DJEN TJMG — Diário de Justiça Eletrônico Nacional (CNJ)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Camanducaia / Juizado Especial da Comarca de Camanducaia Praça do Centenário, 237, Fórum Matheus Cyrillo, Camanducaia - MG - CEP: 37650-000 PROCESSO Nº: 0011537-14.2018.8.13.0878 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Adimplemento e Extinção] AUTOR: JOSE VALDIR MARINHO CPF: ***.***.***-** RÉU: Roberto Donizetti de Moraes CPF: não informado e outros SENTENÇA Vistos, etc. I - RELATÓRIO Relatório dispensado, nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/1995. II- FUNDAMENTAÇÃO Mérito Trata-se de ação na qual a parte autora pleiteia exclusivamente a outorga de escritura pública e a regularização da propriedade (adjudicação compulsória) referente a lote de terreno adquirido mediante compromisso particular de compra e venda. Examina-se a viabilidade do acolhimento da pretensão em face das normas que regem o parcelamento do solo urbano e a competência dos Juizados Especiais Cíveis. A pretensão de obter ordem judicial direcionada à outorga de escritura pública ou transferência registral direta esbarra na ausência de registro formal do parcelamento do solo perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A Lei nº 6.766/1979 veda expressamente a comercialização de lotes pertencentes a parcelamentos não registrados. Veja-se: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Na ausência de prévia aprovação do loteamento pela Municipalidade e do consequente registro imobiliário com a abertura das matrículas individualizadas para cada unidade, subsiste óbice registral insuperável. O ordenamento jurídico pátrio adota o princípio da continuidade registral (artigo 195 da Lei nº 6.015/1973), o qual impede a transferência da propriedade de lote que formalmente não possui existência jurídica autônoma. Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA. COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA ANTES DA REGULARIZAÇÃO. INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Verificado nos autos que as chácaras em relação às quais a autora pretendia a outorga das respectivas escrituras não se encontram com matrícula individualizada, ante a ausência de regularização do loteamento, deve o processo ser extinto, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.103347-8/001, Relator(a): Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G) , 1º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 05/08/2025, publicação da súmula em 06/08/2025) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER -OUTORGA DE ESCRITURA - COMPRA E VENDA DE LOTE - LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO PERANTE A MUNICIPALIDADE E SEM REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE - PEDIDO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - PRELIMINAR DE OFÍCIO - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Tratando-se de loteamento irregular, é impossível a outorga de escritura do imóvel, sendo tal pedido juridicamente impossível, assim devendo o processo ser extinto, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, IV, do CPC/73. (TJMG - Apelação Cível 1.0621.14.001831-1/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/02/2019, publicação da súmula em 01/03/2019) Se o autor exerceu a posse e edificou moradia, caso opte por manter o lote e aguardar a regularização promovida na Ação Civil Pública sob nº 0027927-64.2015.8.13.0878 ou via REURB, a via cível de outorga compulsória individual no Juizado Especial não é adequada para obtenção imediata do registro. A regularização do núcleo urbano informal e a titulação das ocupações consolidadas dependem de procedimentos administrativos específicos regidos pela Lei nº 13.465/2017 (REURB) ou do cumprimento das obrigações impostas na Ação Civil Pública intentada pelo Ministério Público, instâncias nas quais se viabilizará o saneamento urbanístico e ambiental do empreendimento. Por fim, cumpre consignar de forma expressa que a declaração de aquisição originária da propriedade por meio da usucapião é absolutamente incompatível com o rito sumaríssimo estabelecido pela Lei nº 9.099/1995. A ação de usucapião exige rito especial marcado pela citação pessoal dos confinantes e dos réus em lugar incerto, citação por edital de eventuais interessados, além da intimação obrigatória das Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município. Trata-se de procedimento revestido de complexidade incompatível com os critérios de simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade exigidos nos Juizados Especiais Cíveis. Dessa forma, limitando-se a pretensão autoral ao provimento coercitivo de escrituração/transferência direta em loteamento clandestino, verifica-se a ausência de interesse de agir sob o aspecto da adequação da tutela jurisdicional invocada, impondo-se a extinção do processo sem julgamento do mérito. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de interesse de agir decorrente da inadequação da via eleita. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase de primeiro grau, conforme expressa disposição do artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Pela atuação até o momento, ARBITRO os honorários em favor do defensor dativo, o Dr. Diego Mendes, OAB/MG 137.272, no valor de R$ 604,74 (seiscentos e quatro reais e setenta e quatro centavos). Expeça-se a respectiva certidão. Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado: Camanducaia, data da assinatura eletrônica. PEDRO EDUARDO KAKITANI Juiz de Direito Juizado Especial da Comarca de Camanducaia