)</td></tr><tr><td>RÉU</td><td>: CQM EMPREITEIRA LTDA</td></tr><tr><td>ADVOGADO(A)</td><td>: FERNANDA ELISSA DE CARVALHO AWADA (OAB SP132649)</td></tr></table></b></section> <section> <p align="center">DESPACHO/DECISÃO</p> </section> <section> <p>Vistos.</p> <p>Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por <strong>3Z OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.</strong>, anteriormente denominada ACS OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra <strong>CQM EMPREITEIRA LTDA.</strong>, anteriormente denominada CQM CONSTRUTORA LTDA., alegando que a ré adquiriu, em 26/05/2015, a unidade nº 1310 do Condomínio Beat Alphaville, cujo preço foi integralmente quitado, mas deixou de promover a formalização da escritura definitiva e seu registro, apesar de contatos e notificações extrajudiciais. Sustenta que, em razão da inércia da adquirente, permanece como proprietária registral e sujeita aos encargos tributários do imóvel. Requer que a ré seja compelida a providenciar a escrituração e o registro da propriedade, às suas expensas, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária, facultando-se à autora, em caso de descumprimento, promover os atos necessários às custas da requerida. Requereu, ainda, condenação em custas e honorários e prazo para regularização da representação processual.</p> <p>No <strong><span>evento 3, DOC1</span></strong>, determinou-se a adequação do valor atribuído à causa e a regularização das custas iniciais.</p> <p>Contra essa decisão foi interposto o Agravo de Instrumento nº 4002343-27.2025.8.26.0000.</p> <p>No <strong><span>evento 14, DOC1</span></strong>, foram juntados documentos que não guardavam pertinência com a presente demanda, dentre eles petição inicial de execução de título extrajudicial proposta por TGO PRIME FAMILY RESORT EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. contra terceira pessoa, além de instrumento de mandato e documentos societários igualmente estranhos ao feito.</p> <p>No <strong>evento 23</strong>, a autora comunicou o julgamento do Agravo de Instrumento nº 4002343-27.2025.8.26.0000 e requereu, expressamente, que os documentos equivocadamente protocolados no <strong><span>evento 14, DOC1</span></strong> fossem desentranhados. O acórdão da 34ª Câmara de Direito Privado, de relatoria do Desembargador Luiz Augusto Gomes Varjão, deu provimento ao recurso, reconhecendo tratar-se de demanda de conteúdo exclusivamente mandamental e admitindo a fixação estimativa do valor da causa, afastando a determinação de sua retificação e de complementação das custas.</p> <p>No <strong>evento 25</strong>, este Juízo determinou que o <strong><span>evento 14, DOC1</span></strong>, <strong><span>evento 14, DOC2</span></strong>, <strong><span>evento 14, DOC5</span></strong> e <strong><span>evento 14, DOC6</span></strong> fossem tornados sem efeito por constituírem documentos estranhos aos autos e determinou o cumprimento do acórdão, com prosseguimento para citação da requerida.</p> <p>Após tentativas frustradas de citação e pesquisas de endereço, a requerida compareceu espontaneamente aos autos.</p> <p>No <strong><span>evento 57, DOC1</span></strong>, a requerida juntou procuração e documentação destinada à comprovação de sua representação processual. E, ato contínuo, ofertou contestação no <strong><span>evento 58, DOC1</span></strong>, sustentando, em síntese, ausência de constituição válida em mora, pois a notificação extrajudicial teria sido enviada a endereço diverso de sua sede e sem comprovação de recebimento. Alegou conexão com outras três ações ajuizadas pela autora envolvendo unidades do mesmo empreendimento e requereu a suspensão do feito por prejudicialidade externa, em razão da pendência da Apelação nº 1106297-78.2018.8.26.0100, na qual discute créditos contra empresas do mesmo grupo econômico da autora. Defendeu que os quatro apartamentos foram recebidos como forma de pagamento por serviços prestados, que ainda existem créditos e débitos recíprocos não definitivamente equalizados e que a imediata formalização das escrituras poderia produzir efeitos patrimoniais indevidos. No mérito, afirmou inexistir risco tributário concreto, diante da ausência de débitos de IPTU, e alegou incapacidade financeira atual para suportar os custos da escrituração e registro. Requereu justiça gratuita, reconhecimento da conexão, suspensão do processo, improcedência da ação, produção de provas e condenação da autora nos ônus sucumbenciais. Juntou documentos.</p> <p>Em réplica do <strong><span>evento 63, DOC1</span></strong>, a autora sustentou que a requerida não negou a existência do contrato, a quitação do preço nem a ausência de formalização da escritura. Impugnou a alegação de ausência de constituição em mora e a pretendida suspensão, afirmando que as discussões relativas a outros créditos não interferem no cumprimento do compromisso de compra e venda. Reiterou a responsabilidade da adquirente pelas despesas de escritura e registro e requereu, subsidiariamente, que eventual sentença supra a declaração de vontade não emitida, nos termos do art. 501 do CPC.</p> <p>Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (<strong><span>evento 65, DOC1</span></strong>), a autora, no <strong><span>evento 70, DOC1</span></strong>, requereu o julgamento antecipado da lide, declarando não pretender a produção de outras provas. Por sua vez, a requerida, no <strong><span>evento 71, DOC1</span></strong>, manifestou desinteresse na realização de audiência conciliatória e reiterou as teses apresentadas em contestação. Requereu a produção de prova oral, especificamente o depoimento pessoal do representante legal da autora, para esclarecimentos acerca do contexto negocial, das relações entre as sociedades do grupo e da finalidade pretendida com a obtenção das escrituras. Reiterou os pedidos de justiça gratuita, conexão, suspensão por prejudicialidade externa e, subsidiariamente, afastamento do julgamento antecipado. Juntou certidão de objeto e pé da Apelação nº 1106297-78.2018.8.26.0100 (<strong><span>evento 71, DOC2</span></strong>).</p> <p>Os autos vieram conclusos para julgamento.</p> <p><strong>É o relatório. Decido.</strong></p> <p>Antes do exame definitivo do mérito, há questões processuais que comportam apreciação imediata.</p> <p>No que tange à representação processual da autora, a própria autora reconheceu, na petição inicial do <strong><span>evento 1, DOC1</span> - fl. 13</strong>, que a demanda foi proposta sem instrumento de mandato, requerendo prazo para sua apresentação.</p> <p>Embora no <strong><span>evento 14, DOC3</span></strong> tenha sido mencionada a juntada de procuração, os documentos correspondentes não pertenciam a esta demanda. Ao contrário, o referido evento foi parcialmente composto por documentos de processo absolutamente diverso, circunstância posteriormente reconhecida pela própria autora no <strong><span>evento 23, DOC1</span></strong> e expressamente declarada por este Juízo no <strong><span>evento 25, DOC1</span></strong>, ocasião em que o <strong><span>evento 14, DOC2</span></strong>, juntamente com os demais documentos ali discriminados, foi tornado sem efeito.</p> <p>Examinados os atos subsequentes, não se identifica instrumento de procuração regularmente outorgado por 3Z Omega Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ nº 12.122.262/0001-08, aos advogados que vêm atuando em seu nome.</p> <p>Nos termos dos arts. 76, 103 e 104 do Código de Processo Civil, verificada irregularidade da representação, deve ser oportunizada sua regularização, ficando a eficácia dos atos anteriormente praticados condicionada à correspondente ratificação. O art. 76 determina a suspensão do processo e a concessão de prazo razoável para saneamento do vício, sob pena de extinção quando a providência incumbir ao autor. O art. 104, por sua vez, prevê que o advogado que atua sem procuração em situação urgente deve apresentá-la no prazo legal, reputando-se ineficazes os atos não ratificados.</p> <p>Assim, deverá a autora regularizar sua representação processual antes do julgamento do mérito.</p> <p>Passo, entretanto, às questões formuladas exclusivamente pela requerida e que independem dessa providência.</p> <p>Quanto à gratuidade da justiça requerida no <strong><span>evento 58, DOC1</span></strong>, o pedido comporta acolhimento.</p> <p>É certo que o benefício não decorre de mera declaração de insuficiência quando formulado por pessoa jurídica. Todavia, a documentação atual evidencia quadro financeiro bastante diverso daquele considerado no despacho proferido em 06 de dezembro de 2024 no processo nº 1106297-78.2018.8.26.0100.</p> <p>Os balanços relativos aos exercícios de 2023, 2024 e 2025 indicam disponibilidades de R$ 8.866,10, passivo circulante de R$ 759.169,06 em 2025, exigível a longo prazo de R$ 1.804.976,56 e patrimônio líquido negativo de R$ 143.360,52. As demonstrações de resultado revelam ausência de receita bruta nos três exercícios, com prejuízos de R$ 42.760,88 em 2023 e R$ 10.241,82 em 2024. Há, ainda, declaração subscrita pelo contador da sociedade, em 13 de abril de 2026, informando paralisação das atividades operacionais desde janeiro de 2021, ausência de faturamento e de empregados (<strong><span>evento 58, DOC7</span></strong>).</p> <p>O indeferimento ocorrido em 2024 não impede nova apreciação do benefício diante da documentação contábil posterior e da demonstração atual da situação econômica da pessoa jurídica.</p> <p>Presentes, pois, os requisitos do art. 98 do CPC e da Súmula 481 do STJ, defiro à requerida os benefícios da justiça gratuita.</p> <p>Também não prospera o pedido de suspensão por prejudicialidade externa.</p> <p>Nos termos do art. 313, V, “a”, do CPC, a suspensão pressupõe que a sentença de mérito dependa efetivamente do julgamento de outra causa ou da definição de relação jurídica que constitua objeto principal de processo pendente.</p> <p>Essa relação de dependência não se verifica.</p> <p>A certidão do <strong><span>evento 71, DOC2</span></strong> demonstra que a 3Z OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não figura como parte na ação nº 1106297-78.2018.8.26.0100. A circunstância de a autora integrar, segundo a requerida, o mesmo grupo econômico das sociedades demandadas naquele feito não torna o resultado daquela ação pressuposto lógico ou jurídico da controvérsia aqui discutida.</p> <p>Nestes autos, examina-se obrigação decorrente de compromisso de compra e venda específico, relativo à unidade nº 1310 do empreendimento Beat Alphaville, cuja aquisição e quitação não foram objeto de impugnação específica pela requerida. Já o processo nº 1106297-78.2018.8.26.0100 versa sobre créditos decorrentes de serviços prestados pela CQM a outras sociedades, no contexto de contratos de empreitada ou fornecimento de mão de obra.</p> <p>Não se demonstrou que eventual crédito reconhecido naquele feito seja diretamente oponível à 3Z Ômega ou que constitua condição para o cumprimento das obrigações oriundas do contrato objeto desta ação.</p> <p>De igual modo, a possibilidade aventada pela requerida de futura constrição dos imóveis, depois de registrados em seu patrimônio, constitui consequência eventual de outras relações jurídicas e deverá, caso concretizada, ser examinada no processo em que a constrição for requerida. Tal circunstância não torna a definição do crédito discutido na Apelação nº 1106297-78.2018.8.26.0100 antecedente necessário ao julgamento desta demanda.</p> <p>Indefiro, portanto, o pedido de suspensão formulado no <strong><span>evento 58, DOC1</span></strong> e reiterado no <strong><span>evento 71, DOC1</span></strong>.</p> <p>Também não merece acolhimento a alegação de conexão.</p> <p>Na contestação do <strong><span>evento 58, DOC1</span></strong>, a requerida indicou os processos nº 4002189-96.2025.8.26.0068, nº 4002191-66.2025.8.26.0068 e nº 4002192-96.2025.8.26.0068. Em consulta ao EPROC, verificou-se que o último número foi indicado incorretamente, correspondendo, ao que se vê, ao processo nº 4002192-51.2025.8.26.0068.</p> <p>Embora as demandas tenham sido propostas entre as mesmas partes e decorram de contexto negocial semelhante, cada uma versa sobre unidade imobiliária autônoma e determinada: o processo nº 4002192-51.2025.8.26.0068 tem por objeto a unidade nº 1110; o processo nº 4002191-66.2025.8.26.0068, a unidade nº 1210; estes autos, a unidade nº 1310; e o processo nº 4002189-96.2025.8.26.0068, a unidade nº 1410.</p> <p>Cada pretensão decorre de compromisso de compra e venda próprio e exige a análise da obrigação de formalização da transferência do imóvel especificamente nele identificado.</p> <p>A identidade das partes e a semelhança das teses jurídicas, por si sós, não tornam comuns os objetos das demandas nem fazem com que o julgamento de uma delas constitua pressuposto para a solução das demais. Tampouco se vislumbra risco concreto de decisões contraditórias ou conflitantes na acepção do art. 55, § 3º, do CPC, pois eventual conclusão distinta em algum dos processos poderá decorrer das particularidades do contrato e da situação jurídica da respectiva unidade, sem incompatibilidade lógica entre os julgados.</p> <p>Registre-se, ainda, que esse mesmo entendimento já foi adotado pelo Juízo da 3ª Vara Cível desta Comarca no <strong><span>processo 4002189-96.2025.8.26.0068/SP, evento 79, DOC1</span></strong>, ao rejeitar a preliminar sob o fundamento de que cada ação envolve unidade imobiliária específica e negócio jurídico autônomo. A questão foi novamente examinada nos embargos de declaração e a decisão mantida no <strong><span>evento 93, DOC1</span></strong>, daqueles autos.</p> <p>Do mesmo modo, a conexão foi afastada no <strong><span>processo 4002192-51.2025.8.26.0068/SP, evento 76, DOC1</span></strong>, justamente porque cada demanda possui objeto próprio relacionado a unidade imobiliária específica.</p> <p>Ausentes, portanto, os pressupostos que justifiquem a reunião dos feitos, rejeito a alegação de conexão.</p> <p>A prova oral requerida no <strong><span>evento 71, DOC1</span></strong> também se mostra desnecessária.</p> <p>O depoimento pessoal do representante legal da autora foi requerido para esclarecimento do contexto negocial envolvendo as sociedades do grupo econômico e dos “exatos fins” pretendidos com a obtenção das escrituras. O contexto das relações mantidas entre a CQM e as demais sociedades encontra-se amplamente documentado e, conforme já exposto, não interfere na exigibilidade da obrigação específica discutida nestes autos. A motivação subjetiva da autora para buscar a regularização registral tampouco constitui fato determinante para a solução da controvérsia.</p> <p>A matéria controvertida é predominantemente documental e jurídica, estando suficientemente delimitada pelos instrumentos contratuais e demais documentos juntados. Nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, devem ser indeferidas as diligências inúteis ou meramente protelatórias.</p> <p>Indefiro, portanto, a produção do depoimento pessoal requerida no <strong><span>evento 71, DOC1</span></strong>.</p> <p>Ante o exposto:</p> <p>a) defiro à requerida CQM EMPREITEIRA LTDA. os benefícios da justiça gratuita. Para o meu controle a gratuidade concedida já foi anotada junto ao Sistema Eproc nesta data;</p> <p>b) indefiro o pedido de suspensão do processo por prejudicialidade externa formulado no <strong><span>evento 58, DOC1</span></strong> e reiterado no <strong><span>evento 71, DOC1</span></strong>;</p> <p>c) rejeito a alegação de conexão entre este feito e os processos nº 4002189-96.2025.8.26.0068, nº 4002191-66.2025.8.26.0068 e nº 4002192-51.2025.8.26.0068;</p> <p>d) indefiro a produção da prova oral requerida no <strong><span>evento 71, DOC1</span></strong>;</p> <p>e) converto o julgamento em diligência e, nos termos do art. 76 do CPC, suspendo o feito para que a autora, no prazo de 15 dias, regularize sua representação processual, juntando procuração válida outorgada por 3Z Omega Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ nº 12.122.262/0001-08, acompanhada de documentação societária suficiente para demonstrar os poderes de quem subscreveu o mandato e ratificando expressamente os atos processuais anteriormente praticados em seu nome.</p> <p>Caso a procuração seja firmada eletronicamente, deverá ser apresentado o respectivo relatório, manifesto ou protocolo de assinatura que possibilite a verificação de sua autoria, integridade e validade.</p> <p>Considerando a ausência, até o momento, de instrumento de mandato eficaz nos autos, intime-se também a própria autora para cumprimento da determinação, preferencialmente por seu Domicílio Judicial Eletrônico, se disponível, ou por outro meio idôneo, sem prejuízo da intimação dos advogados que vêm subscrevendo as manifestações.</p> <p>Fica advertida de que o descumprimento acarretará a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 76, § 1º, I, c.c. art. 485, IV, do CPC, observando-se, ainda, quanto aos atos praticados sem mandato, o art. 104, § 2º, do mesmo diploma.</p> <p>Regularizada a representação processual, tornem conclusos para julgamento. Decorrido o prazo sem cumprimento, tornem igualmente conclusos.</p> <p>Int.</p> <p> </p> <p> </p> <p>Barueri, 16/09/2026</p></section> <section> </section> <section> <p> </p> <hr> <p> </p></section> <footer> </footer></article></body></html>